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招商策略：二十大后A股的五年主线思路及近期边际变化

金融界2022-10-23

兴证策略：关注三条主线方向

控机床、机器人、先进轨交装备等），4）生物医药（创新药、CXO、医疗器械和诊断设备等），5）军工（导弹设备、军工电子元器件、空间站、航天飞机等），6）粮食安全（种业、生物科技、化肥等）。　　风险提示：关注全球资本回流美国超预期，中美博弈超预期等。　　报告正文　　爱在深秋：关注三条主线方向　　回顾：2022年2月以来逐步构建“新半军”择时及行业比较框架。2022年4月14日《调整至今，“新半军”择时框架发出哪些重要信号？》预判5月“新半军”迎来反转。9月底提出市场已进入底部区域、10月中下旬有望迎来一波“爱在深秋”的修复行情。　　展望：底部区域，爱在深秋，关注三条主线方向。　　海外乱局仍在抑制国内风险偏好。1）美债利率不断创新高，引发全球市场波动。2）欧洲政局动荡、大国博弈、地缘政治冲突等也持续抑制市场风险偏好。 3）近期人民币汇率再度大幅贬值，带来外资流出压力。 10月11日以来，陆股通北上资金加速流出370亿元，其中配置盘更是罕见地成为流出主力。　　市场已在底部区域，有望迎来一波“爱在深秋”的修复行情。1）从估值、股权风险溢价来看，截至10月21日，上证综指11.8倍、创业板指45.4倍的PE估值，已是近年来底部、逼近今年4月底时水平，股权风险溢价也分别处于2010年以来85.4％和93.2％的历史高位。 2）市场活跃度上，国庆假期归来后，沪深两市成交额略有回升，但日均成交规模仍只有7400亿元左右，明显低于今年4月底时水平。两融余额也始终在1.55万亿元左右。 3）此外，从机构仓位来看，以私募为代表的绝对收益机构在经历8月以来的大幅降仓后，已再次来到历史低位。因此，我们认为当前海内外的悲观预期已反映在市场的估值、仓位中。当海外风险因素逐渐缓和、“二十大”指引下国内市场主线更加清晰，市场有望迎来一波“爱在深秋”的修复行情。　　结构上，重点关注先进制造业相关的“新半军”、医药，以及围绕着科创、能够在明年甚至在未来数年迎来进一步扩散的“信创”、“新基建”等。1）“新半军”、医药等先进制造：拥挤度仍处于中低水平，近期主力资金出现净流入拐点，多路资金加仓。并且根据我们独家构建的分析师预期修正强度这一领先指标，当前仍处于上行趋势中，指向修复并未结束。 2）“信创”：随着国家战略中“2+8+N”生态向N不断扩展，信创有望全面应用到消费市场，并且在电信、交通、电力、原油等第二、第三梯队行业的渗透率也将会在未来数年加速提升。 3）“新基建”：未来数年在数字经济发展的趋势下，整个中国的信息科技将会从基础软件、基础硬件、行业应用软件以及对制造业进行升级改造等多领域迎来科技崛起的浪潮。后续围绕新基建、数字产业化以及为传统产业赋能的工业互联网、智慧城市、智慧农业、智能交通等都大有可为。　　中长期，持续重点关注“专精特新”六大方向：1）新能源（新能源汽车、光伏、风电、特高压等），2）新一代信息通信技术（人工智能、大数据、云计算、5G等），3）高端制造（智能数控机床、机器人、先进轨交装备等），4）生物医药（创新药、CXO、医疗器械和诊断设备等），5）军工（导弹设备、军工电子元器件、空间站、航天飞机等），6）粮食安全（种业、生物科技、化肥等）。　　本周A股市场回顾　　　　　　A股资金面跟踪　　　　　　　　　　A股盈利和估值　　　　　　海外市场跟踪　　　　　　　　　　风险提示　　关注经济数据波动，政策超预期收紧，美联储超预期加息等。数持平；回避-相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数。股票评级：买入-相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15％，审慎增持-相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5％~15％之间，中性-相对同期相关证券市场代表性指数幅在-5％~5％之间，减持-相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5％无评级-由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。

金融界2022-10-23

晚间公告全知道：宁德时代第三季度净利同比增长188.42％，紫金矿业拟以2.5亿元-5亿元回购股份

金融界2022-10-21

圣湘生物前三季度营收增25%，研发投入同比增长近1倍

　　圣湘生物董事长戴立忠表示，做强做大生物医药产业链是建设创新型国家重要的组成部分，公司将持续加大研发投入，进一步增强原始创新能力以及科技创新的引领能力，着力突破一批关键技术，助力产业链供应链自主可控能力提升，努力打造成为世界级优秀企业。　　在持续加大研发投入的同时，圣湘生物亦高度重视股东回报，上市以来持续大手笔分红。　　同日披露的分红预案显示，公司拟向全体股东每10股派发8.61元(含税)，分红金额达5亿元。含此轮分红在内，圣湘生物已累计实施5轮分红，总分红金额高达16亿元。　　此外，圣湘生物还披露了新一轮回购预案。公司拟斥资1—2亿元，在二级市场回购股票，回购价格不超过35元/股。回购完成后，库存股将用于股权激励或员工持股计划。　　据统计，自去年10月以来，圣湘生物已完成2轮回购，累计回购金额达3.8亿元。

证券之星2022-10-20

中医药传承创新写入二十大报告产业迎来发展新时代

展，健全公共卫生体系。”中医药再度成为生物医药领域的热点关注方向。　　复盘2021年已出台的中医药政策，毋庸置疑的是顶层设计对中医药的认可和鼓励是一以贯之的，针对药物使用，支付系统，药物供给等多个方面相继出台多项政策，支持中医药行业的发展。资料来源：公开资料金融界上市公司研究院收集整理　　相比以往，本次二十大报告中明确提及的“传承创新”或将是未来一定时期内中医药产业发展的主旋律，对应于市场角度，中药创新药及品牌中药或将成为国家扶持中医药发展的主要着力点。　　医保政策持续助力中医药发展　　生物医药是与政策强相关的行业，从产品销售环节来看，医保与集采更是影响生物医药企业发展的重要因素。汇总梳理以往的政策动态，可以发现在这两个方面，国家正不断加码扶持力度，助力中医药创新。　　医保支付方面，2021年12月，国家医保局和中医药管理局联合下发《关于医保支持中医药传承创新发展的指导意见》，要求完善适合中医药特点的支付政策。　　其中值得关注的政策条款包括，中医医疗机构可暂不实行按疾病诊断相关分组（DRG）付费，对已经实行DRG和按病种分值付费的地区，适当提高中医医疗机构、中医病种的系数和分值。　　以及将经国家谈判纳入医保目录的中成药配备、使用纳入监测评估，充分利用“双通道”药品管理机制，将参保患者用药的渠道拓展到定点零售药店。　　目前在中医院就诊的患者基本是参照西医的诊疗规范，辅以中医药治疗，整体的治疗方案相比不使用中药而言成本更高，在DRG支付体系下，医院的支出将会更大，长此以往可能会导致医院亏损。　　而《意见》明确中医药的支付改革不强推DRG改革，给了医疗机构更多的缓冲期，利于充分探索符合中医药服务特点的改革方式，是为中医药产业单独开设了“避风港”，非常利好中医药的发展。　　用药的渠道拓展到定点零售药店对中医药产业发展同样具有深刻意义。以品牌中药为例，品牌中药在零售端具备消费属性，例如阿胶、片仔癀除了药用功能外，还可作为保健、礼品，该项规定可以发挥出药店分布广泛、市场化程度高、服务灵活的优势，极大促进了相关产品的持续放量。　　本次党的二十大会议再度强调“促进中医药传承创新发展，健全公共卫生体系。”可以预见到的是，医保对中医药产业的支持力度在未来一定时期内仍将持续，并有进一步强化的可能。　　事实上，今年来，医保试点已放开部分中药品种的支付限制。2017年医保目录对部分中成药增加医保报销限制，导致相关药品销售额下滑。2022年国家医保局发文试点部分药品按说明书支付，其中包含丹红注射液、注射用血塞通（冻干）等受限产品。　　在利好政策的带动以及政策将持续的预期之下，东阿阿胶、华润三九、白云山、同仁堂等已在零售药店终端获取一定市场地位的老字号头部品牌中药企业，或将从中获得主要收益，迎来新一轮的业绩增长。　　2019年中国城市零售药店终端中成药品牌 TOP10 资料来源：米内网金融界上市公司研究院整理　　关注中医药转型机遇创新药品类公司或将受益　　自去年起，中医药政策落地迎来爆发期。国家对中医药支持政策已由顶层设计逐步过渡到落地执行阶段，具有较强的连贯性。例如明确了中药配方颗粒的使用规定、将符合条件的中医医药机构纳入医保定点、建设中医药多学科交叉创新团队等。资料来源：国务院，药监局，卫健委金融界上市公司研究院整理　　此前，国家药监局在中药创新药的注册分类及申报、审批流程等方面就已经给予了政策支持。包括对具有人用经验的中药复方制剂适当减免药效学试验；中药创新药处方来源于经典名方或国医大师、名老中医等具有丰富临床经验的中医临床专家经验方，且提取工艺仅为水提的，可简化工艺研究，豁免非临床有效性研究等。　　从产品角度看，2021年，已经有12个中药新药获批，近5年以来，累积共有20个中药新药获批，其中有8款已被纳入国家医保目录，其中化湿败毒颗粒、宣肺败毒颗粒、关黄母颗粒为2021版医保目录新增中成药品种。　　因此，无论从顶层设计、政策落地还是市场反馈的结果来看，国家对于中药创新药的支持绝非停在纸面，而是已切实影响到产业发展以及市场竞争格局。　　集采方面，从近期中药集采的结果看，2021年9月，湖北省际联盟发布集中带量采购公告，采购品种主要以非独家品种为主。111个拟中选品种，平均降幅为42.27％，最大降幅为82.63％。　　2021年12月，广东省联盟发布集中带量采购文件，采购品种连花清瘟、小儿豉翘清热等独家产品。中标独家产品降幅均小于35％，部分降幅仅为1％-3％。　　因而不难发现，国家的政策正要求和引导中医药企业去做真正的创新，而非止步于工艺的优化，剂型的改良等。　　为契合时代发展要求，近年来，头部中医药企业的研发投入正逐渐加大，据半年报显示，73家中药上市公司中共50家企业研发费用相比去年同期增长，占企业总数的比例为68.49％。　　其中，其中，天士力、白云山、以岭药业、康缘药业、华润三九、云南白药、济川药业、红日药业、步长制药、片仔癀今年上半年研发费用排名前十。资料来源：choice 金融界上市公司研究院整理　　天士力上半年积极布局26款产品，形成了以复方丹参滴丸带动了养血清脑颗粒（丸）、芪参益气滴丸、注射用益气复脉、注射用丹参多酚酸等系列领先品牌为主力，构建了以心脑血管用药为主的现代中药大药体系，研发费用相比去年同期增长81.66％。　　以岭药业研发费用继续维持高位，研发广泛布局多项疾病领域，已获临床批件品种涉及风湿免疫系统、消化系统、五官科及儿科等疾病。同时，多项已上市产品的后续研究扎实推进，包括养正消积胶囊正在申请新增适应症；完成津力达颗粒对2型糖尿病患者血糖波动影响及其代谢组学研究等，有望驱动销量进一步增长。　　不难发现，以天士力、以岭药业、康缘药业为代表的中药创新药企业的研发费用均已超过营业总收入数倍，传统中药行业已经逐步向创新研发驱动发展的方向转型，片仔癀、云南白药等大品牌中药企业的研发费用也实现了大幅跃迁。　　可以预见的是，在政策端的持续引导下，未来医保、药物集中采购等政策措施将涵盖中医药全领域，中医药行业也将更加注重创新研发，中医药将迎来产业发展的全新时代。

金融界2022-10-20

创新药企恒润达生IPO：实控人轻工机械专业出身、曾任职险企，尚无产品上市，三年半累亏超5亿元

。　　值得一提的是，2020年以来，生物医药行业上市企业经历过持续升温股价起飞的阶段，也体验过股价震荡下行、估值不断创新低的窘境。多家2020年后上市的创新药企也曾陷入“上市即巅峰”的怪圈。　　以君实生物为例，该公司2020年7月15日登陆科创板，上市首日股价涨幅达172.7％，首日盘中还创下上市以来最高价220.4元/股。不过，截至2022年10月19日收盘，君实生物报53.38元/股，股价已低于发行价。　　此次闯关科创板的恒润达生，尚无产品上市销售且处于持续亏损状态，该公司不仅需解决盈利问题，若成功登陆A股还将面临投资者的审视。　　实控人险企职员出身，三年半亏损5.28亿元　　成立于2015年的恒润达生是一家专注于突破性免疫细胞治疗产品研发及生产的创新生物医药公司，主要聚焦恶性血液病和实体肿瘤等治疗领域。　　恒润达生虽为创新药公司，但其创始人及实控人李国顺却并非医药科班出身，算得上是跨界创业。　　2015年，李国顺、上海寓庸、李国清、上海觉海和恒润研究院共同出资设立恒润达生前身达生有限。恒润达生经过多轮增资及股权转让，引进了深创投、杭州红土、安捷医疗等投资者。目前，李国顺通过直接、间接持股和一致行动人关系合计控制49.1798％股份，为公司实控人。　　据招股书，李国顺1987年毕业于福建省莆田市技术学院轻工机械专业，中等专科学历。1991年至1997年间，其曾为中国人民保险公司莆田分公司职员。1998年，李国顺摇身一变成为上海秀屿医疗器械技术有限公司副总经理，正式进入医药领域。　　成立7年的恒润达生目前已建立包含10个产品的11个研发管线，涉及2种细胞类型产品体系。其中，2项在研项目已处于Ⅱ期注册临床试验阶段，2项处于Ⅰ期注册临床试验阶段，多项应用了CAR-NK、DASH CAR-T等技术开发的在研管线处于临床前研究阶段。　　所有产品均处于在研阶段也意味着恒润达生尚无产品销售收入，而由于不断的研发投入以及股权激励，该公司持续亏损。　　2019-2021年及2022年上半年，恒润达生归属于股东的净亏损分别为1.17亿元、1.03亿元、1.93亿元和1.17亿元，三年半合计亏损达5.28亿元。截至2022年6月30日，该公司累计未分配利润为-2.76亿元。　　恒润达生2019-2021年及2022年1-6月的研发费用分别为8436.79万元、8459.53万元、1.6亿元、9964.31万元，逐年增长，但与同行业可比上市公司相比，该公司研发投入仍处于较低水平。　　公开资料显示，2021年，君实生物、科济药业、药明巨诺的研发费用分别为20.69亿元、5.02亿元、4.14亿元，分别为恒润达生的12.9倍、3.13倍、2.58倍。　　此外，为激励员工为公司长期发展服务，2019-2021年及2022年上半年，恒润达生均进行了股权激励，股权激励费用分别为1316.07万元、694.4万元、1786.17万元、661.43万元。　　恒润达生表示，公司未来几年将存在持续大规模的研发投入，在可预见的未来经营亏损将不断增加，上市后未盈利状态预计持续存在且累计未弥补亏损可能继续扩大。　　产品最早2023年提交上市申请，已有同类药物获批上市　　正处于Ⅱ期注册临床试验阶段的HR001、HR003产品，作为恒润达生研发进展最快的在研产品被寄予厚望。　　招股书显示，恒润达生在研产品HR001用于治疗复发/难治性B细胞非霍奇金淋巴瘤（r/r B-NHL）适应症，预计于2023年提交新药上市申请（NDA）；HR003用于治疗复发/难治性多发性骨髓瘤（r/r MM）适应症，预计2024年提交NDA。　　公开资料显示，未来CAR-T细胞治疗NHL中国市场规模有望快速增长，预计2021年至2025年复合增长率为149.6％，预计2025年至2030年复合年增长率为41％，并在2030年增长至184亿元。　　截至2022年6月30日，中国尚无治疗MM的CAR-T细胞治疗产品获批上市。预计中国CAR-T细胞治疗MM市场规模将在2030年增长至71亿元，2025年至2030年的复合增长率预计为43％。　　值得注意的是，国内已经针对r/r B-NHL适应症的同类药物获批上市销售，已有针对r/r MM的同类药物提交NDA，且有多个同类药物处于不同的临床试验阶段。恒润达生HR001、HR003未来获批上市销售后，不仅面临上述品种的直接竞争，还将与同适应症的其他药品展开竞争。　　2021年9月，药明巨诺CAR-T细胞治疗产品瑞基奥仑赛注射液（商品名：倍诺达）获国家药品监督管理局（NMPA）批准上市，适应症为用于经过二线或以上系统性治疗后成人患者的复发或难治性大B细胞淋巴瘤（r/r LBCL）；2022年9月30日，倍诺达治疗复发或难治性滤泡淋巴瘤患者适应症获NMPA批准。　　针对r/r MM适应症，科济药业用于治疗r/r MM的产品全人抗BCMA CAR-T（CT053）已完成了中国关键Ⅱ期患者入组，并正在北美进行关键Ⅱ期试验。　　2022年2月底，传奇生物/杨森制药联合开发的抗BCMA CAR-T细胞治疗产品，被美国食品药品监督管理局（FDA）批准上市，用于治疗r/r MM成人患者。　　值得一提的是，恒润达生尚无商业化销售产品的经验，尚未组建完整的商业化团队。现阶段公司规模较小，存在销售团队招募进度不及预期及入职后短期内流失的风险。　　在研产品临床进展及审批进度是否及预期，产品上市后是否具有竞争力，均存在一定不确定性，恒润达生若想在激烈的竞争中突出重围还需做出更多努力。

金融界2022-10-20

医药板块午后走高，医疗器械ETF基金（159797）涨幅超2%

药ETF（159839）配置A股30个生物医药行业龙头；中药ETF（560080）聚焦中药生产与销售等相关领域；美股生物科技ETF（513290）跟踪纳斯达克生物科技指数，是投资美股生物科技产业最便捷的工具，为投资者提供了一个极佳的全球资产配置的工具。

有连云2022-10-20

生物医药上涨，光伏锂电回调，创业板ETF博时(159908)跌超2%

)跌超2%。成分股跌多涨少，涨势分化。生物医药板块走强，新产业涨近5%，康龙化成、药石科技、爱尔眼科、普利制药涨超3%；光伏、锂电板块走弱，星源材质、迈为股份、宁德时代跌超5%。国融证券表示，近期医药行业出现较大幅度上涨，虽然直接原因与网传的集采政策规则变缓和有关，但医药板块自去年年中开始持续调整，已经累积巨大跌幅，情绪和估值已经降至谷底。从五年历史分位数来看，目前医药行业整体处于历史2.75%分位，在政策、情绪、估值、业绩四重共振下，医药板块拐点已经到来。近日，相关部门表示种植牙属于更高层次的医疗需求，暂时未考虑将种植牙纳入医保支付范围。近日，在融资融券标的证券2022年第三季度定期调整中，创业板ETF博时(159908)被纳入两融标的，活跃度和市场占有率有望进一步提升，值得投资者持续关注！

有连云2022-10-20

医药持续反弹，生物医药ETF（512290）涨幅超2%，以岭药业涨超4%

涨超4%，新产业、安图生物等多股跟涨。生物医药ETF（512290）涨幅超2%，成交额超7000万元。方正证券表示，生物医药板块当期PE估值为23.12倍，处于历史底部区域，估值性价比吸引力突出。高端医疗设备及生命科研实验相关仪器试剂耗材，进口替代空间大，且拟全球化环境下政策推动国产替代。创新升级初显成效，政策端DRGs改革有望不纳入创新器械戒创新医保谈判品种，带量集采在药品端解决尾声，集采腾笼换鸟为创新产品临床上量带来机会。“合成生物学”赋能生物发酵合成及卑抗等基因治疗新技术应用，给产业带来新契机。最后，消费健康消费医疗受益消费升级，无医保降价压力，公共卫生防控后业绩有望恢复或加速。

有连云2022-10-20

仲量联行：生物医药行业扩张需求蓬勃，租金仍将稳健

构建产业发展新格局。"十四五"规划中，生物医药行业的战略性新兴产业定位再次被强调，相关政策驱动医疗器械、创新药等赛道提速发展。药品审批流程优化、药物上市周期进一步缩短，2021中国批准上市新药数量达83 个，接近2016年的六倍。高端人才更是核心资源，各级政府从签证、落户、补贴等各个方面加强对海外高端人才的吸引力度。领英2021年人才报告显示，在生物技术、制药与医疗器械行业中，从生命科学产业领先的国家，如美国和英国流入中国的人才是中国流出至该国人数的2.30倍和2.26倍。在生命科学行业高速发展的带动下，研发型办公物业作为生命科学企业研发实验的唯一空间载体，租赁需求增长迅猛，为产业园区的蓬勃发展带来了新机遇。以上海为例，生命科学企业的租赁需求持续扩张。仲量联行行业需求分布统计数据显示，生命科学企业的租赁需求在所有行业的占比中，从2020的13%攀升到2021年的26%，成为最主要的需求来源之一。在北京，自2020年7月至今，北京药品生产企业新增259家，而在此之前注册的企业仅有7家，尤其是小型初创型药品生产经营企业数量激增。这些企业内部产品、资本、收益具备加速增长潜力，也带来生命科学不动产布局和扩张需求。不仅是国内生命科学企业快速发展、寻租扩张，已占据行业头筹的外企巨头也不甘落后。"我们发现，前几年已经有些放慢脚步的外资药企巨头，看到这一波疫情后中国市场巨大的成长性，又开始发力，做相应扩张，" 仲量联行产业与物流服务部生命科学行业负责人毛欣表示。一方面中国市场和政策的环境因素助力，另一方面中国生命科学企业的快速发展，也让外企巨头感受到压力。因此可以看到，外资医药企业在中国的扩张需求依然活跃。企业扩租，供需两旺成交活跃租赁需求的持续增长，让已成气候的产业园区炙手可热、全面开花。在上海，除了张江核心板块仍然是生命科学企业租赁需求最活跃的区域外，周康、浦江、临港生命蓝湾等产业园区凭借各自产业定位、扶持政策等资源，受到企业青睐。 "尤其是张江核心板块逐渐饱和后，很多企业一方面不得不扩张，另一方面又不想离开张江板块的聚能辐射范围，因此周康、临港等邻近的产业园区成为企业扩租、搬迁的首选。"仲量联行上海研究部董事丁婷表示。例如一家知名的美国医疗科技企业，近期决定将一个原本打算放在美国的新项目落地上海，在临港扩租8000平方米。另一家生命科学外资企业，之前国外总部偏于谨慎，放缓在华扩张脚步，然而看到疫情后中国市场的发展，又决定积极推进其在华研发中心建设，最终落定上海外高桥3000多平方米物业项目。中小型药企、药厂发展到一定规模将遵循龙头企业布局规律，对企业不动产开展结构性调整，将总部与前端职能部门迁至市中心的优质甲级办公楼，形成产业聚集效应；同时更增加研发投入、扩大专业化生产，催生新增租赁需求向产业园区回流，承租选择也将集中在落地政策较优区位。"需求端的推动下，各地生命科学园区项目加速推进。"丁婷表示，未来三年，仅上海就预计推出160万平方米生物医药物业新增供应。在北京，受政策规划引导，生命科学园区主要布局在北部的昌平区、海淀区及南部的大兴区和经开区，形成以中关村示范区"一区十六园"中五大生命产业园为核心的产业格局。成熟的需求集中度与政策资源吸引着社会资本进一步参与投入，在周边地块注资开发新项目，这些项目也大多受生命科学相关政策红利覆盖。 2022年，大兴生物医药基地计划大幅扩容9.1平方公里规划面积，打造"中国药谷"，现已有"药谷一号"、"爱生科技园"等十多个项目处于筹备期，总规划建筑面积达数十万平方。同时，在大兴国际机场片区也有政府引导开发的三个新项目，总建面规划22.9万平方米。大兴临空经济区有望成为北京下一个生命科学产业热点区域，在区位上可与大兴生物医药基地达成资源互通，共同兴盛。依然稀缺，未来租金走势稳中有升仲量联行数据显示，尽管供应放量，这些项目中大部分已被生命科学企业预租或定制，整体市场在建项目70%的面积已被预租或自用。短期内，研发办公物业仍将保持供不应求的趋势，可租赁面积仍非常有限。生命科学研发物业最大的特点就是由于行业的特殊性，研发往往有严格的环境标准和建筑参数要求，这是造成此类物业稀缺最大的瓶颈。与普通办公楼或传统产业园区不同的是，考虑到在研发过程中排放的"固"、"液"、"气"等物质对于周边环境造成的不良影响，对于有实验研发需求的生命科学企业而言，其租赁的研发办公空间是否满足环境影响评价（简称"环评"）要求，对企业入驻有决定性影响。由于市场上带环评的研发项目供应有限，租户往往遇上"无房可租"的困境。同时，相较于传统办公物业，研发办公物业需额外满足更多的建筑参数，生命科学企业通常需要配备废水处理池、新风系统、通风橱等；同时，在层高、供电量及承重等基本建筑参数方面亦有更高的要求。以承重要求为例，不仅需要强度更高的楼板，对空调及通风系统的较高要求也使得楼顶需安置数量较多的机组，因此对楼顶的承重要求也相对较高。再比如，虽然可拆卸楼板对很多生命科学企业来说并非必选，但考虑到生命科学产业赛道的宽泛，这项参数对于需装配大型实验设备的企业来说仍十分重要。项目的专业性和个性化要求导致其稀缺性，也是市场租金普遍较高的重要原因。以上海张江核心区为例，样本项目租金2016-2021年五年复合增长率达6.8%，截至2021年四季度，样本项目与周边传统项目比，溢价接近20%。仲量联行预测，虽然供应增加，未来3年上海生命科学物业空置率仍将保持在低于5%的水平，仍有超60%的租户愿意支付10-20%的租金溢价，研发物业的租金仍将稳步上涨。关于仲量联行仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。凭借行业领先的科技应用，我们始终致力于为客户、员工和社群创造机遇、打造理想空间、提供可持续的房地产解决方案；并不断重塑房地产未来，创造更美好明天。仲量联行是《财富》500强企业，截至2021年9月30日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过95,000人，2020财政年度收入达166亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.jll.com。

美通社2022-10-20

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