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加拿大放贷市场惹风波按揭违约引发关注
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的按揭市场由包括加拿大皇家银行和加拿大TD银行在内的“6大银行”主导。但对于许多无法通过严格的贷款资格测试的加拿大人来说，一直有另一种选择：私人放贷机构。这些机构提供短期按揭，利率比大银行要高出数个百分点。这一放贷机构群体的一个子集——按揭投资公司（MICs）在过去三年里迅速发展，承担了更多风险的交易、这是因为创纪录的低借贷成本推高了2022年房地产市场繁荣时的按揭需求。然而，随着过去一年加拿大房地产市场放缓，生活成本和利率上升，消费者难以偿还月供，同时由于房主违约导致房价下降，许多MICs被迫以低价出售房产，以弥补损失。加拿大另类按揭放贷协会主席迪恩·科勒（Dean Koeller）表示：“鉴于我们的市场正在适应新的常态，今天的替代性按揭基金经历一些压力是合理的。” 加拿大房屋抵押与住房公司的数据显示，2023年第三季度私人放贷机构的按揭近1%违约，而全行业违约率为0.15%。数据显示，2023年第一季度由私人放贷机构新发放的按揭市场份额从2021年的5.3%跃升至8%，而大银行放贷的市场份额从62%下降到53.8%。多伦多商业抵押经纪公司LandBank Advisors向路透社提供的数据也反映了私人放贷机构面临的一些压力。 LandBank Advisors研究了2020年至2024年1月之间发放的1000多笔按揭，发现大约90%因违约，被迫在加拿大最大的房地产市场——大多伦多地区出售房屋的购房者，已从私人放贷机构处获得按揭。在这90%的人中，超过一半的按揭来自MICs。到目前为止，2024年大多伦多地区已经注册了大约50宗此类强制性出售，而在2023年有558宗，在2020年有92宗。鉴于自2022年3月以来的利率上升，负责监管加拿大大银行的金融机构监察员办公室去年指示它们持有更多资本以覆盖贷款违约。但私人放贷机构受到省政府监管，面临较少的监管，与主要银行不同，他们不要求客户接受联邦规定的按揭测试，以确保他们即使利率上升也能够偿还贷款。金融机构监察员彼得·劳特利奇（Peter Routledge）表示，他的办公室不直接监管私人放贷机构，但本月表示“未经监管的放贷的突然激增”将是一个问题，但迄今为止，这个行业的增长并没有引起担忧。负责监管按揭经纪公司的金融服务监管局，已经开始保护消费者免受不可负担的高费用按揭的宣传活动，并对按揭经纪公司发布了新的指导和更严格的许可要求。 LandBank Advisors的乔纳森·吉布森（Jonathan Gibson）表示：“许多MICs是在三四年前开业的。问题是它们在价值最高的时候开业，当你查看它们的账本时，发现它们的很多账本都是亏损的。”“MICs被困住了，或者变得越来越挑剔。” 但行业内人士表示，一些资本充足、经验丰富的私人放贷机构看到了通过拯救陷入困境的放贷机构来进行并购的机会。 Calvert Home Mortgage Investment Corporation业务发展副总裁杰西·鲍布罗斯基（Jesse Bobrowski）表示，他的公司正在寻找收购或购买贷款账本的机会，“确实，我们正在寻求扩大我们的市场份额。”
佳华1682024-02-02
TD首席经济学家：美国控制通胀好于加拿大，原因是TA
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的通胀消退速度似乎比加拿大更快，道明（TD）银行的一位经济学家表示，这是因为两国央行的任务和方法不同。上周五（1月26日），美国政府报告去年12月份同比通胀率为2.6%，而加拿大统计局报告称，同月加拿大核心通胀率攀升至3.4%。道明银行首席经济学家Beata Caranci表示，美国似乎比加拿大更有效地抑制通胀，原因之一是每个国家的数据计算方式不同。在美国，住房成本占核心商品计算的15%。Caranci说，在加拿大，住房占这一计算的30%，这将使加拿大更难实现将通货膨胀率降至2%的目标。 Caranci在接受采访时表示：“它们的涨幅均约为6%，但就加拿大的权重及其捕获量而言，这是其两倍。”“当你的方法论的一个方面与加拿大央行目前几乎无法控制的经济领域密切相关时，这将使加拿大央行更难达到他们想要达到的目标。” Caranci补充说，央行无法控制的其他因素，包括中东的紧张局势，也使央行目标的实现变得更加困难。 Caranci表示，各国央行之间的不同使命也发挥了作用，因为加拿大央行在维持通胀方面拥有更单一的使命，但美联储拥有控制通胀和维持就业市场平衡的双重使命。 “这就是为什么我们继续看到（加拿大央行）并听到他们在通胀问题上发表强硬言论，”Caranci说。“这些数字可能比我认为加拿大央行公布的要好，因为他们希望确保自己的预期符合预期。”
Dan19772024-01-30
加拿大金管局警告：小心这类房贷，会让房主一辈子还不清债
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)、加拿大帝国商业银行 (CIBC)、TD 银行和 BMO 银行只提供固定月供版本。过去两年，在加拿大央行快速加息期间，第二种固定月供的浮动利率房贷方式引起了人们的关注，因为一些房主的摊销期限自动延长至长达 90 年。而抵押贷款的标准摊销期限为 25 年。在某些情况下，人们收到月结单上会显示无穷大符号，让人觉得他们拥有“一辈子还不清的房贷”（forever mortgages）。 OSFI 发言人在一份电子邮件声明中表示，目前，20% 的未偿还抵押贷款（outstanding mortgages）是浮动利率固定月供类型。该发言人表示，在疫情期间，利率较低，浮动利率固定月供房贷类型变得“更加普遍”，其中大部分贷款将于 2026 年和 2027 年到期。 “2027 到期的所有贷款中，近一半浮动利率固定月供类型。” 对于固定还款额的浮动利率房贷，各大银行的处理方式不一样。 “皇家银行 RBC 不允许在收购时或现有抵押贷款中出现负摊销，”一位发言人在说。虽然有些贷款的摊销期限超过 30 年，但这是由于客户达到了触发利率（仅支付抵押贷款利息），因此皇家银行会增加客户的每月还款额，以确保抵押贷款不会出现负摊销。 TD 道明银行的一位发言人表示，客户会被告知其摊销期限是否已延长，如果客户发现还款额过高，则可以在续约时提供债务重组、延期付款或只付利息的服务。贷款专家 Leah Zlatkin 表示，浮动利率固定月供最大的担忧是，当需要续签时，借款人将需要返回到原来合同摊销期，这将导致月供大幅飙升。她说，一些房主的贷款与价值比率（loan-to-value ratios）为 100%，这意味着，他们的房屋没有净值，因此违约风险最大。 “金管局OSFI 的目标是保护银行系统，但在这方面过于谨慎，”她说。“监管机构正在努力保护银行免受此类借款人的侵害。” 另外一面贷款经纪 Ron Butler 表示，他想知道银行是否没有留意 OSFI 关于浮动利率固定月供的警告。 “这种情况已经持续了几个月，到目前为止，银行还没有对这类产品进行修改，”他说。“也许 OSFI 认为他们现在会看到修改后的产品。” 金管局局长劳特利奇在会议期间表示，“我认为，如果这种产品不那么流行，那么，住房金融体系将会更好。” 文章来源： https://www.thestar.com/business/forever-mortgage-warning-canadas-financial-watchdog-cautions-banks-over-use-of-fixed-payment-variable-loans/article_b6430778-bad1-11ee-91c9-b3c67ce1ae67.html 作者：丁其
超级生活2024-01-26
加拿大人面临财务风暴通胀助推生活成本高企家庭债务创历史新高
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者在餐饮、旅行和服装上的花费减少了。 TD银行的另一项调查发现，有超过五年居住经验的36％的加拿大人对其财务前景感到较不乐观，58％的人预计通货膨胀和生活成本将是2024年的最大挑战。 BMO经济学认为，救济措施可能即将来临。尽管大多数加拿大人表示经济正在影响他们的财务状况，但“改善的条件可能会将国家拉回摆脱衰退边缘的状态，或者减缓其严重程度，” Kavcic说。（图片来源：financialpost）根据加拿大统计局周五发布的数据，零售销售在12月份下降后出现反弹。12月份的初步估算显示，销售额上升了0.8％，为自4月以来的最大增长。然而，经济学家们并预计这种消费热潮不会持续下去。加拿大银行上周发布的消费者调查显示，“加拿大人越来越感受到通货膨胀压力和借款成本上升的痛苦，”TD经济学家Maria Solovieva写道。消费者表示计划推迟购买大件商品，并在购买必需品时寻找便宜货。 “这表明，尽管最近消费支出有所改善且通货膨胀顽固，但对宽松政策的需求可能会比预期更早到来。” Solovieva表示。
佳华1682024-01-23
加拿大5大银行被环保组织投诉，使用“可持续金融”误导投资者
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了与可持续发展相关的信贷安排。同年，TD 银行与Occidental Petroleum石油公司共同担任美国 40 亿美元可持续发展相关贷款的可持续发展结构代理。该石油公司于 2023 年底宣布斥资约 120 亿美元收购页岩钻探公司 CrownRock。气候组织的普莱斯表示，可持续融资的标准应该更高，而致力于扩大石油和天然气产量的公司不应该符合资格。 “这是一个非常基本的问题，对吧？” 加拿大5大银行没有直接回应置评，而是将请求转给了加拿大银行家协会。银行协会发言人张女士（Maggie Cheung ）表示，业界的声明是，加拿大银行遵循北美市场在环境、社会和治理披露方面的标准，遵守适用的披露规则和规定，并继续与行业和监管机构合作，推进可持续发展报告标准。 “加拿大银行了解金融部门在向低碳未来有序过渡中的重要作用，”张说。 “可持续金融是帮助企业调动资金，实现这一努力以及一系列其他环境和社会目标的工具。” 气候组织Investors for Paris Compliance 希望监管机构调查和评估银行在可持续金融方面的披露是否充分和准确。该气候组织还希望监管机构要求银行披露其可持续金融业务的排放影响，或澄清其不能披露的领域，并披露这些部门并未专门推进其净零碳排的目标。作者：丁其
加国君2024-01-11
经济学家：本年度加拿大房市迎转折点！降息将至！竞价战将再次火热！
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我们显然在房地产市场的转折点，”加拿大TD银行经济学家Rishi Sondhi表示。 “在过去几个月里，我们看到了一些较弱的销售和价格活动...我们得到了一些迹象，至少从需求的角度来看，市场正在开始回暖。” Sondhi承认，如果未来几个月通货膨胀保持“比预期更为顽固的水平”，那么银行可能被迫至少保持利率。加拿大房地产协会最新发布的国家房屋销售和定价数据报告中指出，自去年夏末以来市场状况有所放缓，卖家和潜在买家都在观望。尽管最近的价格下降主要出现在安大略省，但温尼伯和哈利法克斯等地的房价在年底也开始下降。在其他地方，如阿尔伯塔、萨斯喀彻温省、新不伦瑞克省、爱德华王子岛省和纽芬兰与拉布拉多省，房价大多保持稳定或继续上涨。在温哥华，Re/Max All Points Realty的房地产经纪Tim Hill表示，由于最近几个月房价适度上涨，他对客户情绪的变化感到乐观。 “我们仍然经历着一些波动的时期。”他说。 “我认为我们将看到消费者信心在现实条件下至少在第二季度有所增加。但我认为我们将开始看到人们再次谈论为2024年采取行动。” “我认为春季市场将会很好。卖家会感到兴奋，会坚持他们的价格，而买家则必须弄清楚他们能得到什么。” 但Hill表示，尽管目前借款成本仍然很高，他建议客户不要拖延。 “我现在给我的客户的忠告是，不要等待。”他说。 “当我们的市场转变时，就好像水龙头重新打开，然后所有人都涌来。问题在于我们所有的买家将再次互相竞争，火热而迅猛。” 加拿大央行已经连续三轮决策中保持利率稳定，尽管通货膨胀继续趋缓，但央行表示，即使普遍预期下一步是降息，它仍可能提高利率。 RBC助理首席经济学家Nathan Janzen表示，利率故事是新年开始后许多未知因素之一。尽管所有人都在关注央行，但Janzen还在关注劳动力市场，他表示劳动力市场仍在继续走弱。 “看到去年底房地产活动减缓并不奇怪，”Janzen说。 “我们预计2024年初房地产活动仍将相当疲软，但通货膨胀也在减缓。这意味着加拿大银行越来越接近可以开始将经济货币政策的刹车解开，并逐渐转向降息的时刻。” 他预测，这可能会在下半年的房市带来更多活动和“价格小幅上涨”，在他看来，房价将在加拿大所有地区“逐渐走高”。 Janzen表示，即使一旦削减利率的周期开始，他也不认为会有迅速的复苏，因为该过程在早期阶段可能会比去年的加息周期慢。来源： https://www.ctvnews.ca/business/economists-see-turning-point-in-housing-market-this-year-as-interest-rate-cuts-loom-1.6715623 作者：心海
超级生活2024-01-09
加拿大经济前景堪忧，衰退阴影远未散去
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(Beata Caranci) 领导的TD银行经济学家表示。随着借款成本继续拖累经济，加拿大的增长将在明年上半年达到低谷。 “缓和并不是我们对加拿大前景的描述方式，由于消费者更加敏感，其前景显然更为颠簸，”BMO银行首席经济学家道格拉斯·波特（Douglas Porter）表示，“如今几乎3％的著名人口增长正在掩盖更为艰难的实际表现，同时也正在对住房成本施加压力并推高失业率。” 据TD银行表示，预计消费者的紧缩行为将在新一年的上半年达到顶峰，将支出减缓至1％以下。由于企业也在紧缩，TD银行预计今年的增长将从2022年的3.8％减缓至1.1％，然后在2024年达到0.5％的谷底，“这留下了非常窄的错误空间，经济衰退风险升高。” 其他经济学家认为，加拿大经济可能根本不会增长。凯投宏观将其2024年的加拿大经济增长预测从0.5％下调至零。它预计GDP将在第四季度收缩0.2％，并在2024年第一季度收缩1％。加拿大经济的阿喀琉斯之踵——房地产市场，已经比经济学家预期的更为疲软，而凯投宏观预测价格将从8月份的峰值下跌7％，“由于购房能力受到如此大的压力，存在更大下跌的明显风险，”凯投宏观的史蒂芬·布朗（Stephen Brown）表示，“在这种情况下，我们预测的温和经济衰退可能会演变成更深的衰退。” Desjardins 的经济学家预计，2024年上半年加拿大将出现“短暂而浅层”的经济衰退，消费、企业和住房投资都将收缩，推高失业率。 BMO银行认为，2024年GDP增长将放缓至0.5％，“并且在第一年的上半年，经济将在衰退的边缘徘徊。” 经济增长放缓的好处是它将（最终）引发加拿大央行的降息。大多数经济学家预计这将在春季发生，但具体的月份和金额各不相同。关于降息的开始日期的预测范围从3月初到6月或更晚，关于央行利率在2024年底会达到多少则有3％到4.25％不等的预测。
佳华1682023-12-20
TD：安省房市发出危险信号，迹象几乎与1990年代崩盘时一样！
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年前的崩盘导致房价暴跌超过 30%。 TD银行经济学家里希·桑迪（ Rishi Sondhi ）表示，令人担忧的是，如果利率上升进一步抑制需求，该比率将下滑至 20 世纪 80 年代末至 90 年代中期房地产市场崩盘以来未曾见过的水平。在 20 世纪 80 年代末和 90 年代初，安大略省的房价暴跌了 32%，大多伦多地区的房价下跌了 38%。销量与新挂牌房屋的比率衡量房地产市场的供需情况，并有助于预测价格。低于40%意味着新挂牌量超过销量的买方市场，40%到60%之间是平衡市场，超过60%意味着需求超过供应，属于卖方市场。图：该比率目前已经跌至与90年代和2008年一样桑迪说：“安大略省的比率接近在这些崩盘期间的水平，这无疑引起了我们的注意，并值得密切关注。” 他说，值得注意的是，通常需要经历严重的衰退才能使这一比率达到这一水平。桑迪表示，通过对两次经济衰退的比较，我们有理由相信这种结果是可以避免的。按人均计算，如今的销量已处于 20 世纪 90 年代的低点，但挂牌量却比当时低了约 20%。经济背景也更好，1990年3月至1992年5月，加拿大因高利率和紧缩财政开支等因素而陷入严重衰退，安大略省 GDP 和就业率从高峰到低谷下降了 6%。 TD道明银行预计明年安省经济将陷入停滞，但不会陷入衰退，就业率仅略有下降。当时的利率也更具惩罚性，从1989年2月到1990年5月，加拿大央行的利率上升了约240个基点，从11.7%升至14.1%。如今，许多经济学家认为利率已达到 5% 的峰值，很多专家预计央行将在明年第二季度开始降息。桑迪说，主要的百搭通配符是投资者活动，上世纪九十年代经济衰退之前，房地产投机活动激增，导致房地产泡沫膨胀。当经济陷入衰退时，房屋建筑商面临库存过剩，导致价格进一步下跌。今天，加拿大投资者活动非常活跃，占第一季度全国购房量的 30%，创 2014 年以来的新高。桑迪说，由于缺乏数据，无法进行直接比较，但迹象令人不安。他表示：“我们确实知道，利率上升给新房市场带来了困难，让买家更难交接之前所购买的房产。” 尽管不太可能出现 90 年代那样严重的衰退，但到 2024 年中期，安大略省的房价可能会再下跌 10%，因为借贷成本上升削弱了需求，而房主在压力下屈服，市场上出现了更多的供应。桑迪表示：“至少到 2025/26 年，房主将继续面临这种压力，届时那些以超低利率申请抵押贷款的房主将面临显著的房贷还款冲击。” 当利率上升时，贷款者就必须做出一些让步。穆迪分析公司检查了不同类型贷款的拖欠率，以确定加拿大人如何确定还款的优先顺序。房贷抵押贷款似乎是排在第一位，拖欠率低于历史平均水平，逾期付款比例仅为金融危机后的三分之一。其次是信用卡还款，随着加拿大人减少借贷，信用卡拖欠率也低于平均水平。汽车贷款是加拿大人最后考虑的偿还项目，穆迪表示，在过去三个月中，汽车贷款拖欠率已超过大流行前的水平，并且比任何其他信贷类别的历史平均水平还要高。这也不是小事，因为汽车价格上涨和借贷成本上升增加了汽车贷款的规模。图：汽车（蓝线）、信用卡（绿线）和房屋按揭贷款（黄线）拖欠率走势。 TD银行现在发出警告，将现在的房市和2008年房市、甚至是1990年代的房市比较，称迹象几乎一样，大家认为，多伦多房市真的会崩盘吗？作者：丁其
超级生活2023-12-07
加拿大加息结束了?!五大行集体降息！华裔IT女疑遭家暴死亡！
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D的利率也有比较合适的：（图片来源：TD银行官网） BMO也稍有下调：（图片来源：BMO银行官网） CIBC：（图片来源：CIBC银行官网）另外，需要注意，这些大型银行在官网上发布的利率不代表签署的最终利率，朋友们仍可选择去和经纪谈一谈，下调的空间也肯定是有的。疑遭家暴华裔女惨死家中 11月30日，美国旧金山的27岁的Wong姓华人女子被发现倒在了自家的公寓之中，不省人事，在送医抢救后，Wong女士还是不幸离开了人世。事情发生在当晚7点左右，旧金山警察局的警官在她所在的公寓内例行福利检查时，发现了早已失去知觉的Wong女士。尽管警方在第一时间拨打了急救电话，对其进行抢救，但仍然没能挽回她的生命。（图片来源：Daily Mail 2023年12月5日）目前，警方在对Wong女士的死进行调查，他们初步推断，这是一起与家庭暴力相关的案件，而案件的嫌疑人，正是Wong女士的男友。但由于本案还在调查中，尚未对男友进行批捕，也并未透露任何有关嫌疑人的信息。当然了，Wong女士的男友也拒绝对此事接受采访。 “我们希望能逮捕他，”旧金山家庭暴力联盟负责人贝弗利·厄普顿告诉媒体，“这是一场悲剧。” 据Daily Mail，Wong女士毕业于知名高校，是一名IT行业内的设计师，公司在得知她去世的消息后致以沉重的哀悼。 “她聪明、有才华、积极，是我们团队中的重要成员，对与她一起工作的每个人都产生了影响。我们向她的家人和朋友表示哀悼和最深切的哀悼。”同事和上司都纷纷对Wong女士的突然去世感到震惊。（图片来源：New York Post 2023年12月5日）目前，Wong女士出事的公寓已被封锁。她的邻居在接受采访时表示，这套公寓起初是Wong女士所有，两年前她的男朋友也搬了进来。当时他们还小小欢迎了一下这位男朋友。（图片来源：New York Post 2023年12月5日）听闻Wong女士去世的消息，邻居感到伤心又不可思议，他表示，他“最不愿意这种事发生在Wong女士身上。”她喜欢文字游戏、填字游戏和弹钢琴，是个对生活充满希望的女孩子。如今，邻居们自发将红玫瑰放在了门外以纪念这个年轻的女孩。也希望警方能早日查清真相，逮捕真凶。
加拿大乐活网2023-12-07
加拿大银行迎来财报季，四季度业绩大曝光，财富管理遭遇逆风
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发布的信用损失准备远高于分析师的预期。TD银行也未达到分析师的盈利预期，并宣布将进行2.66亿美元的税后重组费用，因为该行计划裁员3％并减少房地产占地面积。与此同时，RBC银行和CIBC银行超过了该季度的分析师预期。RBC银行受益于税收调整，而CIBC银行报告的潜在不良贷款准备金低于预期。
佳华1682023-12-02

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