FX168财经网_全球视野外汇黄金加密货币NFT资讯网

加拿大统计局：过去一年国际移民总数达到822866人，创近50年以来最高纪录

(北美)讯由于创纪录的移民，加拿大的人口增长达到了50年来的最快速度。加拿大统计局周三(12月21日)在渥太华报告称，在过去12个月里，加拿大的国际移民总数为822866人，这是迄今为止20世纪70年代中期历史数据中最大的一次。这一数字包括移民和学生等非永久居民，使加拿大过去一年的人口年增长率平均达到2.3%，为1972年以来最快。加拿大统计局将其归因于非永久居民人数的增加，包括工作许可证持有者和逃离俄罗斯入侵乌克兰的难民。随着2022年的临近，加拿大的人口增长已经超过了联邦成立以来的任何一年。该机构称，从7月1日到10月1日加拿大的移民人数增加了362453人，达到3930万人。根据加拿大统计局的数据，国际移民占这一增长的94.5%，增加了269305人。这三个月加拿大的人口流入超过了2011年人口增长35万人的总和，这是自1957年第二季度以来最快的单季度增长率。这相当于加拿大全国人口的0.9%，是自1957年以来增长最快的季度，当时加拿大正处于婴儿潮时期，1956年匈牙利革命后难民大量涌入加拿大。加拿大总理贾斯廷·特鲁多的政府每年都不断提高加拿大的移民目标，希望以此增加劳动力，最新的计划是每年引进大约50万永久居民。多伦多城市大学教授、多伦多城市移民与定居中心(TMCIS)主任Usha George认为，由于全国出生率不断下降，加拿大将接纳更多移民。 “毫无疑问，移民将成为加拿大人口增长的唯一来源。”

Sue2022-12-22

RBC：利率的快速上升使加拿大住房负担能力问题加剧，家庭需为住房支付62.7%收入

利率上升的步伐。加拿大统计局2021年人口普查的数据显示，2020年加拿大全国收入中位数为8.4万加元。对许多人来说，拥有住房已经遥不可及，只有富人有能力进入房产市场。报告称：“对于许多潜在买家来说，原本非常难以逾越的障碍现在几乎不可能逾越。” 然而，可能很快就会出现转机。自利率开始上升以来，房价一直在下滑。这种下跌已经有所放缓。RBC认为，加拿大现在正处于价格调整的最后阶段。预计到今年春季，基准房价将较峰值下降14%，再加上暂停加息，将有助于缓解住房负担能力的紧张。与此同时，预计家庭收入水平也将上升，从而增强潜在购房者的购买力。不过RBC预计，住房负担能力将需要一段时间才能显著改善。Hogue写道：“可能需要数年时间才能完全扭转2021年以来的严重恶化。” 这份报告出炉之际，越来越多的人想要买房。根据安大略省房地产协会(OREA)进行的一项调查，在安大略省，69%的租房者表示他们“真的想”拥有一套房子。但82%的人承认，更高的抵押贷款利率使他们难以实现自己的梦想。与此同时，近三分之二的安大略人表示，由于利率不断上升，他们将超过30%的预算用于住房。另有95%的人表示，生活成本比两年前更高，一半人表示，随着抵押贷款利率攀升，他们不得不削减餐馆、娱乐和杂货支出。 “我们为抑制通胀而采取的这些快速、超量的提价，正在伤害安大略的家庭，”安大略经济分析局主席Stacey Evoy在一份新闻稿中说。“很明显，安大略人在现有的负担能力危机中受到了通货膨胀的财务压力。” OREA建议政府增加住房供应以解决负担能力问题，同时为首次购房者提供额外的财政援助，探索改变抵押贷款压力测试，并将CMHC抵押贷款摊还期从25年延长至30年等建议。

Sue2022-12-22

上海疫情扩散！发烧门诊挤爆、出行人数骤降51%、企业纷纷关门

种病毒开始在这座超大型城市的2500万人口中几乎不受抑制地传播。医院正在努力应对感染患者的数量，药店正将顾客拒之门外，企业因员工生病而关门，大多数学校已经关闭，公共交通的使用率急剧下降。在上海最大的公立医院之一同仁医院，重症监护室的医生们利用走廊来处理大量重症患者。在一个所谓的发烧诊所外，几十个明显生病的人被迫在寒冷中等待。医院附近的几家药店不再允许人们进入，称他们的感冒药和发热药已经用完了。卫生保健工作人员描述了越来越可怕的情况，有太多病人和工作人员生病。在该市停止要求人们在入院前出示PCR阴性检测结果后，病例也有所增加。丹尼尔(Daniel)是一家公立医院的医务人员，他说，上海还没有为如此严重的情况做好充分准备。上海一家私立医院的医生一周前告诉彭博社，一切都很平静，但现在前景恶化了。“在感染人数方面，上海开始变得很像北京，”他说。上海两个月封锁徒劳？一家公立医院的癌症专家说，她被告知，所有医生都需要在急诊室工作，因为急诊室已经人满为患，很多同事都因病请假。她说，虽然她自己科室的员工缺勤人数太多，这意味着她无法让该科室的医生换岗，但医院威胁说，如果医生不同意，就会没收他们的奖金。这位专家在工作时间不吃、不喝、不上厕所，以减少感染新冠病毒的几率。对于这座城市的居民来说，不断恶化的疫情痛苦地提醒他们，封锁两个月的痛苦和徒劳。上海是在中国最富有的城市之一，但在此前的封锁期间遭遇了严重的食品短缺。汽车公司工程师、一个两岁男孩的父亲彼得·胡(Peter Hu)说:“我们现在正在重复封锁期间的经历:运送能力不足，没有药品，医院超级繁忙，孩子们被送回家。”“想到这一切，我很生气，我们在封锁期间的时间完全浪费了。” 上海出行人数骤降企业纷纷歇业上海经济在第二季度萎缩了近14%，原因是这个金融和贸易中心的封锁导致工厂关闭，抑制了消费者支出，扰乱了这个全球最大港口的运营。6月初，封锁被解除。这一次，许多居民选择呆在家里，要么是因为他们感染了新冠，要么是因为他们试图避免感染。由于乘客人数下降和员工生病，地铁运营商削减了服务。根据彭博社对交通数据的分析，最近一周，上海地铁使用率比2019年同期下降了51%。而一个月前，地铁客流量比三年前同期下降了18%。企业纷纷关门。在同仁医院不远处的艺术公园购物中心，受欢迎的小酒馆Baker & Spice告诉顾客，他们不再供应食物，因为厨师都感染了新冠病毒。胡某是一家汽车公司的工程师，为了避免传染给家人，他已经在办公室附近的一家酒店住了一周。到目前为止，他的检测结果呈阴性，但他正在失去耐心。他说:“最近我一直在问被感染的朋友，他们的症状是否轻微。”“我想主动被一个症状轻微的朋友感染，这样可怕的生活就可以结束了。”

夏洛特2022-12-22

过去十年英国人口增长5.9%至6700万

　　英国国家统计局周三报道，英国人口在过去十年中增长了5.9％，达到6700万。英国国家统计局表示，英格兰人口增长了6.5％，达到5650万，是英国四个地区中人口增长最多的。

金融界2022-12-21

HYCM兴业投资原油日评：美元走软vs需求忧虑，油价涨势受限

元的情况可能会变得更加困难。　　美国人口普查局周二公布的数据显示，继10月份收缩2.1％之后，11月份新屋开工率按月下降了0.5％，年化后为142.7万户。同期建筑许可下降了11.2％，年化后为134.2万户，为2020年6月以来新低，而10月份下降3.3％。在本周早些时候公布了令人沮丧的房屋建筑商信心数据后，分析师们预计11月的房屋开工和建筑许可都将下降，这并不令人意外，最新数据显示他们是正确的。我们怀疑建筑许可未来面临着更大的压力，因为房屋建筑商对未来销售的预期正处于10年低点。　　技术分析　　美国原油　　日图：保利加通道趋平，油价靠近中轨发展；14和20日均线看涨；随机指标走高。　　4小时图：保利加通道上扬，油价跟随上轨发展，14和20均线看涨；随机指标走高。　　1小时图：保利加通道上扬，油价在中轨上方发展，14和20小时均线看涨；随机指标走高。　　综述：预计日内油价将在74.90-77.75区间内震荡，可尝试高抛低吸。上方阻力关注12月21日高76.50，突破后将上探12月20日高点76.90，然后是12月15日高点77.75和9月23日低点78.10，以及11月30日低点78.40和11月29日高点79.60；而下方支持留意11月27日低点75.80，跌破后将下探12月14日低点74.90，然后是12月20日低点74.45和12月12日低点74.00，以及12月16日低点73.30和12月9日高点72.90。　　布伦特原油　　日图：保利加通道收敛，油价在中轨下方发展；14和20日均线看跌；随机指标走低。　　4小时图：保利加通道收敛，油价升穿中轨，14和20均线看涨；随机指标走高。　　1小时图：保利加通道趋平，油价升穿中轨，14和20小时均线看涨；随机指标走高。　　综述：预计日内油价将在79.15-81.75区间内震荡，可尝试高抛低吸。上方阻力关注12月20日高点80.85，突破将上探12月13日高点81.25，然后是12月16日高点81.75和12月5日低点82.50，以及12月15日高点83.15和12月6日高点83.65；而下方支持留意12月21日低点79.65，跌破将下探12月8日高点79.15，然后是12月19日低点78.60和12月20日低点78.25，以及12月13日低点78.00和12月9日高点77.45。　　周三关注：　　美国11月成屋销售　　美国12月谘商会消费者信心指数　　美国EIA每周原油库存变动

金融界2022-12-21

上银基金：医疗新基建浪潮下，医疗器械能否打开新一轮增长机会？

着国家整体实力增强、国民生活水平提高、人口老龄化加速以及政府对医疗领域的大力扶持，中国医疗器械市场增长迅速。上银基金调研显示，2015-2020年，中国医疗器械市场规模已从3,125.5亿元增长至7,789.3亿元，年均复合增长率约20.0%。未来，上银基金表示，随着市场需求的提升、国家对医疗产业的扶持以及医疗器械行业技术发展所带来的产业升级，医疗器械行业将有望继续保持高速增长的良好态势，并实现从中低端产品向高端产品进口替代转变的过程，预计2030年中国医疗器械市场规模将超过22,000亿元，2020-2030年年均复合增长率预计将达到11.2%。　　3.上银基金答疑：近年来，医疗器械的行业政策有哪些变化？　　2019年7月，国务院下发《治理高值医用耗材改革方案》，医保局开始对高值耗材进行集采。上银基金表示，复盘当时的市场表现，市场认为耗材的标准化程度低、集采难度大，因此并不相信高值耗材的集采能够顺利推进，在量价齐升的乐观预期下，开启了一轮医药器械公司的上涨行情，直到2020年7月，国家医保局会议中明确提出集采冠脉支架，医药器械进入一轮下跌行情，上银基金表示，市场从之前的乐观情绪中走向另一个极端。此次冠脉集采后支架的价格最低降到400多元，而之前的终端价约为1万3千元，且27款支架只能入围10家，竞争相当激烈。上银基金表示，冠脉集采出现这种击穿出厂价格的主要原因是企业不想失去市场份额，去年的创伤与关节集采也都出现了类似的情况。之后集采的“灵魂降价”逐渐演绎到了一些创新器械上面。　　从今年7月开始，一系列政策持续好于市场预期。比如“北京医保局执行DRGs对创新药、创新器械、创新诊疗项目的豁免”“医疗服务价格改革的推进”“创新医疗器械推迟进入集采”“种植牙服务部分价格的温和调控”“脊柱耗材集采”等都好于市场预期。上银基金表示，政策落地后，口腔、器械、骨科等细分领域有所修复，市场对医药的关注度和调仓意愿得到积累。上银基金认为，最关键的一个转向在于今年进行的脊柱耗材，国采里明确指出“报价不高于最高限价的40%，‘复活’机制选手可获得50%采购量”，这相当于给企业提供了一个心理价位(出厂价即可中标)，一方面防止参与企业过度内卷，为企业留出一部分合理的利润空间；另一方面也证明集采政策在推进过程中持续释放暖意，相对温和的集采政策在近期生化肝功能试剂以及福建省电生理以及吻合器集采项目上也得到了验证，它们给予了前期降价过多的企业一定的提价空间，同时也打消了市场对于集采产品循环降价的悲观预期。　　4.上银基金答疑：医疗器械在这一轮回暖行情中的表现引人瞩目，原因何在？　　上银基金表示，目前集采规则逐步趋于合理且相对温和，而前期集采价格降到位的产品未来续标不会再过度降价，企业在经历盈利底后，未来业绩有望得到修复。此前国家医保局再明确创新医疗器械暂不纳入集采，修复了市场预期。此外，上银基金表示，北京市医保局出台了创新器械DRG除外支付的政策也在一定程度上修复了DRG为创新器械带来的潜在价格天花板。　　医疗设备方面，上银基金表示，财政贴息贷款助力医疗新基建，有望释放医院医疗设备采购需求，缓解医疗机构资金紧张问题。十月贴息贷款的申报进度超出市场预期，因此，也带动了医疗设备板块的一轮行情。　　总的来说，上银基金表示，这一轮行情可以概括为悲观预期下的估值修复+利好政策持续出台的共振，且板块内部筹码结构较好，因而催化效果显著。

证券之星2022-12-21

万物皆可预制？一文让你了解预制菜的前世今生

数据显示2020年我国平均每个家庭户的人口为2.62人，首次“破3”，较2010年减少了0.48人，“一家三口”的传统被打破。家庭规模收缩，二人家庭、单身家庭的数量明显增加，相对于大家庭来说，小型家庭的“劳动成本”相对较高，一日三餐简单、便捷化的需求上升推动速冻食品迎来消费新热潮。　　速冻食品使用便捷性和可“囤”属性更加贴合年轻人餐饮需求。雀巢联合中国营养学会发布《中国居民早餐饮食状况调查报告》显示，35%的调查对象不能做到天天吃早餐，55%的调查对象早餐摄入食物种类不足三种，42%的人在10分钟以内用完早餐。而针对不吃早餐的原因统计中，“时间紧”这一选项占比高达49%。　　短期看，疫情加速了消费者教育，家庭消费需求快速增长。疫情加速了预制菜的消费者认知与接受度。尤其是2022年春节期间，在提倡就地过年叠加年夜饭场景下，预制菜迎来高增长，成为饮食界的“新晋顶流”。疫情深刻地改变了经济活动和人们的生活、工作方式，会给行业、消费者带来长期的影响。疫情期间人们的“宅生活”培养和强化了“宅经济”的消费习惯与方式。在后疫情时代，“宅经济”红利还将得到的延续。　　（二）供给方：冷链保驾护航　　供应链端的技术与产品升级也推动了预制菜的发展。冷链物流的发展和完善，为预制菜延长保质期，扩大配送范围提供了基础条件。　　速冻技术的发展成熟使预制菜在时间维度上得到拓展，预制菜的储存时间大幅延长，保鲜效果也更好。冷库、冷链运输车辆等冷链物流基础设施的建设与完善，则在空间的维度上对预制菜进行了拓展，预制菜的销售辐射半径增大，规模效应、网络效应下物流配送成本降低。　　天眼查数据显示，截至目前，冷链相关企业21.7万余家，其中，2022年1月-11月新增注册企业4.4万余家；　　从地域分布来看，山东、广东以及江苏，三地相关企业数量位居前列，分别拥有3.8万余家、1.7万余家以及1.3万余家；　　从成立时间来看，成立于5年内的企业占比48%，成立于10年以上的占比9.9%。　　图4 2012-2021年冷链相关新增注册企业变化　　数据来源：天眼查　　三、市场日趋规范把握用户需求是制胜之道　　（一）预制菜产品标准日益完善　　预制菜是食品工业化的典型产物，在这个忙碌的时代，帮助大家从繁琐的厨房生活中“解脱”出来。但预制菜逃离不了人们对于食品的最为基本的需求，生产过程的规范化与食品本身的安全性。由此，据不完全统计，2022年以来，各地政府部门、产业组和企业发布了30余部预制菜相关标准，涉及原料、加工、配送、包装、专业术语等多个方面，弥补了多项行业规范的空白。　　表1 预制菜标准　　数据来源：网络公开资料，天眼查研究院整理　　（二）重点把握一、二线城市用户是取胜之道　　消费者所以会选择预制菜，第一个目的就是省时间，节约时间；第二就是美味；第三就是不喜欢做饭，健康。　　奋斗于一、二线城市的打工人生活节奏快，压力大，上下班通勤时间较长，经过一天紧张的工作，回到家几乎都是“葛优躺”，没有意愿再去厨房劳作一番，预制菜的出现，让做菜变得简单，便利。据调研数据显示，一、二线城市居民中，预制菜消费者女性居多，占了58%，男性41%。从区域来看，华东区域客户存量更大。从年龄来看，对于预制菜的接触最多的是中青年。　　预制菜市场是不需要教育，不需要培育的，未来比拼的就是产品是否能够抓住用户的心智、味蕾，做出符合消费者需求与价值的产品。　　（三）拓品类保质量，预制菜从田间地头直接到城市居民餐桌　　预制菜高频消费者不难发现，各大预制菜企业推出的菜品当中以黑椒牛排、宫保鸡丁等牛肉类、家禽类和猪肉类菜品等为主，河鲜、海鲜较难觅踪影。随着加工技术、冷冻技术、保鲜技术等先进技术的发展，预制菜品类将更加丰富，实现鲜活农产品从田间地头直接到城市居民餐桌，为城乡居民提供生活便利。　　天眼查研究院认为，预制菜行业火热发展需要理性的思考。行业的有序发展离不开规范的行业标准，离不开深刻把握用户需求的良心企业，更离不开广大消费者的鼎力支持。只有拥有好口碑、有好产品，才能抓住用户的心，企业经营才能更为长久，整个行业才能健康发展。

金融界2022-12-21

兴业投资：美元走软vs需求忧虑，油价涨势受限

，美元的情况可能会变得更加困难。美国人口普查局周二公布的数据显示，继10月份收缩2.1%之后，11月份新屋开工率按月下降了0.5%，年化后为142.7万户。同期建筑许可下降了11.2%，年化后为134.2万户，为2020年6月以来新低，而10月份下降3.3%。在本周早些时候公布了令人沮丧的房屋建筑商信心数据后，分析师们预计11月的房屋开工和建筑许可都将下降，这并不令人意外，最新数据显示他们是正确的。我们怀疑建筑许可未来面临着更大的压力，因为房屋建筑商对未来销售的预期正处于10年低点。技术分析美国原油日图：保利加通道趋平，油价靠近中轨发展；14和20日均线看涨；随机指标走高。 4小时图：保利加通道上扬，油价跟随上轨发展，14和20均线看涨；随机指标走高。 1小时图：保利加通道上扬，油价在中轨上方发展，14和20小时均线看涨；随机指标走高。综述：预计日内油价将在74.90-77.75区间内震荡，可尝试高抛低吸。上方阻力关注12月21日高76.50，突破后将上探12月20日高点76.90，然后是12月15日高点77.75和9月23日低点78.10，以及11月30日低点78.40和11月29日高点79.60；而下方支持留意11月27日低点75.80，跌破后将下探12月14日低点74.90，然后是12月20日低点74.45和12月12日低点74.00，以及12月16日低点73.30和12月9日高点72.90。布伦特原油日图：保利加通道收敛，油价在中轨下方发展；14和20日均线看跌；随机指标走低。 4小时图：保利加通道收敛，油价升穿中轨，14和20均线看涨；随机指标走高。 1小时图：保利加通道趋平，油价升穿中轨，14和20小时均线看涨；随机指标走高。综述：预计日内油价将在79.15-81.75区间内震荡，可尝试高抛低吸。上方阻力关注12月20日高点80.85，突破将上探12月13日高点81.25，然后是12月16日高点81.75和12月5日低点82.50，以及12月15日高点83.15和12月6日高点83.65；而下方支持留意12月21日低点79.65，跌破将下探12月8日高点79.15，然后是12月19日低点78.60和12月20日低点78.25，以及12月13日低点78.00和12月9日高点77.45。周三关注：美国11月成屋销售美国12月谘商会消费者信心指数美国EIA每周原油库存变动 2022-12-21

兴业投资2022-12-21

最大风险往往隐藏在视线之中！嘉信：2023年须警惕中国引发的通胀飙升等5大风险

上月底的大规模公众抗议之后，这个世界上人口最多的国家突然取消了严格的防疫检测和隔离要求。14亿消费者被压抑的支出可能会给在华销售的公司的盈利预期带来上行风险。然而，“更重要的是，它还可能推动全球大宗商品和商品通胀反弹。时机并不理想。”“市场参与者对通胀抬头的失望情绪，可能会压倒盈利前景的任何改善，迫使股市走低。” 2. 抵押贷款冲击随着美联储、欧洲央行、英国央行和其他央行今年提高利率，全球抵押贷款利率大幅上升。在美国，一年期可调抵押贷款利率上涨了一倍多，达到5.6%。没有长期固定利率融资的家庭，随着利率在未来12个月重新调高，每月还款金额将大幅增加。Schwab说:“随着潜在的全球衰退持续，失业率的任何大幅上升都可能降低消费者的还款能力，从而引发违约。” Schwab估计，与美国、法国、德国和意大利相比，英国、挪威和新西兰“抵押贷款冲击的风险要大得多”——澳大利亚、瑞典和加拿大也有一些风险。 3.央行过度紧缩美联储、欧洲央行和英国央行上周分别将最新一次加息幅度下调至50个基点。Kleintop说:“不过，主要央行都在明确表示，他们还没有结束，尽管他们放慢了大幅加息的步伐。” Schwab指出，美国劳动力市场数据是一个滞后的经济指标，当它恶化到足以让美联储改变政策时，全球经济可能已经陷入比目前预期更严重的衰退。与此同时，该经纪商表示，欧洲央行预计通胀将在两到三年内降至2%的目标，但其最新的政策声明表明，欧洲央行正在“寻求以更高政策利率的形式对抗通胀的保险政策”。 Kleintop说:“主要央行通过将利率升至过高(在将利率维持在过低水平太长时间之后)来过度收紧货币政策，给市场对温和衰退延续到2023年初的预期带来了下行风险。” 4. 欧洲能源危机在因入侵乌克兰而受到制裁后，俄罗斯暂停向该地区输送天然气，欧洲领导人争先恐后地争取获得足够的天然气来满足供暖需求。但充足的储备、节能措施以及欧洲温和的冬季天气开始降低了能源危机的风险，导致欧洲天然气价格回落，欧洲股市在第四季度引领全球反弹。 Schwab说:“尽管如此，欧洲的天然气供应状况仍然脆弱，全球寒冬可能导致天然气消费增加，同时美国天然气出口减少，导致欧洲工业和汽车企业停产。” 5. 乌克兰战争扩大 Kleintop表示，投资者似乎预期乌克兰战争的激烈程度将逐渐消退，并可能朝着谈判解决的方向发展。 “然而，结束战争的途径可能需要乌克兰重新夺回在2014年被俄罗斯占领的克里米亚。任何重新夺回该地区的行动都可能是普京的红线，如果乌克兰继续推进赫尔森地区，进入克里米亚，俄罗斯就会增加局势升级的风险。” 俄罗斯可能会进一步大规模攻击民用基础设施，或限制黑海航线的出口，从而使战争升级。

夏洛特2022-12-21

任泽平：房地产步入存量分化时代，我们将会首次见证房地产的“分化式复苏”

转折？　　我曾经提出过“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。客观讲，当前房地产市场的形势，是长短期、国内外多重因素叠加的结果。　　我们判断，当前房地产周期出现了长期大拐点，五大原因：　　第一大原因，中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房子建得差不多了。　　未来主要需求来自城市更新、人口流入的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70％的城市房子将出现不同程度过剩。除了人口流入的20％的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩。　　行业进入存量时代，意味着进入洗牌阶段，未来90％的房企将消失，房地产产业链上的建材、家具、家电等也将大洗牌。　　由于房地产大开发时代落幕，土地财政难以为继，因此房地产税替代土地财政是大势所趋。　　第二大原因，中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值。　　第三大原因，人口老龄化少子化加速到来，导致未来购房需求大幅萎缩。中国人口老龄化速度和规模前所未有，少子化加速到来，中国出生率持续下降，这导致购房需求持续减少。　　第四大原因，中国房价收入比和一二线城市房价在国际上偏高，挤压了居民消费和实体经济投资。根据我们的《全球一线城市房价比较报告》国内地一线城市绝对房价、相对房价位居全球前列。从房价收入比看，以使用面积算，北上广深市中心房价收入比高于纽约、伦敦和东京。从绝对房价看，全球前十大高房价城市，中国已占一半。　　第五大原因，城镇化步入尾声，人均住房面积已接近发达国家水平。从城镇化进程看，2015-2021年，中国城镇化率由56.1％增至64.72％。国际经验表明，城市化发展大致分为三个阶段：缓慢发展期（30％以前）、快速发展期（30％-70％）、稳定发展期（70％之后）。中国城市化已接近稳定发展阶段。　　根据我们测算，1978-2020年城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，接近发达国家的水平。　　十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致。　　房地产作为国民经济第一大支柱行业、地方财政最大收入来源、居民最重要财富、银行最大风险敞口，关系国计民生，如何处置非常考验智慧，根据国际经验，实施以“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举”为主的长效机制，有望实现中国房地产市场软着陆，避免硬着陆，2023年见分晓。　　未来中国房地产向何处去？哪里的房价涨，哪些跌？这对我们每个人都很重要。回答这个问题还是要回到基本分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，长期来说，人口往哪里流动，哪里才有需求，所以“跟着人口流动去买房”。　　那么，未来中国人口往哪里流动呢？这个事争议很大，有的同学认为应该去大城市，机会多，更精彩。但是呢也有同学认为大城市竞争压力大，交通拥堵，空气差，存在“大城市病”，还是回中小城市比较好，但是呢好山好水好寂寞，机会太少。　　其实，这个问题在过去几十年的空间规划和国土规划也这一很大，分为两派，“小城镇派”和“城市群派”。过去几十年中国城市化模式长期存在争论：小城镇模式还是都市圈城市群模式？“小城镇派”认为，“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”，初衷是为了避免其他国家走过的城市化弯路，比如欧美的大城市病、拉美的贫民窟。那么，世界各国人口流动的基本趋势是什么？　　我们采用近百年的跨国数据，涵盖美国、英国、法国、德国、意大利、日本、韩国、印度、巴西、中国等不同类型国家。　　研究发现，除了德国等少数国家，绝大多数国家的人口都在持续向城市群、都市圈集聚。发达国家城市化一般经历两个阶段：从城镇化到都市圈城市群化。　　我们再来看中国，从城市群看，中国人口持续向珠三角、长三角城市群集聚。近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人，但东北、西部等区域近年呈现人口流出趋势。　　从省份看，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南，此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩。　　从城市看，人口持续向少数核心城市集聚。近10年深圳、成都、广州年均常住人口增量超55万，郑州、西安、杭州、重庆、长沙年均常住人口增量超30万。这些城市均为所在都市圈的核心城市。　　无论是国际经验，还是国内经验，我们发现，由于规模效应、学习效应等，大多数产业具有集聚效应，人随产业走，人口自然向城市群都市圈集聚。大城市为那些有才华的年轻人，提供了实现梦想的机会。　　但是长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路指导下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、供求错配，这是一线二线高房价、三四线高库存的根源。　　因此，未来应尽快确立中国城市群都市圈的城市化模式，实现人地挂钩。　　从买房的角度，跟着人口流动去买房，未来70％的城市面临人口流出和房子过剩，只有20％左右的都市圈城市群人口流入。所以，分化是未来房地产市场的最大特征。未来我们将会首次见证房地产的“分化式复苏”。

金融界2022-12-21

24小时热点