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深圳市地铁集团有限公司2025年度第二期中期票据(品种二)获“AAA”评级

临一定的资本支出压力、站城开发业务易受房地产市场及调控政策影响、受万科股份经营变化及减值计提影响，2024年公司净利润出现重大亏损。上述因素以及公司与万科股份的关联交易事项对公司整体信用状况造成的影响需持续关注。正面强劲的区域经济财政实力。深圳市作为我国首个经济特区，地理位置优越，经济高度发达，区域经济财政实力及增长能力在国内处于领先水平。战略地位显著，具备极强的业务竞争力。公司是深圳市轨道交通建设和运营的重要主体，战略地位显著，目前构建了“轨道+”的业务发展格局，具备极强的竞争力。有力的外部支持。公司在进行地铁建设和运营以及站城开发过程中，持续获得了政府在相关政策和项目资本金拨付等方面的大力支持，资本实力极强。地铁线路运营良好。截至2025年3月末，公司已开通地铁运营线路15条，运营里程546.28公里。2024年客运总量28.54亿人次，同比增长14.5%，客运强度1.49万人次/公里日，均居行业前列，公司地铁线路运营良好。关注债务规模增长较快且未来面临一定的资本支出压力。随着公司承担的基建投资持续高位发展，公司对外融资需求持续增加，债务规模增长较为迅速。同时公司在建及拟建项目量丰富，投资规模较大，未来面临一定的资本支出压力。站城开发业务易受房地产市场及调控政策影响。“轨道+物业”的一体化开发是公司收入和利润的重要来源，但近年来盈利水平有所下滑，物业开发易受房地产市场行情变化及国家调控政策影响，需关注相关业务开展带来的风险。2024年公司净利润出现重大亏损，需持续关注万科股份经营变化、以及与公司关联交易进展情况对公司造成的影响。

金融界07-15 14:17

中央城市工作会议召开，专家认为这三点特别值得关注

目标，对房地产领域作出了系统性部署。为房地产市场划定了新路子、高品质、控风险的发展路径。通过城市高质量发展的推进，核心城市有望通过城市更新和保障房分流实现供需再平衡，房价逐步企稳。房企下一步竞争焦点转向绿色科技、运营能力和区域深耕。以下几点值得关注： 1、强调新路子会议以推动城市高质量发展为主题，但在具体推进路径上是坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，并强调要走出一条中国特色城市现代化新路子。对于房地产来说，内涵式发展重点就是“加快构建房地产发展新模式”，这一表述延续了房地产调控的政策主线，并在实施路径上更强调供需双向改革。用“双轨制”重构住房供给结构，商品房建设需 “严控增量、优化存量、提高质量”，同时以需定建扩大保障性住房供给。城市更新为重要抓手，这一点在房地产侧意义重大，一方面强化供给端优化，改造过程中同步推进低效用地再开发，提升城市空间利用效率；另一方面，城市更新会对会房地产需求端形成刺激，并通过货币化安置等手段直接增加购房需求。同时中央层面会加大资金支持力度，通过专项债、REITs 等工具提供支持。 2、强调高品质会议明确了我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，会议将“高质量开展城市更新” 列为重点任务，也是在原有基础上，强调高品质的重要性。一方面 “建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子” 就是房地产高品质发展方向，房地产也将从规模扩张转向质量竞争。新建建筑全面执行绿色建筑标准，头部房企加速布局绿色科技，第四代建筑也会在更多城市不断涌现。另一方面，推进商品住房销售制度改革，并有序推行现房销售并优化预售资金监管，这一举措旨在降低交付风险、提升住房品质。 3、强调安全性会议强调 “牢牢守住城市安全底线”，房地产领域风险是重点所在。一方面，强调建筑品质安全，建立房屋全生命周期安全管理制度，严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平是下一步的重点。另一方面，关注房地产开发行业的风险，尤其是房企债务化解，通过融资协调机制扩大 “白名单” 项目，2025 年已推动地级及以上城市全部建立该机制，房企合理融资需求获优先支持。

金融界07-15 14:07

银行理财和信托产品收益如何对比？

付信托收益；而房地产信托产品收益，则与房地产市场的景气程度相关。在房地产市场稳健发展阶段，项目的销售回款等方式能够保障信托受益人的收益分配。不过，由于这些领域在经济波动、政策调控等因素影响下存在一定不确定性，信托产品风险相对较高，投资者投资这类产品时要充分考量项目各方面风险因素。在对比流动性对收益的影响上，银行理财产品在流动性差异方面表现得较为突出。部分短期银行理财产品期限可能仅有几十天，资金回笼迅速，方便投资者快速周转资金。但这种短期理财产品收益相对有限，因为资金运用时间短，难以获取更大的投资回报。而一些长期银行理财产品，虽然流动性不高，如可能产品封闭期长达数年，不过由于资金具有更长期限规划投资运营机会，收益水平相对较高。信托产品通常流动性较差，期限大多比较固定，在信托存续期内投资者难以提前赎回资金。若提前终止信托，投资者不仅会面临违约风险，还可能遭受收益损失。就这点而言，投资者如果对资金流动性要求高，需谨慎选择信托产品。在收益稳定性层面，银行理财有着严格的监管框架，底层资产相对清晰，低风险产品通常以较为安全的资产作为支撑，收益波动程度较小，普通稳健型银行理财产品在约定投资范围内基本能够实现预期收益率。相比之下，信托产品收益受其投资项目质量和经营状况影响，不同产品间收益波动差距较大。若投资项目发展顺利，投资者可获得较高收益；一旦项目出现经营不善、资金链断裂等问题，投资者收益可能降低，甚至面临本金损失风险。以上信息由金融界利用AI助手整理发布。金融界作为权威的财经媒体，始终致力于为广大投资者和金融从业者提供全方位、及时且准确的金融资讯和知识科普服务。通过多样化的内容呈现形式，涵盖各类金融领域话题，帮助受众深入了解金融市场的运行规律、产品特征等关键信息，助力其在复杂的金融环境中做出更合理决策。免责声明：本文内容根据公开信息整理生成，不代表发布者及其关联方的官方立场或观点，亦不构成任何形式的投资建议。请您对文中关键信息进行独立核实，自主决策并承担相应风险。

金融界07-15 12:47

中国房市传新消息！新房价格跌幅创八个月来最大政治局会议或宣布救市措施

跌速度加快，有关政府将出台更多措施重振房地产市场的猜测日益增多。中国国家统计局周二公布的数据显示，70个大中城市(不含保障性住房)新建商品住宅价格环比下降0.27%，为八个月来最大降幅。二手住宅价格环比下降0.61%，为去年9月份以来最大降幅。 (截图来源：彭博社) 随着去年9月刺激计划的效果逐渐消退，要求进一步支持住宅市场的呼声也越来越高。大华继显(UOB Kay Hian)分析师Jieqi Liu和Damon Shen在一份报告中写道，6月份的初步数据显示“市场明显疲软”,“我们预计7月份政治局会议宣布政策支持措施的可能性更高。” 所有四个一线城市的二手房价格均较上月下降至少0.5%。随着小城市的市场情绪正在恶化，市场观察人士一直将复苏的希望寄托在一线城市。据彭博社根据其他数据计算，6月份住宅销售额同比重挫12.6%，为今年以来的最大降幅。上半年房地产投资下降11.2%，创下疫情爆发以来的新低。投资者正密切关注政策支持的进一步迹象。彭博行业研究(Bloomberg Intelligence)衡量中国开发商股票的指标上周晚些时候出现上涨，原因是市场猜测更多刺激措施正在酝酿中。周二上午，万科集团宣布其上半年亏损可能高达人民币120亿元(约合17亿美元)，其股价一度下跌3.6%。国务院总理李强在上个月的国务院会议上承诺要结束房地产市场的下滑势头。去年9月，中国高层领导人提出这一政策目标后，一系列刺激计划随之出台。不过，一些经济学家预计，北京方面暂时不会采取重大支持措施，以保持政策灵活性，以防8月中旬临时协议到期后中美紧张局势再度浮现。

tqttier07-15 12:05

玫瑰岛北交所IPO，聚焦定制家居产品，净利润逐年下滑

6年增至921.2亿元。虽然近两年中国房地产市场整体表现较为低迷，但从全国住宅存量来看，房龄超过10年的房子有较多的翻新、改装需求，预计未来中国淋浴房市场的主要增量可能来自于旧房翻新、改装以及新房建设等方向。玫瑰岛主营产品包括卫浴产品、全景门和五金及配件，其中淋浴房是公司重要的收入来源；全景门是公司重要的增量收入来源。2022年、2023年、2024年（简称“报告期”），卫浴用品营收占比83%以上；全景门营收占比由6%提升至13%；五金及配件的营收占比较低。分产品销售情况，图片来源招股书淋浴房是由墙体及相应结构件组成的可实现淋浴干湿区域分离功能的一个卫生单元。作为单独的淋浴隔间，淋浴房通过充分利用室内一角，用五金、玻璃组成的围栏将淋浴范围清晰地划分出来，形成相对独立的洗浴空间，从而实现浴室功能的合理分区。在产品类别方面，为提高公司的全卫定制能力，公司在报告期内不断丰富产品类别，构建了淋浴房、桑拿房、浴室柜、浴室门、高分子卫浴、阳台柜、花洒、智能马桶、龙头、智能毛巾架、壁龛、地漏十二大产品矩阵，为消费者提供同风格、同色系的风格化套系产品，提供一站式全卫定制解决方案。公司主要产品的基本情况，图片来源招股书业绩方面，报告期内，玫瑰岛营业收入分别约7.52亿元、7.76亿元、8.23亿元；毛利率为32.22%、32.94%、30.96%，净利润分别约1.08亿元、0.95亿元、0.69亿元。主要会计数据及财务指标，图片来源招股书玫瑰岛面临房地产行业波动风险。公司主营淋浴房等家居产品与房地产行业高度相关。若房地产调控政策加码或市场下行导致购房装修需求放缓，将对公司销售及资金回款造成不利影响，可能引发业绩下滑风险。另外，玫瑰岛还面临主要原材料价格波动的风险。报告期内，公司直接材料占主营业务成本的比例分别为65.52%、63.43%和63.93%，公司生产所需的原材料包括玻璃、铝棒、五金等。若原材料价格大幅波动，且公司无法通过供应链传导或有效管理库存，可能导致成本上升，从而影响经营业绩。玫瑰岛有存货余额增加及跌价风险。报告期各期末，公司存货账面价值分别为1.60亿元、1.70亿元和2.19亿元，占各期末流动资产的比例分别为31.14%、34.64%和38.83%。若公司下游客户需求发生重大不利变化、市场竞争加剧，同时公司不能及时拓宽销售渠道、优化库存管理、管理不善等原因，可能导致存货跌价或毁损，公司将面临一定的存货跌价风险。玫瑰岛还存在应收账款坏账风险。报告期内，公司应收账款分别为1.15亿元、1.21亿元和1.52亿元，占流动资产比例从22.51%升至26.92%。其中一年以上账龄占比维持在30%左右，若客户经营恶化导致回款困难，将影响公司财务状况。本次IPO，玫瑰岛拟募资约3.7亿元，用于定制家居产品研发及产业化技术改造项目、补充流动资金。募集资金投资项目，图片来源招股书

格隆汇07-15 11:38

中国6月新信号：工业产出加快、消费意外放缓北京本周要召开高层会议？

在。 “北京需要采取更大胆的措施来清理房地产市场的烂摊子，通过改革养老金制度以更可持续的方式支持消费，修复财政体系，以更好地保护企业主，并改善与其他经济体的关系，”他们在最近的一份报告中写道。随着美国在未来几个月可能加征更多关税，一些经济学家建议北京推出更多面向消费者的支持措施，以缓解增长压力。包括央行顾问黄益平在内的学者表示，政府应该在12个月内追加1.5万亿元人民币的新刺激，以帮助抵消美国关税的潜在影响。

风起07-15 11:26

彭博深度：中国二季度GDP或超预期，这意味着什么？

猜测，中央近期可能召开高层会议，以提振房地产市场，此前地产股普遍走强。为刺激经济，财政政策已显前置倾向。下半年，中央仍有7450亿元超长期特别国债待发行，地方政府剩余超过2万亿元的专项债额度。花旗分析师认为，政府可能重启“抵押补充贷款（PSL）”等政策工具，预计年内提供多达5000亿元的准财政支持。尽管上半年经济韧性仍在，野村首席中国经济学家陆挺（Lu Ting）警告称，下半年面临“需求悬崖”风险，包括工业产能收缩、出口动能减弱、房地产疲软等多重因素叠加。陆挺团队写道：“北京需要采取更大胆行动整顿房地产、通过养老金体系改革支持消费、修复财政体制以更好保护企业，并改善与主要经济体的外交关系。”

埃尔瓦07-14 21:03

中国二季度GDP展望来了！消费、工业、投资同步登场北京需更大胆清理楼市烂摊子？

比增长3.6%，略低于1-5月的增速。房地产市场收缩可能继续，预计房地产投资下降10.9%，创疫情爆发以来的新低。目前有猜测认为，政府可能会在本周召开高层会议，以支持困境中的房地产行业，这推动中国房地产开发商股票的反弹。政府已经提前启动今年已计划的财政援助，旨在为经济提供早期支持。下半年，中央政府计划发行7450亿元的超长期特殊主权债券，各省仍有超过2万亿元的年度专项债券额度可用。北京也有空间采取更多行动。花旗的经济学家表示，政府可能会恢复承诺补充贷款（PSL）或其他相关政策融资工具，到12月底可能会提供高达5000亿元的准财政刺激。尽管中国的增长在上半年有所保持，包括陆挺在内的野村的经济学家警告称，今年下半年可能会面临“需求崖”，原因包括工业去产能、出口动能减弱以及房地产问题持续存在。 “北京需要采取更大胆的措施来清理房地产市场的烂摊子，通过改革养老金制度以更可持续的方式支持消费，修复财政体系，以更好地保护企业主，并改善与其他经济体的关系，”他们在最近的一份报告中写道。

欧罗巴07-14 18:41

会员

国海富兰克林基金：下半年稳增长政策有望继续加码

振。预计未来政策有望继续加码，特别是在房地产市场止跌回稳、制造业升级、消费结构优化等方面，以推动经济持续回升。具体来看，投资方面，2025年1-5月，全国固定资产投资（不含农户）累计同比增长3.7%，增速较前4个月略有放缓。其中，基建投资同比增长5.6%，制造业投资同比增长8.5%，而房地产开发投资同比下降10.7%。消费方面，2025年1-5月，社会消费品零售总额累计同比增长5.0%，其中5月当月同比增速为6.4%。消费结构中，除汽车以外的消费品零售额增长7.0%，线上消费表现良好，实物商品网上零售额同比增长6.3%。消费端整体呈现温和修复态势，但部分细分领域如教育类消费增速下滑，需关注后续政策支持力度。出口方面，2025年1-5月，出口金额累计同比增长6%，但5月当月同比增速为4.8%。出口目的地中，对欧盟出口增速较4月有所回升，对东盟出口增速维持高位，但对美出口仍受贸易摩擦影响，5月同比为-34.5%。机电产品仍是出口主力，政策推动下的“以旧换新”对出口形成一定支撑。国海富兰克林基金表示，2025年整体经济运行仍受有效需求不足等因素影响，生产总体偏强，物价压力增大，大规模设备更新和消费品以旧换新政策对生产端、投资端以及消费端产生积极拉动效应，房地产市场尚未实质性企稳拖累相关投资与工业品，整体经济仍处于平稳修复之中。展望2025年下半年，国海富兰克林基金认为，上半年加快发行的地方政府债券、国债资金有望加快落地到各地的项目中，但全球经济不确定性上升，出口有一定压力，贸易摩擦加剧，发达国家经济开始走弱，在外部压力加大的背景下，宏观政策有望更加侧重稳增长，在稳增长的前提下高质量发展，政策以托为主，预计货币政策仍总体偏积极，财政政策仍将积极发力。以上内容与数据，与有连云立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。

有连云07-14 15:07

上实城开(00563.HK)路演纪要：行业低谷期的“逆行者”，稳中有进彰显经营韧性

应了投资者关心的热点问题。当前，国内房地产市场正处于深度调整与政策密集支持的交汇期，随着中央和地方不断出台稳楼市政策，市场信心逐步修复，政策托底效应持续显现，行业有望迎来结构性复苏。为了让更多投资者深入了解房地产行业的最新动态与未来趋势，精准捕捉行业复苏中的投资机会，格隆汇特别整理了此次上市公司路演内容，以飨诸君。坚持稳中求进，增强经营韧性，促进稳健发展上海实业城市开发集团有限公司为上海实业控股有限公司之附属公司，截至2024年12月31日，集团已布局上海、北京、天津、西安、烟台、沈阳、重庆等10个内地重点城市，开发经营逾27个房地产标杆项目，涵盖高端居住社区、高档写字楼、购物中心、星级酒店、服务公寓及租赁住宅等多种业态。未来规划可售及自持经营建筑面积约332万平方米，为公司可持续性发展提供了扎实基础。（来源：公司资料） 2024年，上实城开实现主营业务收入124.40亿港元，同比增长56.4%，显示出公司在市场拓展和销售方面的强劲动力。从收入结构方面，上实城开主要以物业销售为主，辅以租金、物业管理及服务收入以及酒店经营等板块，这种多元化的收入结构有利于持续提供稳定的现金流，对冲市场波动带来的影响。不过，可以看到过去一年受行业整体下行影响以及公司项目结构变化，公司销售毛利率有所下降，降至17.1%。尽管如此，上实城开现金流仍保持平稳，财务结构良好。公司在核心城市拥有优质型投资性物业近125.5万平方米，截至2024年底，上实城开持有现金53.43亿港元，净负债率64.8%，显示出良好的财务基本面，具备较强的抗周期能力。（来源：公司资料）在行业普遍面临“增收不增利”的背景下，上实城开通过加强销售回款管理、促进营收提升、及优化债务结构等方式，着力提升自身的投资能力和抗风险能力。同时，公司聚焦管理提升，从开源增收和节流降本两个维度双重强化，注重提升项目监督管理能力，不断完善成本控制，深化降本增效目标。这一系列举措，有效保障了上实城开现金流稳定，同时也体现了公司较强的经营韧性。保持战略定力，深根核心都市，拓展发展空间在当前房地产行业“去库存、调结构、谋转型”的大背景下，拥有核心城市优质土储的企业更具抗风险能力，同时也在行业重构中占据先机。随着市场逐步从“高周转、高杠杆”模式转向“高质量、可持续”发展，土地储备的质量、项目的盈利能力以及企业的资金实力，成为决定房企能否穿越周期的关键因素。近年来，上实城开在拿地上保持审慎态度，严控拿地节奏，优先保障现有项目的开发效率与资金周转。这种“稳中求进”的策略，不仅有效降低了财务风险，也为企业在行业调整期赢得了更大的战略主动权。（来源：公司资料）对此，公司也表示后续还将延续审慎拿地的策略，坚持项目质量和盈利能力并重，加强对现有土地储备的开发，伺机增加具备增长潜力的优质土地储备。从区域布局来看，上实城开也强调将继续深耕上海、辐射长三角，辅以着眼于大湾区的发展，坚持以市场为导向，适时择机参与新一轮核心区域城市更新的开发建设。不难看到，上实城开旗下多个项目在区域内树立标杆形象，在上海、西安等地还在持续开发当中，显示出其前瞻性的布局能力。比如上实望海项目，所处上海临港新区核心地段，距离在建的两港快线临港新区站约400米，预计2025年年底通车运营，这为居住出行大大提供了便捷性。2024年11月该项目已竣工交付，交付前为期8天的“预看房”环节实现了业主100%签字率，整个项目高品质建设为交房满意度奠定了基础。接下来，上实听海的开发仍将以高质量的要求，继续在市场展示品质形象。如西安浐灞自然界项目，历经十年开发，潜心打磨，产品迭代升级，浐灞半岛从无人问津到全城热销，区域实现质的飞跃同时也体现了上实城开的溢价能力。未来还将抓好后续地块的开发，持续打造高质量住宅，提升产品力，增强项目盈利能力。（来源：公司资料）在房地产市场下行周期期间，公司以“控成本+好产品+强品牌”为开发宗旨，使得核心城市可售项目更具抗跌性和盈利韧性。这些项目不仅为公司贡献定量利润，也进一步巩固了公司在目标区域的市场地位。展望未来，上实城开将坚持精工筑城理念，聚焦开发主业，提升运营管理，服务城市高质量发展。而在对外投资方面，公司还将积极探索与央国企开发商、金融机构的合作，通过控股、参股、联合开发等模式，以合理风险和资金成本获取更多优质资源。并通过轻重并举双轮驱动，实现集团资产转型升级。问答环节 Q1：房地产行业现在是怎样的情况？答：随着去年中央经济工作会议明确定调「促进房地产市场止跌回稳」政策，「四个取消、四个降低、两个增加」组合拳全面落地，未来将加大城中村和危旧房改造力度，释放刚性及改善性住房需求潜力，同时加快构建房地产行业的新发展模式。预期政策的正面效应将于2025年下半年逐渐显现，进一步提振房地产市场，助力市场长远健康发展。同时，集团将密切关注市场需求变化，把握行业调整关键时期的机遇，加强对旗下项目的管理，盯紧市场契机，把握销售窗口期，力争实现快速去化，回笼资金。 Q2：公司在上海都市圈有相关布局，现在上海房价是不是已经在下降，或者您预期未来跌幅多少？答：上海上半年楼市成绩还不错，新房成交量维持平稳，二手房成交量除了1、2月份淡季不足2万套外，其余均在2万套以上。可见，对比其他城市，上海楼市是非常坚挺的。在开盘去化方面，市场分化态势加剧。高端改善型项目持续热销，特别是核心区域的豪宅产品，以6月27日在黄浦区老西门板块的上海壹号院开盘为例，仅两小时便告售罄，但对于远郊刚需项目面临较大去化压力。市场分化仍是未来不可避免的趋势，但是随着在外围购房限制松动的政策的持续发酵，相信仍会有新兴购买力注入到楼市之中，带动存量房源的去化。同时，由于郊区供地量的缩减，有利于未来该区域新房市场的新增供应量减少，远郊市场去化压力或将得到舒缓。其次，楼市政策还是可以期待的。一方面，中央层面还有很多举措，比如降息下半年依旧有可能；另一方面，毕竟限购方面上海还有很高的“安全垫”，针对性的做出优化能进一步降低高库存地区的风险。 Q3：国内商品房的租金，对比国际大城市偏低很多，请问怎么看国内的房子最终是否会涨租金？答：截止2025年5月，上海租赁市场租金连续11个月呈现下跌现象，平均租金将至83.1元/㎡/月，同比下滑约4.7%，其主要原因在于保障性租赁住房在2025年集中入市，保租房项目从2013年17个激增至2025年260个，增幅超14倍。保租房租金是呈“梯度折价”特征，平均租金约3.69元/㎡/天，低于同地段市场化公寓。其次，当下经济环境的波动导致消费降级，这样直接影响租金持续下降。虽然上海租金水平在下降，但从全国337个城市来看，它仍处于全国遥遥领先的地位，位列第一。从租金长期趋势来看，预计未来仍面临严峻形势，但一线城市的核心区域仍可保持较高水平。 Q4：想问一下2024年的亏损原因？2025年是亏损减少？还是亏损扩大？答：2024年的亏损主要由于年内交付项目中毛利率较高的项目较去年有所减少、年内销售单价因市场情况下调及年内就物业项目确认若干减值亏损所致。此外，中国内地物业市场下行调整导致集团投资物业重估亏损扩大亦是原因之一。展望2025年，随着支持房地产市场回稳的政策全面落地，预期相关利好影响将持续显现，并进一步提振市场。集团将着重以现金流平稳为核心目标，促进稳健经营。 Q5：公司投资性物业重估亏损原因？未来对投资性物业的经营策略是什么？答：2024年度，集团投资性物业重估亏损扩大，主要是受中国内地物业市场下行影响、对租金收入带来一定压力，以及上海世贸商城、城行项目及其他部份项目因新签租约的租金有所下调导致物业重估的公允值减少所导致。未来，集团将持续贯彻租售并举的政策，积极拓展租赁住宅业务，加快探索投资性物业的创新发展。与此同时，集团也将密切关注市场动态，灵活调整租赁策略，并在合适时机寻求优化资产结构的机会，力求维持投资性物业板块的稳定贡献。

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