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月份开始降息，因为其对外汇的担忧已被对房价上涨的担忧所取代。野村预计，印度央行将在10月份提前降息。该行预计泰国和马来西亚2024-2025年将维持政策利率不变，但不排除泰国央行在第四季度下调利率的可能性。

佳华1682024-08-07

的影响。高收入家庭正在享受股市繁荣和房价上涨带来的好处。企业正在快速借贷，消费者则继续消费。但另一方面，一年的高利率终于开始产生负面影响。美国人找工作的时间越来越长，失业率也小幅上升。小企业正感受到贷款成本上升带来的痛苦。低收入家庭的汽车贷款和信用卡还款也出现拖欠。（图源：彭博）花旗集团经济学家维罗妮卡·克拉克（Veronica Clark）表示：“过去几个月经济形势已经有所缓和，如果经济形势开始进一步缓和，美联储官员将会非常担忧。”她还表示，这将导致官员们更快地降息。普遍预期决策者将在下周会议上维持利率不变，但投资者预计美联储将在 9 月开始降低借贷成本。在此之前，评估美联储政策对经济的影响（以及未对经济产生的影响）将有助于指导官员们如何抑制通胀，同时又不破坏就业市场。房产市场加息对美国房地产市场的影响最为明显，美联储的政策不仅刺激了借贷成本的飙升，还推高了房价。衡量住房负担能力的指标接近 30 多年来的最低水平。根据全国房地产经纪人协会的数据，由于抵押贷款利率徘徊在 7% 左右，购买中等价位房屋的人的每月抵押贷款支付额从三年前的 1,205 美元上升至 5 月份的 2,291 美元。（图源：彭博）经济学家预计，由于借贷成本上升，销售额会下降——事实也确实如此。“如果经济没有陷入衰退，锁定效应会如此强大，这出乎意料，” Realtor.com 高级经济学家拉尔夫·麦克劳克林 (Ralph McLaughlin)表示。疫情期间获得超低抵押贷款利率的现有房主仍然不愿将房产出售。这使得本来就有限的住房供应更加紧张，房价也因此飙升至新高。股市繁荣利率上升通常会拖累股市，因为利率上升会减缓企业投资和增长。但投资者基本上不理会这些担忧，导致股价和美国人的退休金账户飙升至新高。自美联储于 2022 年 3 月开始加息以来，标准普尔 500 指数已上涨约 25%，为家庭财富增加了约 3 万亿美元。（图源：彭博）然而，如果美联储不尽快开始降息，“市场将变得脆弱”，穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪表示。“投资者预期降息的现象已经体现在当前股价中。” 劳动力市场尽管利率高企，但美国就业市场却一次又一次地超出了经济放缓的预期，但现在终于出现了降温迹象。招聘活动较两年前的过热水平有所放缓，公司发布的职位空缺也减少了。就业的美国人辞职的人数减少了，失业者发现找工作越来越难。（图源：彭博） Glassdoor 首席经济学家亚伦·特拉萨斯( Aaron Terrazas ) 表示，6 月份失业 27 周或更长时间的人数（即长期失业人数）上升至 150 万，为 2017 年以来的最高水平（疫情期间的短暂激增除外）。他说，招聘已更加集中于医疗保健、社会救助和政府等少数几个行业，这表明其他更容易受到经济放缓影响的行业也开始撤退。综合来看，这些数据引发了人们对就业市场可能意外疲软的担忧，这一转变将使整体经济面临风险。有关劳动力市场状况的最新数据将于周五公布。消费者韧性尽管贷款利率高企，但消费者仍在继续消费并购买汽车等大宗商品，推动经济稳步增长。消费的韧性是经济学家们相信美联储能够抑制通胀而不引发经济衰退的关键原因之一。一些人甚至认为高利率本身有助于支持这种支出，富裕家庭和退休人员从债券投资和储蓄账户中获得收入。但许多家庭，尤其是那些依靠信贷来应对不断上涨的生活费用的低收入家庭，正感受到借贷成本上升的压力。（图源：彭博）美联储数据显示，5 月份信用卡利率升至 22.76%，略低于 1994 年以来的最高水平。第一季度，约有 2.6% 的信用卡余额逾期 60 天，创下费城联储自 2012 年以来的一系列最高纪录。低收入家庭的支出仅占整体消费支出的 15%，但如果该群体陷入困境，经济就无法繁荣，赞迪说。商业借贷高利率并未阻止大公司大规模借贷。企业正利用养老基金和保险公司等长期投资者的强劲需求，这些投资者希望在美联储降息前锁定一些更高的收益。（图源：彭博）此外，他们发行的长期债券具有固定利率，期限约为 10 年，这意味着它们不会直接受到美联储举措的影响，道明证券信贷策略董事总经理汉斯·米克尔森 (Hans Mikkelsen)表示。对于小型企业来说，情况则大不相同。惠誉评级预测，杠杆贷款（通常采用浮动利率）的违约率今年预计将升至5% 至 5.5% 之间。如果这一预测成真，这将是2009 年以来的最高水平。米克尔森称：“美联储的货币政策给企业带来了巨大的痛苦，许多企业陷入破产。”

Dan19772024-07-31

美国5月房价持平年增幅10个月来最小

涨了0.3%。在截至5月的12个月内，房价上涨了5.7%。这是自2023年7月以来的最低年增幅，此前4月房价增长为6.5%。春季抵押贷款利率的激增抑制了销售，导致现有住房库存在6月达到近四年来的最高水平。新建单户住宅供应激增，达到自2008年2月以来的最高水平。数据显示，受欢迎的30年固定抵押贷款的平均利率从5月初的6个月高点7.22%回落，上周平均为6.78%。Freddie Mac的数据指出，住宅投资，包括住房建设和销售，在第二季度出现收缩，此前在1月至3月季度曾录得两位数增长。所有九个普查区在5月都录得房价年增长，新英格兰和中大西洋地区的增幅较大。西南中部和太平洋地区的价格增幅相对较温和。

佳华1682024-07-31

央行降息之际，害怕错过的加拿大购房者开始涌入房地产市场

济学家马克·德索莫表示，“这最终将推动房价上涨，并带来额外的需求。” 目前，像克里斯托弗·道尔这样的购房者，正在考虑诸如挂牌房源、利率以及移民潮推动加拿大人口增长的因素。这位21岁的毕业生即将开始担任投资银行分析师的工作，正在多伦多市中心寻找一套两居室公寓，并试图在利率进一步下调之前出手，因为利率下调可能会推动房地产市场加速发展。 “我受到利率的影响，也受到人口增长的影响，因为人口增长会推高房价，”他说，“这只是一个不平衡的问题。” 来源：加美财经

加美财经2024-07-25

普京如何成功吹起了房地产泡沫

过去三年，俄罗斯最大城市的房价上涨了 172%，经济学人的文章分析了原因。在俄罗斯，抵押贷款曾经很难推销。几十年来，苏联一直谴责信贷是一种难以承受的负担，这种宣传产生了效果。即使在共产主义结束后，俄罗斯人仍然将抵押贷款称为“债务奴隶制”，他们更愿意存钱直到有能力直接购买房屋。俄罗斯总统普京花了20年的时间试图说服他的公民改变看法。2003年，在他第一任期内，他解释说抵押贷款可以帮助解决俄罗斯人面临的“住房问题”。他的呼吁无人理睬。但是现在他取得了更大的成功，归功于国家主义的大肆推行，以及对邻国的入侵。在过去的几年里，由于国家为购买新房的购房者提供慷慨的补贴计划，俄罗斯抵押贷款的数量激增。然而，普京可能得到了超出他预期的回报。国家的补贴狂潮点燃了超热的房地产市场，导致房价飙升。因此，克里姆林宫发现自己要承担一笔巨大且快速增长的账单。 2020年，当俄罗斯被新冠疫情困扰时，政府官员增加了对购买新建房产者的补贴，以提振经济。起初，银行向抵押贷款申请人提供约6%的优惠利率，比市场利率低约两个百分点，差额由国家补贴。此前仅适用于家庭的类似折扣，后来也提供给工人和迁往北极、西伯利亚和被占领的乌克兰等地的人们。然而，直到俄罗斯经济进入战备状态，抵押贷款量才开始真正上升。去年，银行发放了价值7.7万亿卢布（880亿美元，占GDP的4%）的抵押贷款，高于2020年的4.3万亿卢布。其中大部分都得到了补贴的支持。这反映出俄罗斯人缺乏投资机会：制裁对股市造成压力，货币管制使得资金难以转移到国外。2023年中期通货膨胀卷土重来，也起到了作用——不仅促使俄罗斯人把钱投入实体产业。当俄罗斯中央银行开始提高利率时，抵押计划的吸引力就增加了。当俄罗斯央行将基准利率上调至16%时，政府将优惠利率保持在较低水平，仅上调至8%。6月，政府利率与抵押贷款市场利率之间的差距超过10个百分点。因此，克里姆林宫承担了巨额费用。财政部已经为计划花费了近5000亿卢布。如果像大多数分析师预计的那样，俄罗斯央行在7月26日将利率提高到18%，成本可能会很快攀升。补贴贷款的激增也造成了房地产泡沫。去年，新建住房面积达1.1亿平方米，而自共产主义终结以来，年均新建住房面积仅为5900万平方米。与此同时，房价飞涨。莫斯科城市经济研究所预计，2020年至2023年间，大城市房价将上涨172%。俄罗斯央行行长艾尔维拉·纳比乌琳娜对此感到担忧。她将住房市场“过热”归咎于政府的补贴，并表示如果克里姆林宫不减少补贴，将带来“通胀风险”。在中央银行和财政部的压力下，克里姆林宫已经开始采取行动。12月，政府将贷款的最低存款要求从20%提高到了30%。本月早些时候，政府终止了最受欢迎的针对新建房屋购买者的计划。据官方媒体援引一位分析师的话称，下半年新抵押贷款的数量可能会下降约50%。俄罗斯建筑业将因此遭受重创。银行也将受到波及，因为抵押贷款组合的快速增长曾为银行带来创纪录的利润。不过，目前来看，房地产市场似乎能够避免崩溃。维也纳国际经济研究所的瓦西里·阿斯特罗夫表示，房价出现大幅下跌的可能性不大，更可能出现的状况是“减速甚至停滞”。俄罗斯的战争经济让今年工资增长迅猛，即使面对利率上升和国家支持减少，也可能继续维持强劲的房地产市场。到目前为止，到目前为止，俄罗斯经济的表现令怀疑者大吃一惊，俄罗斯人似乎愿意再赌博一把。来源：加美财经

加美财经2024-07-25

【汇市日报】避险情绪升温美元继续上涨加元迎来三个月最长下跌周期加元/人民币五连跌

重加拿大的长期消费债务负担，并重新引发房价上涨。与此同时，对石油需求的担忧和地缘风险担忧的缓解拖累原油价格走低，暴跌至一个月以来的最低点，并在短期内削弱与大宗商品挂钩的加元，同时也为美元/加元汇率提供了助力。 Convera Canada ULC高级市场分析师Michael Goshko表示：“加拿大正跟随大宗商品市场的下滑趋势。所有大宗商品货币都遭受重创。”“加拿大央行明天将出现一些事件风险，而他们也确实希望采取鸽派立场。” 一些后续买盘突破1.3775区域或周一创下的数周高点，将重申建设性前景，并让多头重新夺回1.3800大关。这种势头可能会进一步延续，并将美元/加元对推回年初至今的高点，即4月16日触及的1.3845区域附近。另一方面，跌破1.3740阻力位可能会吸引新的买家，并保持在1.3700整数位附近。如果美元/加元汇率跌破该阻力位，可能会引发一些技术性抛售，并将美元/加元拖至100日简单移动平均线(SMA)支撑位，目前该支撑位位于1.3655区域附近，现在应成为关键的关键点。截至发稿，加元/人民币五连跌，现报5.2813，跌幅0.14%。（加元/人民币汇率走势图，来源：FX168）

慧宣鑫语2024-07-24

加拿大央行降息努力“白费” ？房价继续攀升房地产公司：今年再涨9%

l Soper）表示：“尽管全国范围内房价上涨，但买卖的物业数量却在下降，这是一个不同寻常的动态。加拿大的住房市场在努力找到一种一致的节奏，过去三个月清楚地表明了这一点。” 索珀指出，许多地区的库存水平已大幅上升，这在多年来尚未实现平衡市场的情况下是最接近的。 Royal LePage的首席运营官凯伦·约列夫斯基（Karen Yolevski）表示，大多伦多地区的销售活动在今年春季异常低迷。该地区几乎所有的价格涨幅都发生在第一季度，随后基本停滞不前。她说，与去年相比，新上市物业的数量增长了两位数，活跃上市物业是十多年来最高的。约列夫斯基补充说，各种房屋类型和市场领域的活动都放缓，不仅限于二手市场，还包括预售房屋市场。尽管加拿大央行上个月决定降低隔夜贷款利率，但根据Royal LePage的说法，购房者并未如最初预期般立即回归市场。索珀表示，当首次降息在今年6月初发生时，“市场反应温和”。他说，这次四分之一的降息并没有明显改善可负担性。该公司表示，需要进一步的利率降低来提高购买力和改善消费者信心。较低的利率意味着较低的月供，打开了此前无法进入市场的一些家庭的大门。今年早些时候，Royal LePage代表Leger进行的一项调查发现，51%的搁置购房者表示，如果利率回升，他们将恢复搜索房屋。约列夫斯基表示：“一旦消费者重获进入市场的信心，可能会在接下来几次利率降低后，这种供应增加将成为市场条件的一个受欢迎的改善。” Royal LePage维持其全国年末预测，预计2024年第四季度房价将比去年同期增长9%。公司预测，全国房价将在下半年继续保持适度的价格上涨。

佳华1682024-07-14

特鲁多考虑对100万以上自住房征税

策的“技术性”变更。该组织对老年人因房价上涨而获得的“财富意外之财”持有一定的轻视和嫉妒。 “房价上涨在他们睡觉和看电视时赋予了他们这些财富，”该组织报告称。在播客中，主持人、Generation Squeeze创始人、英属哥伦比亚大学人口与公共卫生学院教授保罗·科肖（Paul Kershaw）指出，“代际公平”是关于年轻人和老年人的公平。但整个采访都围绕着老一代能为年轻人做些什么展开。科肖表示，X世代和婴儿潮一代受益于年轻一代的“牺牲”，年轻一代“忍受”高租金并推迟购房梦想，这一切都是为了保护那些“在他们之前”的人的房屋净值。总理特鲁多似乎同意这一点。特鲁多表示老年人已经理解了气候变化等问题，但在理解住房市场变化方面还需要进一步努力。 “在住房问题上还需要更多努力，因为它看起来直观上似乎没有解决方案，”特鲁多说。“你与老一代人交谈时，他们会说，‘哦不，我记得我得省吃俭用多年才能凑够首付款。那真是很困难，是一笔很大的开支。住房总是很难’。” 对于特鲁多来说，年轻人说，“哦，买房很难，”却听到老年人说，“我们也经历过。” “不，你们没有，这一代人在拥有好工作和稳定副业以及改变期望的情况下，依然无法找到开始拥有房屋净值或购房的路径。这种变化是根本不同的。” 但虽然总理毫无问题地让老年人感到愧疚，或与年轻人产生分歧，他自己对问题却不承担责任。 “部分原因是多年来在住房建设上的投资不足，”特鲁多说，然后迅速转移话题。“但还有其他问题，让老年人理解这一点仍然是我们面临的一个挑战。” 回顾2015年投票支持他的年轻人，特鲁多说，“讽刺的是，十年后我看到那些第一次参与我的年轻人，他们现在已经二十多岁了，他们说，‘我买不起房子。我以为你会解决这个问题，但世界却朝错误的方向发展’。” “我们的经济发生了一些根本性的变化，年轻人没有以前那样的机会。” 对于自由党来说，任何积累了财富的人现在都成为他们错误的代价的目标。在播客中，特鲁多感谢科肖对他们的思考“非常有帮助”。当科肖询问是否任命一位代际公平部长时，特鲁多回答，“我认为这是一个非常有趣的想法，我认为这是你和我可以一起合作的事情。” 最后，文章提醒，这不会是房屋净值税，只是税收制度的技术性变更。报道的后面也有很多网友在回复，以下是高赞回复：（图源: National Post） “首先，通过对现有房主征税并让他们变得更穷，究竟如何能够帮助年轻购房者购买自己的房子？其次，目前的住房危机完全是因为杜鲁多的不受限制的移民政策（300万临时签证持有者因杜鲁多政府承诺给予他们永久居留权而无限期逗留）和疯狂的开支导致了前所未有的通货膨胀。所以，通过向那些努力工作一生以建立退休金的年长房主征税，究竟如何能够帮助首次购房者？” "简直是胡说八道。我直到 30 岁才休过假。我买了一辆破旧的汽车，为了攒钱很少消费，我清楚地记得我和妻子大吵了一架，因为她买了烤牛肉。我记得我为给女儿买一盏灯而难堪。特鲁多假装明白。他从出生那天起就一直有钱。不管你信不信，那时候也有穷人。" 本文转载自房大师

房大师2024-07-10

通胀预期二连降！纽约联储6月调查：短期长期通胀放缓，但家庭财务仍恶化

。纽约联储调查显示，6月消费者对明年房价上涨幅度的预期从5月的3.3%降至3%，回到近12个月的平均水准。就业市场方面，消费者预计未来获利增长中位数上升0.3个百分点至3.0%，为2023年9月以来最高，高于近12个月均值2.8%。但消费者对接下来12个月内失业的感知概率上升2.4个百分点，至14.8%；未来自愿离职的平均概率升至20.5%，高于近12个月均值19.0%。家庭财务方面，消费者当前预计未来收入增长将放缓至3.0%，仍高于2020年2月新冠疫情前2.7%的水平；预计家庭支出小幅上升至5.1%，处于在2023年8月以来稳定维持的5.0%至5.3%区间，仍高于疫情前3.1%的水平。总的来看，消费者对家庭当前财务状况略有恶化，更多受访者表示家庭状况比一年前更差，更少受访者表示情况在好转。原文链接

投资慧眼2024-07-09

2024年美国房地产市场预测：崩盘的征兆还是复苏的曙光？

佳华1682024-07-09

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