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美国房价仍有下降空间！高利率和经济低迷双重利空房市

的抵押贷款利率在2022年底拖累了美国房价上涨。根据周二（2月28日）公布的数据，虽然目前房价仍高于一年前的水平，但涨幅迅速放缓。根据S&P CoreLogic Case-Shiller美国全国房价NSA指数，去年12月的房价同比上涨了5.8%。低于11月份7.6%的年增长率。目前的价格比去年6月份的峰值低4.4%。 2022年全年，5.8%的价格涨幅是该指数35年历史上的第15佳表现，但远低于2021年创纪录的18.9%涨幅。包括纽约和洛杉矶都会区在内的10个城市综合指数的年增长率在去年12月份为4.4%，低于上月的6.3%。包括西雅图和达拉斯地区在内的20个城市综合指数同比增长4.6%，低于上月的6.8%。价格涨幅最大的城市是仍然迈阿密、坦帕、和亚特兰大，分别上涨15.9%、13.9%和 10.4%。在所有20个城市都报告称，截至2022年12月的一年中，与截至2022年11月的一年相比，房价均有所下降。标准普尔董事总经理Craig J. Lazzara表示：“利率稳定或更高的前景意味着抵押贷款融资仍然是房价的利空因素，而经济疲软，包括经济衰退的可能性，也可能会限制潜在买家。鉴于宏观经济环境充满挑战的前景，房价很可能会继续走弱。” 抵押贷款利率从去年春季开始上升，到10月底，30年期固定贷款的平均利率翻了一番以上，远高于7%。利率随后在12月和1月小幅回落，但现在再次接近7%。房屋销售在1月份做出反应，合同中的房产数量急剧增加，但这种情况不太可能在2月份继续，因为利率再次上涨，而且市场上待售的房源较少。 Bright MLS首席经济学家Lisa Sturtevant说：“市场仍然存在很多不确定性。有关买家活动的每周数据表明，购房者可能正在密切关注抵押贷款利率。卖家需要适当地为他们的房屋降低定价以吸引买家，因此，我们可能会看到今年第一季度房价增长持续下降。”

Dan19772023-03-01

太意外！美数据连传坏消息美元黄金却上演罕见齐涨一幕

口。 2022年底，房贷利率上升拖累了房价上涨。周二公布的数据显示，虽然房价仍高于一年前的水平，但涨幅迅速放缓。 S&P/CS美国全国房价NSA指数显示，去年12月的房价较前一年上涨了5.8%，低于去年11月份7.6%的年增长率。目前的价格比去年6月份的峰值低4.4%。就2022年全年而言，5.8%的价格涨幅是该指数35年历史上表现第15好的涨幅，但远低于2021年创纪录的18.9%的涨幅。美国12月S&P/CS20座大城市房价指数年率录得4.65%，为2020年7月以来最小增幅。（图源：彭博社）包括纽约和洛杉矶都市区在内的10个城市的房价同比上涨4.4%，低于前一个月的6.3%。包括西雅图和达拉斯地区在内的20个城市的综合房价指数同比上涨4.6%，低于前一个月的6.8%。房价涨幅最大的城市仍然是迈阿密、坦帕、佛罗里达和亚特兰大，分别上涨15.9%、13.9%和10.4%。截至2022年12月的一年，所有20个城市的房价都低于截至2022年11月的一年。 “稳定或更高的利率前景意味着抵押贷款融资仍是房价的逆风，而经济疲软，包括经济衰退的可能性，也可能限制潜在买家，”S&P DJI董事总经理Craig J. Lazzara说。“鉴于具有挑战性的宏观经济环境的前景，房价很可能会继续走弱。” 房贷利率从去年春季开始上升，截至去年10月底，30年期固定贷款的平均利率上涨了一倍多，至远高于7%的水平。去年12月和今年1月，利率略有回落，但现在再次逼近7%。房屋销售在1月份做出了反应，签约房屋数量大幅上升，但这种情况不太可能在2月份继续，因为利率再次走高，市场上待售的房屋仍然很少。 “市场仍有很多不确定性。买家活动的每周数据显示，购房者可能会密切关注房贷利率。卖家将需要适当定价以吸引买家，因此，我们可能会看到今年第一季度房价增长继续下降，”Bright MLS首席经济学家Lisa Sturtevant说。随后公布的另外两项数据也表现不佳：由于高通胀和利率上升扼杀了经济增长，美国2月咨商会消费者信心指数跌至102.9的三个月低点，显示出对经济恶化的担忧。（图源：彭博社）咨商会周二说，该指数较1月份的106下滑了3.1点。接受《华尔街日报》调查的经济学家预计，该指数将升至108.5。与此同时，美国2月里奇蒙德联储制造业指数录得-16，为2020年5月以来新低。消费者信心往往是经济好转还是恶化的信号。该指数仍远低于与健康经济相关的水平。消费者信心调查很大程度上反映了美国人对劳动力市场的看法，而现在，许多公司仍在招聘，失业率处于54年来的最低水平。不过，展望未来六个月的类似信心指数再次萎缩，从76降至67.9的七个月低点。该委员会表示，该指数低于80通常意味着明年将出现经济衰退。然而，自2022年3月以来，除了一个月以外，预期指数每月都在这一水平以下徘徊，到目前为止，经济仍处于扩张模式。通胀预期再次放松。美国人预计未来12个月物价将上涨6.3%，低于前一个月的6.7%和去年夏天7.9%的高点。由于美联储为抑制通货膨胀而精心安排的加息，美国经济已经放缓。较高的借贷成本抑制了消费者和企业支出。通货膨胀率已从9.1%的40年峰值降至6.5%，但仍是美联储2%目标的三倍多。世界大型企业联合会经济部高级主管Ataman Ozyildirim说指出，虽然2月份消费者对当前商业状况的看法有所恶化，但基于对就业机会的更有利看法，现状指数仍略有上升。然而，展望未来，前景似乎更加悲观。对未来六个月就业、收入和商业状况的预期在2月份都大幅下降。而且，虽然12个月的通胀预期有所改善：从上个月的6.7%降至6.3%，但消费者可能会在高物价和利率上升的情况下显示出缩减支出的早期迹象，2月份度假意向也有所下降。市场走势：美元美股下跌黄金强势突破1820 美元周二震荡上涨，此前一天有所下跌，兑日元涨势尤为明显，有望录得9月以来首个月上涨。美元近几周涨势积聚动能，因乐观的经济数据令市场愈发预期美联储加息幅度将超过最初预期。美元指数在跌至104.43低点后持续攀升并刷新日高至104.93。2月份，美元指数有望上涨2.5%，为自去年9月以来首次月度上涨。（美元指数30分钟走势图，来源：FX168）澳大利亚国民银行外汇策略主管Ray Attrill说:“美元的反弹完全合理，这是由于2月份公布的1月份数据的强劲表现，以及美联储的重新定价。”他指的是美国经济数据的强劲走势。 “我认为我们有点从一个主要数据打印到另一个……美元的下一步走势实际上取决于2月数据在3月的表现。” 美国国债收益率也走高，对通胀敏感的两年期国债收益率回到三个半月高点。美元/日元涨势尤为显著，最新上涨0.4%，至136.78，为两个多月来最高。日本压低收益率的政策意味着日元对其他国家的走势很敏感。即将上任的日本央行行长植田和男本周表示，现在评论央行可能如何改变政策还为时过早。周二，植田和男对立即改革日本央行超宽松货币政策的可能性不屑一顾。 “上田植田的初步迹象是，他不急于(改变政策)，只要收益率走高他却不着急，日元就会继续承压，”盛宝银行汇市策略主管John Hardy表示。贵金属方面，受美元走强和美联储进一步加息前景的打压，金价周二跌至两个月低点，有望创下2021年6月以来的最大月度跌幅现货黄金一度触及2023年新低，跌破1805美元/盎司，但随后强势反弹近27美元，突破1830美元/盎司，创下2月23日以来的新高。（现货黄金30分钟走势图，来源：FX168）黄金在2月初触及2022年4月以来的最高水平，但随后很快逆转。在强劲的经济数据提振了美联储进一步加息的预期后，本月迄今金价已下跌超过 6%。 Kinesis Money外部分析师Carlo Alberto De Casa表示，由于市场预计利率将在更长时间内保持较高水平，因此黄金月度表现不佳。 “如果通胀继续上升，那么金价可能会跌至1730-1740美元区间。” 美联储理事杰斐逊周一表示，他“不抱幻想”认为通胀会迅速回到美联储的目标。尽管黄金被认为是一种通胀对冲工具，但利率上升会增加持有这种非收益资产的机会成本。 OANDA高级市场分析师Craig Erlam在一份报告中表示，黄金正在接近1780美元至1800美元之间的一个非常有趣的支撑区域，但经济数据可能决定支撑区域的稳固程度。 “它对这一水平的反应可能会强烈表明此时的市场情绪。” 股市方面，随着交易员即将为股市艰难的一个月画上句号，道琼斯工业平均指数周二下跌。道琼斯指数下跌近240点或逾0.7%，标准普尔500指数下跌0.2%，纳斯达克综合指数交投于平盘附近。（道指30分钟走势图，来源：FX168）周二是2月的最后一天。尽管今年开局良好，但主要股指仍有望在三个月内连续第二个月出现负增长。截至撰稿，道指本月下跌4%，今年迄今下跌；标准普尔500指数和纳斯达克综合指数在2月份分别下跌了约2.5%和1%，但今年迄今仍处于较高水平。这些损失是在股市今年开局强劲之后出现的，标准普尔500指数1月份上涨超过6%。然而，随着交易员担心美联储的高利率会持续更长时间，本月美国国债收益率的大幅上涨削弱了投资者对股市的信心。 50 Park Investments首席执行官Adam Sarhan)表示，2 月“将载入历史，因为该月市场回落以消化12月底至1月大部分时间的强劲反弹。” “这是一个回调的月份，这是一个休息的月份，只要上周低点这一支撑得到捍卫且支撑保持不变，这就是好事。”

会员

夏洛特2023-03-01

中国房市最难的一道申论题：房住不炒会否沦为一场空？

道申论题，即政策努力能否在不引发新一轮房价上涨的情况下振兴中国房地产行业、对中国后疫情时代的经济复苏和长期增长有何启示？中国政策引发的危机自1998年中国启动以市场为导向的住房改革以来，房地产行业一直是中国经济增长的主要驱动力。尽管政府估计该行业对中国GDP的贡献在2022年达到13-14%，但一些经济学家认为，该行业对中国经济增长的贡献为17至29%。中国通过与住房部门的多个参与者，包括购房者、开发商、金融机构、建筑材料供应商、承包商和各种服务提供商建立联系，对经济产生更广泛的影响。更重要的是，地方政府财政严重依赖蓬勃发展的当地房地产行业。自1990年代后期以来，尽管房价起伏不定，但中国的房地产业发展迅速。2010年，中国50个主要城市的平均房价收入比达到12.5，高于瑞银2022年调查的全球25个大城市中的23个，包括纽约、伦敦和东京。除了对负担能力的担忧外，中国还注意到潜在的房地产泡沫和相关的金融风险，并已启动多轮监管措施以稳定房价。其中包括2010年和2016年的住房购买限制，以及2016年的价格和消费贷款限制。新加坡国立大学高级研究员Sarah Y. Tong、新加坡国立大学东亚研究所研究员Zhou Na，以及新加坡国立大学研究员Li Yao联合撰写的评论文章中提到：“从长远来看，预计中国将继续努力更好地对该行业进行监管，以稳定房价和市场预期。中央重申住房是用来住的，不是用来炒的。” 限制开发商融资 2020年，中国开启新一波调控紧缩，令房地产市场在2016年以来表现平平的情况下受到冲击。尤其是2020年8月的“三条红线”政策，严重制约了开发商的融资能力。它根据开发商的财务状况，包括资产负债率、净负债率和现金对空头负债率，对开发商每年增加的有息负债设置了严格的限制。房地产市场受到这些措施的严重打击，2021年9月，政府跟踪的70个城市的房价停滞甚至下跌。住房领域的困难一直持续到2022年，总销售额比2021年下降了24.3%，房地产开发商的投资下降了10%。尽管北京、深圳等一线城市房价偶有上涨，但二三线城市房价依然低迷。被推到崩溃的边缘开发商前期的快速扩张和过度借贷，加上政府对融资的限制措施，将房地产行业推向了崩溃的边缘，导致开发商的经营和财务困难日益严重，项目暂停和普遍抵制抵押贷款还款。房地产行业的停滞也加剧了长期以来依赖土地出让收入的地方政府的财政风险。2016年至2019年间，此类转让费占地方政府收入的28%至42%。在新冠大流行期间，随着税收下降，这一数字进一步上升至约45%。按价值计算，2022年地方政府土地出让收入同比下降23.3%，原因是房地产市场举步维艰，进一步削弱了地方政府的财政态势。地方政府救助房产行业在中央政府重点控制价格飙升和融资杠杆上升风险的同时，中国城市制定了地方性政策以缓解当地的负面冲击。 2022年初以来，300多个城市出台了楼市支持措施，包括放宽各类限购措施。北海将家庭购买二套房的最低首付款从60%降低到40%。各城市还将住房相关配套措施纳入养老、生育、人才引进等其他领域的一揽子政策。在郑州，鼓励老年人在城里与子女或亲戚同住，使后者有资格额外购买住房。在出现停工和抵制的城市，地方政府设立专项资金和部门帮助化解危机。中国城市将以不同的速度恢复 2022年11月中国二十大后，领导层重申了房地产行业的重要性，并致力于稳定房地产市场。12月下旬，政府宣布16条救助计划，该计划于2023年1月生效以支持该行业。该一揽子计划为资金紧张的开发商制定了个人住房贷款和融资措施的新规则，例如暂时放宽对银行贷款的限制。此外，如果城市房价连续三个月或更长时间下跌，它还赋予城市调整最低贷款利率或取消家庭首次购房限制的自主权。中国房地产行业的快速扩张为经济做出了巨大贡献，但房地产行业也存在诸多问题，例如房价飞涨、地方政府过度依赖土地出让收入、财务杠杆不透明且高企、利息负担过重等。 2021年以来低迷的房地产市场给开发商、地方政府和购房者带来了额外的挑战。短期内，2022年底以来的政策调整可能会对城市产生不同程度的影响。对于大湾区等人口流入和经济复苏强劲的城市，房地产市场将出现快速复苏。对于其他城市，尤其是三四线城市，经济复苏和相关的房地产反弹可能需要更长的时间才能实现。房价长期下降有效经纪商MarshMcLennan分析文章中提到，从长远来看，预计中国将继续努力更好地对该行业进行监管，以稳定房价和市场预期。中央重申住房是用来住的，不是用来炒的。它强调其致力于支持家庭购买他们的第一套公寓和第二套公寓以进行升级，尽管仍然缺乏具体的政策工具。一个明显的政策选择是征收房产税，包括上海和成都在内的几个城市已经进行了试点。延伸阅读：“中国房价失控”的唯一调控来了！一份全国性“房产税”详细文件突发布此外，随着中国人口在2022年开始减少，未来几十年老龄化将加速，整体住房需求将很快下降，土地出让收入将无法维持地方财政，中国的城市化率也意味着住房需求的下降。 2022年总体城镇化率为65.22%，而其他国家的经验表明，当城镇化率达到60%时，房地产行业的增长将放缓，住宅投资和房价都会下降。

小萧2023-02-23

上海一个重磅消息砸市！看清中国房地产：开发商无视救援不拿地 6亿栋房屋分配不均

策，目的就是减少炒房现象。但由于一方面房价上涨实在太快，投资炒房有着巨大利润吸引，光靠政策并不能阻止人们去投资炒房。另一方面对于投资炒房者来说，买房后除了要缴纳少量的物业费以外，没有太多的持房成本，因此只要房价上涨就有人投资炒房。而且越来越多的人参与投资炒房，也让中国的住房资源严重分配不均，造成少数人持有大量的房产，而多数人因为房价过高而买不起房子。兴业银行淮海支行业务人员说，根据该行现行规定，个人住房贷款期限与借款人年龄之和最高不超过80岁。据他了解，这一政策调整已有一段时间。根据调整后的政策，举例来说，50岁的贷款者，便可申请30年房贷，80岁正好还完贷款。兴业银行淮海支行业务人员告诉记者，虽然该行调整了相关政策，但退休人员通常不满足贷款条件。也就是说，大部分年龄超过60岁的人，其实很难再申请购房贷款。业务员介绍，购房者的年龄50岁、60岁甚至更高，需要有稳定工作，例如自己开公司、返聘等，证明具有稳定的收入，便有机会申请贷款至80岁；而退休人员及没有稳定工作的人，无法享受房贷政策。对于部分银行调整房贷政策一事，上海市人大代表、上海恒建律师事务所律师潘书鸿认为，此举或许有利于提振楼市、促进经济，但住房政策首先还应考虑解决“刚需”，坚持“房住不炒”。潘书鸿认为，房贷、购房涉及社会资源的分配，应当有公平性原则。金融政策和房地产政策是一个组合拳，影响巨大，它的制定应当科学、精准、公平、高效。是不是真正解决居民“刚需”，实实在在保障居民权益，同时有利于经济发展，应是住房政策的出发点。前几日，《求是》文章对房地产的描述，先是强调房地产的重大影响，确保房地产市场平稳发展，再强调因城施策，支持刚性和改善性住房需求，最后总结强调房住不炒。中国《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》中也表示，要促进居住消费健康发展。查看近期所有政策语言，都把买房都归为“消费”，而不是“投资”。房住不炒，意味着房子是消费，而不是一种投资。这表明房地产去金融化，当前是中国的大趋势，并没有因此改变。

圈内人2023-02-22

又一条移民路被堵上！继爱尔兰之后葡萄牙也叫停“黄金签证计划”

ta的数据，自2015年以来，里斯本的房价上涨了一倍多，达到每平方米3805欧元。房地产咨询公司第一太平戴维斯(Savills)驻葡萄牙负责人席尔瓦(Paulo Silva)说，黄金签证在十年前葡萄牙急需资金时帮助该国吸引了外国投资者，但如今最多只占房地产交易的3%。席尔瓦说:“将房地产价格上涨归咎于黄金签证是错误的，因为这主要是由于供需失衡造成的。”“最终的结果是，投资者会把他们的钱投资到另一个国家，在那里他们可以获得黄金签证。”

财经风云2023-02-18

信号！中国1月70城房价指数亮了连续下跌16个月后企稳

36 个，比上月增加 21 个；二手房价上涨的城市有 13 个，比上月增加 6 个。当前数据最大的亮点是，一二线城市已经止跌，三线城市小跌。鉴于房地产市场“欣欣向荣”的趋势明显，预计后续房价止跌转正的趋势会更加明显。 1 月是对需求的关键考验，因为在新冠封锁期间，滞留在大城市的农民工和白领工人多年来第一次有机会在农历新年期间在家乡寻找房产。然而，中国房地产信息集团的数据显示，100 家最大的房地产开发商的销售额继续下滑，同比下降 33%。

marsh2023-02-16

住房问题悬而未决，多伦多市长托里宣布因桃色事件辞职引担忧

就是承诺解决住房问题。加拿大是全世界房价上涨最快的国家之一，而多伦多去年被瑞士银行瑞银集团评为全球房地产泡沫最大的城市。多伦多的住房建设速度不够快，无法跟上由移民主导的人口增长，而供应不足被视为房价飙升的主要原因，尽管房价已脱离峰值，但仍居高不下。托里提出了一项重大政策转变，即开放专为独栋住宅预留的住宅用地，用于开发多厅公寓和小型公寓楼，并在商业街上修建中层建筑。周五的新闻发布会上，托里表示，疫情期间他与办公室的一名员工开始了恋情。他说在这段婚外情期间，这名工作人员离开了市政厅，前往其他地方工作，两人的关系在今年早些时候“经双方同意”结束。他没有回答任何问题。托里说：“我一直认为，市长办公室不能以任何方式被玷污，这一点很重要，市政府本身也不能因为我的判断错误而经历一段漫长的争议，尤其是考虑到我们城市所面临的一些挑战。” 现年68岁的托里曾是一个省级政党的领导人、企业高管和谈话电台主持人。他来自多伦多一个成熟的商业家族，他的祖父曾经创立了一家著名律师事务所Torys LLP。托里已经结婚40多年了。托里表示，他将与城市经理、城市职员和副市长珍妮弗·麦凯维合作，确保市政府工作有序过渡。作为一名环境地球科学家，麦凯维于2018年首次当选市议员。根据安大略省的立法，多伦多市将在未来几个月举行特别选举，以填补市长办公室的空缺。

绿山墙的安妮2023-02-12

英国楼市出现自2009年以来最广泛价格下跌

09年4月以来最低。该指数衡量的是认为房价上涨和下跌的测量师所占百分比之差。　　一个衡量买家兴趣的指数也跌至-47，为去年10月以来最低。　　RICS首席经济学家西蒙•鲁宾森（Simon Rubinsohn）表示，这一调查显示，市场整体情绪仍然低迷。　　“不过，鉴于英国央行和其他机构近期公布的宏观经济预估显示，今年的经济环境不那么严峻，定价可能会有多大的下行空间，仍是个疑问。” 鲁宾森表示。　　英国央行上周表示，英国经济可能会在2023年初陷入衰退，并在2024年初走出衰退，这比其之前的一系列预测的收缩时间要短。　　RICS报告显示，调查人员对前景的悲观程度较去年12月减轻，未来12个月预期销售指标从-42升至-20。

金融界2023-02-09

高利率和裁员导致需求下降美国12月房价涨幅放缓至6.9%为两年多最低

涨幅已从去年4月20％的峰值明显回落。房价上涨放缓的部分原因是买家减少了。　　CoreLogic的报告称，高抵押贷款利率和不确定的经济前景，尤其是科技行业的大量裁员，严重打击了多个房地产市场的需求。　　CoreLogic称，爱达荷州是唯一一个房价同比下跌达1％的州。而去年4月，该州的房价上涨了17％。　　CoreLogic首席经济学家塞尔玛·赫普（Selma Hepp）在一份声明中表示：“2022年底房价的持续放缓反映了住房市场需求的疲软。” 　　她补充说：“虽然房价从11月开始继续下跌，但跌幅慢于夏季，而且自去年春季的峰值以来，房价的累计跌幅仍然只有3％。” 　　Hepp预计房价上涨放缓将持续到春季，房地产市场“可能会出现一些同比下跌”。　　但她补充说，最近利率的下降可能会提振买家需求，提振春季购房季。　　CoreLogic预计，到2023年12月，美国房价的年涨幅将放缓至3％。

金融界2023-02-08

2023年1月温哥华住宅销量暴降55%，较十年同期暴跌达43%！

售将持续下去，但与过去两年的增长相比，房价上涨的速度将相对温和。 REBGV管辖范围内所有房屋类型的基准价格目前徘徊在111.1万加元左右，比2022年1月下降6.6%，比2022年12月下降0.3%。温哥华地区所有类型房屋的基准房价在温哥华东部为110.6万加元，在温哥华西部为122.9万加元。温哥华西部的公寓基准价格比温哥华东部高出13.8万加元，联排别墅高出35.8万加元，独栋独立住宅高出135.5万加元。 2023年1月房屋销售统计数据：REBGV 独立式住宅销售数量：295套(比2022年1月下降53%) 活跃房源：2902套基准价格：1801300加元(较2022年1月下降9.1%；-1.2%比2022年12月) 平均上市天数：51天公寓住宅售出数量：571套(比2022年1月下降56.6%) 活跃房源：1167套基准价格：1020400加元(较2022年1月下降1.1%；比2022年12月增加1.0%) 平均上市天数：43天 Townhomes 售出数量：156套(较2022年1月下降55.2%) 活跃房源：1167套基准价格：1020400加元(较2022年1月上涨3.0%；比2022年12月增长0.8%) 平均上市天数：42天

绿山墙的安妮2023-02-04

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