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尽管安省这些城市房价暴跌近三成，住房可负担性仍在恶化中

5%；St. Catharines地区房价上涨77%。而多伦多的涨幅为47%。但是自去年2月以来，温莎的房价跌了近26%，Oshawa跌幅为26.5%，伦敦房价下跌27%，Hamilton跌价25%，St. Catharines房价下跌幅度达30%。而多伦多自房价高峰以来，房价跌幅为17%。大多伦多房产局上周发布的数据进一步证实了这一趋势。数据显示，安省的King City的平均房价比去年高峰时期跌了100万元——从320万区间跌到了210万区间。另外，虽然St. Catharines的房价已经跌了30%，但仍然比疫情前水平高出47%。 Desjardins的加拿大经济学高级负责人Randall Bartlett说道：“人们现在还是比较喜欢混合办公模式或者完全居家工作，因为他们不愿意回办公室，特别是那些已经搬离了多伦多的人。” 报告还指出，多伦多居民搬到其他小型城市，实际上也给当地的住房可负担性带来了压力，同时让当地房源更加紧缺。现在从住房可负担性问题的严重程度来看，安省最不可负担的城市仍然是多伦多，紧接着是St. Catharines、Hamilton和Kitchener。例如伦敦、温莎、Kingston和Oshawa的住房可负担性也明显下降。报告还表示，由于安省的经济严重依赖房地产及其周边产业，与其他省份相比，安省已经成了受加息影响最严重的地方。从2019年12月开始到2022年2月，安省的房价激增了60%，而高峰期过后，房价跌幅了超过21%。 “需求仍然高，而且不论是租房市场还房产交易，安省居民的需求都会进一步增长，” Barlett说道。不过报告中总结到，由于预计安省居民的住房需求会进一步增长（这里包括租赁和购房），安省的住房供应问题仍是严峻的考验。撰写者唿吁所有的三级政府都需要采取行动，解决住房可负担性问题。

房大师2023-03-08

2023年房地产市场还能冲吗 | AI Financial恒益投资

不复存在。因为，那些炒房族已经被疯狂的房价上涨冲昏了头脑，哄抬房价。而最需要住房的年轻人根本买不起住房。这里有一组数据显示，年轻人的购房悲哀： Generation Squeeze发布的一份报告显示：按照2022年高点的房价，年龄在25至34岁之间的新购房者必须全职工作27年，才能攒足一套普通住房20%的首付。而真正想要买房，不仅要攒够首付，还要能够承担房贷，房贷能贷到多少钱，则取决于收入。比如一套房子80万，即使有了20%（16万）的首付，为了贷出剩余64万的贷款，假设用一般情况下5倍杠杆来算：64万房贷就需要将近13万的收入作为支持！一年收入13万可不是一个小数字，加拿大收入中位数只有13万的一半不到：6万块！这也是为什么年轻人在大多地区买到房只有两个办法，要么，房价狂降75万，要么，工资猛涨到17万。当然，也可能依靠有钱的父母。如果是在大多伦多以外的地区，在安省，年轻人也要全职工作22年才能攒够首付，在大温哥华地区与多伦多一样要全职27年，在卡尔加里要全职10年，魁北克要11年，哈利法克斯要12年。加拿大的年轻人平均要全职工作17年才能存够首付！而在1976年，只要全职工作5年就可以存够首付，这才符合房子给人住的初始目的。对于任何一个国家来说，年轻人都是中坚力量，都是国家发展的顶梁柱。如果年轻人连一个可以遮风挡雨的房子都住不起，那年轻人没有未来，国家也将没有未来。很显然，房价持续走高，如果不加以控制，是非常危险的一件事。诺贝尔经济学获奖者席勒在他的著作《非理性繁荣》里对于房价分析提出了很多重要的见解，其中一点就是：房子是固定的，而人是具有流动性的，如果房价足够高，人们和企业就会搬离，甚至完全离开一个地区。疫情之后，多伦多房价飞涨，很多年轻人即使已经在多伦多工作多年，但看到自己根本负担不起的房价，再加上物价飞涨，最终选择搬到卡尔加里等可以负担起的城市生活。再比如，很多年轻人负担不起疫情之后涨价的房租，选择搬离市中心，回到父母家寄住。所以，现在所有的事实都指向一个方向，就是房价已经高的离谱，迫切需要政府出面干预了。政策出台，挤出房地产泡沫为了控制日益疯狂高涨的住房价格，政府已经出台了相应的政策加以控制，比如： · 2022年开始加息，提高借贷成本。前几年由于疫情，为刺激经济，央行不得不把利率从4%左右降到了2.45%，从而为炒房提供了便利。现在疫情结束，央行恢复加息通道，在短短的一年时间里，连续8次加息，目前，优惠贷款利率已经上升到 6.7%的水平，而上一次利息水平高于6%，还是2007年。加息效果非常明显，房地产市场迅速降温，最直观来看，一年的时间里，大多地区的房价已经同比下降16.4%，交易量也直线下滑45%。 · 压力测试——B20政策。早在2017年时，加拿大联邦政府金管局OSFI推出了B-20政策。从2021年开始， OSFI将mortgage的压力测试利率提升到5.25%，到2022年底一直维持在这个水平。这个压力测试，简单理解就是OSFI要确保购房者的贷款以及还贷能力，如果收入不够、资产负债情况不良，那就不能获得贷款，进而不能买房。购房者能够贷到的金额，也从原来年收入的八倍十倍的高水平，降到了五倍。一位每年收入八万的购房者，原来能贷到80万，加上首付20万，能买到100万的house；压力测试之后只能贷到40万，加上首付20万，只够买个condo。所以，OSFI推出压力测试的目的非常明确：不能随便买房，限制房地产市场的炒作，回归建房买房的初衷，希望人人都能获得一个可以住的场所。 · 海外买家禁令除了加息和压力测试之外，政府还在不断出台新的政策。比如，今年1月1号开始实施的，海外买家买房禁令。有资料显示，在过去十几年来，中国大陆的热钱疯狂涌入加拿大，尤其是温哥华、多伦多等大城市，就是因为他们大肆购入豪宅导致房价飙升，甚至有些学生都可以购买价值5700万的温哥华顶级豪宅，能获得4000万的mortgage。加拿大抵押贷款和住房委员会CMHC在2019年的一组数据表明，BC省至少6.2%住房为非居民业主，温哥华这一比例为7.6%；安省3.3%住房为外国人业主，多伦多这一比例为3.8%。在各种物业中，公寓的外国人业主比例最高，温哥华和多伦多这一比例分别高达至少11.2%和7.6%。对比之下，温哥华的房地产市场会有更多的泡沫需要被挤出。 · 空置税政府出台了征收房屋空置税的政策。多伦多从2022年开始征收房屋空置税：在多伦多市内，如果一个日历年内有超过6个月没有租客、家庭成员或朋友居住的房屋会被征收一定的税。大概的税率是1%，也就是交空置房的价格的1%。空置税主要也是为了通过阻止房屋空置来增加住房供应，同时减少炒房的利润空间。 · 增加地税温哥华市长在2023年2月28日晚上宣布了最新预算，将平均地税提高10.7%，创下了本世纪的历史新高。这也是由于产业发展的不平衡，导致政府无法从其它的产业中获得足够的收益，只能从房地产业中挤压资金。这个新预算明年将使普通单户住宅的业主多支付约 $470 美元，而普通公寓的业主将额外支付 $150 美元，一般企业将多支付约$670 美元。以上就是政府已经通过加息、增加压力测试水平、海外买家禁令、空置税和增加地税等多种手段，来为房地产市场降温，同时也可见政府要挤压房地产泡沫、恢复经济良性发展的决心。房地产，一个保值工具在政府官网上有这样一张图(如下)，显示房地产如果作为投资标的，在众多的金融产品之中，投资风险和收益位居中位，和money market是一个级别。也就是说，房地产投资的回报仅比money market稍微高一点，能够保值，但不是很好的投资工具。事实上，经济学家已经研究得出结论，近几十年来，房地产价格的平均年增长率在3%-5%左右，相当稳定。与此同时，通胀率在近十年平均在2%左右，因此房地产的价格相比通胀率而言，保值性很强。当通胀率上升，物价上涨，房价也随之提高，有时甚至高于通胀率几个百分点。根据FHFA (Federal housing Finance Agency)的数据分析，在1975年到2022年的将近50年间，如果在1975年将100美元投入房地产市场，到2022年的时候，这笔投资会增长到约928美元，也就是增长接近10倍。如果在1975年开始就将100美元投入S&P500指数，并且长期持有，到2022年，这笔投资可能会有19,351美元，也就是翻了将近200倍，差别巨大。由此可见，房地产具有抵抗通胀的作用，是非常好的保值工具。但是，它不是好的投资工具。那么，什么是未来的投资方向呢？华尔街投行高盛的首席执行官大卫所罗门认为，“资产管理”会是新的利益增长引擎。那么，投资者是“拭目以待”，还是“严阵以待”呢？如果以投资收益为主要目的，房地产投资并不是值得长期持有的首选标的。投资者需要做到的是：“理智投资，放眼长远”。【公司介绍】AI Financial 恒益投资是一家人工智能驱动的金融投资公司，拥有一套颠覆性的金融投资体系。公司致力于帮助所有人，通过投资理财，获得持续稳定收入，从而过上自己想要的生活。在过去的一年，恒益投资通过自己独特的投资理念——持续、稳定、盈利，在投资方面做到了加拿大第一。AI Financial 恒益投资团队希望运用这套投资体系推动加拿大养老体系的改革，让更多人通过金融投资过上更好的生活，推动社会进步，避免为了赚钱而牺牲时间和健康，或因没有足够的存款而不能顺利退休。更多信息： https://www.aifinancial.ca/zh/

AI Financial恒益投资2023-03-07

美联储经济学家：美国房价或暴跌20% 将危及全球房市

松政策使全球房市泡沫越来越大。虽然最近房价上涨开始趋缓，但深跌风险犹存。　　经济学家Lauren Black和Enrique Martínez-García指出，美国和德国房市存在不良迹象，两国经济规模和跨境金融流出影响深远，可能使全球预期变得更弱。　　他们说，一些风险源于房贷负担能力。美国房贷负担能力下降通常预示着全球走向衰退。　　他们补充道：“投资者为寻求安全和流动性而撤出全球房市，可能产生的多米诺骨牌效也将让美德以外的经济体对资金外流充满顾虑。” 　　研究人员估计，美国房价下跌19.5％才符合其基本面。　　房贷利率走高可能引发房价更剧烈的回调。研究人员表示：“虽然基本预期是房价小幅调整，但风险不可忽视，超预期的紧缩货币政策可能引发美德两国房市更大幅调整。” 　　疫情期间房价飙升速度比肩1970年代，彼时房贷利率接近历史最低点。购房者在疫情期间手持大量现金并希望换更大的户型，于是纷纷涌向郊区。供不应求的房市促使购房者来不及检查和评估房屋，又或加价几十万购买。　　20世纪80年代美联储为放缓经济和抑制通胀开始史上最激进的加息，从此这种购房热不复存在。　　目前紧缩的货币政策，对利率敏感的房市首当其冲。尽管房贷利率自11月到达峰值7.08％后走低，但最近在加息的担忧中开始走高。根据房地美（Freddie Mac）数据，30年期固定抵押贷款平均利率本周攀升至6.5％。　　这仍然显著高于一年前的3.92％左右。　　即便百万美国人因高房贷利率没有房产，许多房价仍比一年前更贵。12月，美国住房总价值同比增长6.5％。

金融界2023-03-03

加拿大央行加息持续挤压房产市场！2月大多伦多地区房价上涨1.1%，同比下跌17.9%

多伦多地区房地产委员会(Toronto Regional Real Estate Board)周五(3月3日)公布的数据显示，大多伦多地区(GTA)的房价正在追随季节性趋势，2月份较1月份上涨1.1%，至109万加元(合80.3万美元)。但随着借贷成本攀升，房价同比大幅下跌。

绿山墙的安妮2023-03-03

英国房价2月份现十年来最大同比降幅分析师警告：今年房价恐再跌10%至30%

以相对直接和可预测的方式发挥作用，减缓房价上涨，我们认为这是英国经济的几个不利因素之一，因此我们对今年英国经济增长的预测继续低于共识，这种疲软是“全球趋势”的一部分。”

Dan19772023-03-01

中建投信托黄春华：股强债弱的资本市场格局中，把握投资节奏是关键

时间，且在“房住不炒”大背景下，居民对房价上涨预期仍较弱。基于此，今年需求端可能触底反弹，逐步趋稳，改善幅度或偏温和。　　在整体弱复苏中，结构特征将十分明显：一是一线城市及核心二线城市存在较强恢复预期而人口流出的三四线等城市地产复苏或仍面临一定阻力；二是国央企在销售端恢复中将占有明显优势，而民企或仍将承压。

金融界2023-03-01

商办类项目待开局，行业“需要新途径盘活资产”

，这样形成的结构性房价将有效抑制北京的房价上涨。　　据北京住宅房地产业商会根据参会企业统计，建议意见如下：1）允许放开商住限购，个人可以购买一套；2）允许对商住房使用50％的贷款。

金融界2023-03-01

决策分析：2月市场“表现不佳” 1月乐观情绪遭打压分析师：持续洗盘是常态

国12月份房价下跌0.5%。按年计算，房价上涨4.6%，低于分析师预期的4.8%。 Wealth Alliance总裁兼董事总经理Eric Diton表示：“美联储正在做的很多事情都奏效了，包括大公司的裁员和小型零售公司的破产，但这并不是一帆风顺的旅程。美国1月份的数据全面强劲，我们必须看看2月和3月的情况。但我仍然认为总体趋势正在发挥作用，通胀正在下降，但会以这种较慢的速度下降。” 企业收益报告继续进入投资者事业。Rivian Automotive由于其收入低于预期，该公司在尾盘交易中大跌。与此同时，Nextdoor Holdings公布的季度销售额超出了分析师的预期，尽管数字广告领域普遍放缓，公司股价尾盘上涨。下一个交易日焦点、风向标： 00:50法国2月Markit/CDAF制造业采购经理人指数终值 00:55德国2月Markit/BME制造业采购经理人指数终值 01:00欧元区2月Markit制造业采购经理人指数终值 01:30英国2月Markit/CIPS制造业采购经理人指数 07:00美国2月ISM制造业采购经理人指数美国1月营建支出(月率) 07:30美国上周EIA原油库存变化(万桶)(至0224) 02:00英国央行行长贝利就生活危机成本发表讲话主要货币走势分析：欧元：欧元/美元走低，收报1.0572，跌幅0.35%。技术面上，汇价上行的初步阻力位于1.0622，进一步阻力位于1.0669，关键阻力位于1.0693；汇价下行的初步支撑位于1.0550，进一步支撑位于1.0526，更关键支撑位于1.0479。英镑：英镑/美元收低，收报1.2018，跌幅0.36%。技术面上，汇价上行的初步阻力位于1.2101，进一步阻力位于1.2186，关键阻力位于1.2228；汇价下行的初步支撑位于1.1974，进一步支撑位于1.1931，更关键支撑位于1.1847。日元：美元/日元横盘，收报136.115，跌幅0.01%。技术面上，汇价上行的初步阻力位于136.788，进一步阻力位137.434，关键阻力位于137.959；汇价下行的初步支撑位于135.617，进一步支撑位于135.092，更关键支撑位于134.446。

埃尔文2023-03-01

【美股收盘】三大股指月度收跌市场延续波动“主题” 高盛拖累道指2023年下跌

国12月份房价下跌0.5%。按年计算，房价上涨4.6%，低于分析师预期的4.8%。蓝筹股道指下跌，受高盛首席执行官大卫所罗门表示该行正在考虑其消费者业务的“战略选择”后下跌3.80%的拖累。通常与利率预期同步的2年期美国国债收益率上涨2.3个基点至4.816%。经济数据公布后收益率回落帮助提振了标准普尔500指数和纳斯达克指数，但这两个指数在交易日尾盘回落收低。自美联储去年开始加息周期以来，波动一直很普遍。标准普尔500指数今年有18个交易日涨幅或跌幅至少为1%，2022全年有122个这样的交易日。芝加哥联邦储备银行行长奥斯坦古尔斯比表示，如果要制定良好的政策，而不是依赖市场反应，美联储必须用对经济状况的实时、实地观察来补充传统的政府数据和金融市场的读数。 Meta Platforms上涨 3.19%，此前这家Facebook母公司表示正在创建一个专注于生成人工智能的新顶级产品部门。 Target Corp上涨1.01%，此前这家大型零售商报告假日季销售额意外增长，但由于美国经济不确定而对2023年的盈利发出警告。挪威游轮暴跌10.18%，此前该邮轮运营商的全年盈利预测低于预期。它将挤压归因于飙升的燃料和劳动力成本。

楼喆2023-03-01

【美股盘中】三大股指涨跌互现消费者信心指数低预期特斯拉墨西哥“建厂”

国12月份房价下跌0.5%。按年计算，房价上涨4.6%，低于分析师预期的4.8%。由于通货膨胀仍然很棘手，美联储理事菲利普杰斐逊周一驳斥了提高央行2%通货膨胀目标的论点，并表示他“不抱幻想”认为通货膨胀率会很容易回落。本周，投资者将继续关注零售板块。周二，随着消费者支出继续从可自由支配的类别转移，塔吉特的收益超出了分析师的预期。该零售商的同店销售额增长0.7%，高于预期的下降1.74%。该股在早盘交易中暴涨超过2%。 Bespoke Investment Group的数据显示，上周有420只股票公布了收益，下调业绩指引的公司比例是上调业绩指引的公司的两倍多，这表明“这些在本季末公布财报的小盘股公司遇到了很多麻烦” 在其他个股走势中，Zoom公布第四季度收益好于预期后股价上涨，每股收益1.22美元，高于预期的80美分，收入为11.2亿美元。西方石油公司股价周二走高，此前这家石油和天然气生产商公布的第四季度业绩低于华尔街对收入和每股收益的预期。 Workday股价下跌，此前这家人力资源软件公司的收入超出预期，达到16.5亿美元，同比增长20%，高于预期的16.3亿美元。 AMC娱乐控股公司股价周二大涨，此前特拉华州一家法院表示将于4月27日举行听证会，这可能会推迟APE转换为普通股的日期。AMC股票中的APE是指AMC Preferred Equity Unit，一种由AMC发行的新型证券，每个单元包含一份优先股和两份认购权。APE可以转换为普通股，但需要董事会和股东的批准。在墨西哥总统确认这家电动汽车制造商将在墨西哥蒙特雷建造新工厂后，特斯拉的股价上涨。墨西哥总统表示，更多细节将在特斯拉投资者日公布，他表示该工厂预计将“非常大”。

楼喆2023-03-01

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