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加拿大房价负担水平居高不下！购房者依赖父母帮助，房市陷入恶性循环

之二的加拿大人拥有自己的房子，25年来房价上涨了553%，许多人已经积累了大量的资产。再加上许多家庭在疫情期间积累的额外储蓄，共同创造了一个巨大的资本池，等待传递给下一代。尽管目前没有关于购房者获得财务帮助程度的数据，但加拿大帝国商业银行(Canadian Imperial Bank of Commerce)在2021年底的研究显示，30%的首次购房者获得了财务帮助，平均随着房价上涨至8.2万加元。撰写该报告的经济学家Benjamin Tal表示，财务帮助在如今的市场中可能扮演着更重要的角色，有助于弥合利率上升造成的负担能力差距。他补充说，加拿大人在疫情期间积累了大约3000亿加元的额外储蓄，这可能会增加首次财务帮助的规模和流行程度。根据加拿大统计局的数据，到2019年，婴儿潮一代的平均净资产已经达到120万加元。由于房屋价格的上升，这一数字将会继续上涨，但去年房价的下跌的影响并未完全消除。与此同时，由于许多人已经还清了抵押贷款，他们的购买力并未受到去年利率几乎翻倍的影响。 CIBC从2021年开始的报告显示，9%的购买非首套房的买家得到了家庭帮助。“我看到甚至40多岁的人也在寻求父母的帮助，”多伦多的房地产经纪人Mike Majeski说：“如果拥有房产10年或更长时间，利率可能是9%，仍然有大量的权益。” 加拿大基准房价在4月份上涨了1.6%，那些没有房屋净值的家庭该怎么办？加拿大银行发放的贷款一般不会超过借款人收入的5倍，但据加拿大新斯科舍省银行(Bank of Nova Scotia) 1月份的一份报告，加拿大的房价是平均水平的7倍左右。这一差距可能会让许多人租更长时间的房子，甚至永久租下去，从而排除在通往加拿大中产阶级安全的传统途径之外，并使他们获得住房的机会更加不稳定。新斯科舍省银行的同一份报告发现，2021年超过五分之一的加拿大人超过了政府用来确定他们是否能负担得起所需住房的门槛。但在租房者中，这一比例上升到了三分之一，他们不希望通过逐步偿还抵押贷款来降低每月的住房成本。随着婴儿潮一代继续步入老年，代际资本流动可能才刚刚开始，这将进一步推高房价，令手头紧的租房者无法负担房产。“竞争非常激烈，房屋卖得很快，”多伦多房屋经纪John Pasalis说：“资本似乎一直在流入房地产市场。”

绿山墙的安妮2023-05-25

【大行视角】摩根大通：如何评价4月住宅均价创历史新高

17%。这说明随着房地产市场情绪转弱，房价上涨的动力在下降。小摩的渠道调研结果也显示，房价正在企稳，小摩认为，在2023年的后续时间，房价的月度环比增速将会保持在0%到0.4%之间。而房地产先行指标新开工数据则是非常令人失望的。4月整体新开工面积同比下跌28%，跟3月持平，但是，相比3月，4月的基数更低，而且，按照4年平均数据来看的话，新开工面积将会是下跌了58%！这意味着开发商的现金流依然非常紧张，小摩预计，到今年下半年，新开工数据还会保持疲软。土地销售数据也是非常低迷。根据CREIS（中国房地产指数系统）公布的300个城市土地销售数据，4月土地销售面积同比下跌46%，比4年平均水平下跌74%，更是远高于3月份同比6%的跌幅。在这一系列糟糕的数据中，竣工数据独树一帜。4月的竣工面积同比增长42%，增速比3月加快，即使按照4年平均数据计算，也有18%的增长。这说明，政府在解决烂尾问题上的努力正在取得成效，而开发商也会优先选择妥善完工已有项目。整体上看，房地产市场正在走向低迷，对此，政府可能还会继续出台一系列的宽松政策，但是，小摩认为，因为房价会影响国内的消费情况，所以，真正影响政策宽松与否的关键是房价，而不是成交量。当房价年度增速在5%到10%的时候，房地产政策会收紧，但是目前的增速仅仅是1.1%，反而可以期待进一步的宽松政策。小摩预计，在短期内，尽管全国范围的宽松仍然不太可能，但是地方层面的需求侧宽松会加强。尽管预期有政策上的放松，但小摩依然不看好房地产，认为房地产市场会保持低迷，在资本市场的表现也会比MSCI中国指数要差。如果要投资房地产的话，小摩更加看好高质量的国有房产公司，比如华润、保利等，它们正在复苏。相反，小摩并不看好那些陷入财务困境中的房企，认为出现困境反转的可能性较低。 $碧桂园(02007)$ $龙光集团(03380)$ $融创中国(01918)$

老虎证券2023-05-24

吓人！加拿大家庭债务比全国GDP还高！房贷占75%，破产潮要来临

大的风险。 Lorwerth表示，由于房价上涨，该国的家庭债务一直在“无法阻挡地”上升。目前，抵押贷款约占加拿大家庭债务的四分之三。他指出，虽然家庭债务在 2008 年经济衰退期间占加拿大整体经济规模的 80%，但在 2010 年上升至 95%，并在 2021 年超过了整个国家的经济规模，加拿大的家庭债务是全国GPD的107%。图：不在G7的澳大利亚的家庭债务比加拿大还厉害 “相比之下，美国的家庭债务从 2008 年占 GDP 的 100% 下降到 2021 年的约 75%，”Lorwerth 写道。 “美国家庭减少了债务，但加拿大却不但增加了他们的债务，除非我们解决住房市场的负担能力问题，否则这种情况可能会继续增加。” 同一时期，英国和德国的家庭债务也有所下降，意大利几乎没有变化。 “加拿大非常高的家庭债务水平，在七国集团中最高，使得经济容易受到任何全球经济危机的影响，”Lorwerth说。 “当一个经济体中的许多家庭负债累累时，情况会迅速恶化，就像 2007 年和 2008 年在美国所看到的那样。” CMHC 报告是近日第二次对债务负担敲响警钟。加拿大央行上周在金融系统评论警告称，抵押贷款成本急剧上升是未来几年经济面临的主要风险。过去一年，央行大幅提高了基准贷款利率，以打击创纪录的高通胀。浮动利率房贷一族立即感受到了更高利率的压力，但央行警告说，固定利率房贷者在未来几年续约时应该做好准备应对类似的影响。回顾：专家警告：房贷成加拿大“定时炸弹”！2025年引爆！行长闭口不提加息，加元回落皇家银行RBC Economics 最近的一份报告指出，迫在眉睫的经济衰退和失业率预计会在2024 年初将攀升至 6.6%，这将使更多加拿大人陷入贷款拖欠和无力偿债的境地。该报告指出，随着与大流行相关的政府福利措施基本结束，生活成本现在飙升，未来一年抵押贷款拖欠率可能会上升到目前水平的三分之一以上。 RBC 表示，未来三年，消费者破产可能会增加近 30%，恢复到大流行前的水平，并可能在此之后保持上升趋势。作者：丁其

加国君2023-05-24

美国4月房价同比下滑4.1% 创13年最大降幅

的同比降幅。高房价的沿海地区和疫情期间房价上涨最快的地区正目击历史性的房价回落，加利福尼亚州奥克兰房价同比下滑16.1％、德克萨斯州奥斯汀15.3％、爱德华州博伊西15.1％、旧金山13.4％、盐湖城10.9％。高利率让买家和卖家都处于观望状态，季调后，4月的新房源数据同比下降26.1％，因为户主为了守住相对较低的利率而按兵不动。房源数量的下降也阻止了房价的大幅下滑，在部分地区，由于房屋短期，房价甚至还在上升。4月房屋挂牌时间从3月的44天降至35天，较去年同期长18天。

金融界2023-05-23

美国4月成屋销量再降！抵押贷款利率上升令买家感到沮丧，推迟房市复苏

销售连续第二个月下降，全国约一半地区的房价上涨，再加上可能更高的抵押贷款利率，将推迟房地产市场的复苏。周四（5月18日），全美房地产经纪人协会（NAR）表示，4 月份成屋销售较3月份下降3.4%，经季节性因素调整后的年率为428万套。据FactSet称，这略低于经济学家的预期。与去年4月相比，销售额下降了23.2%。其中西部市场的年度降幅最大，销售额比去年同期下降了30%以上。 NAR表示，全国房价中值比去年4月下滑1.7%至388,800美元。这是自2012年1月以来最大的年度房价中值跌幅。 NAR 首席经济学家Lawrence Yun说：“大约一半的地区正在经历价格上涨，即使在价格较低的市场，主要是昂贵的西部地区，在冬季市场较为平静之后，春季购买季节也出现了高于要价报价的情况。” 美国房地产市场尚未摆脱一年多前开始的低迷，当时30年期抵押贷款的平均利率开始从超低水平攀升，最终在秋季翻了一番，达到略高于7% 。该基准住房贷款利率倾向于追踪10年期国债收益率的走势，由于债券投资者对美联储积极上调其主要借贷利率做出反应，10年期国债收益率大幅上涨。最近几周，30年期住房贷款的平均利率大多小幅走低，自3月初以来一直徘徊在6.3%左右，但这仍比一年前高出约1.5%。当抵押贷款利率上升时，他们可以在本已高昂的房价之上每月为购房者增加数百美元的成本。在过去的一年里，利率上升和市场上房屋存量居低不下，迫使许多潜在购房者观望，导致春季购房季开局乏善可陈。截至2023年前四个月，成屋销售比去年同期下降了约27%。销售额较2022年1月的最近峰值下降了33%。待售房屋的短缺使市场竞争激烈，在许多市场引发了竞标战，尤其是对于相对低价的房屋。 NAR表示，截至4月底，市场上共有104万套房屋，环比增长7.2%，比去年4月增长1%。按照目前的销售速度，这相当于2.9个月的供应量，比3月份的2.6个月和一年前的2.2个月有所改善。

Dan19772023-05-18

58安居客研究院院长张波解读4月70城房价数据：一线城市复苏明显，二线城市持续分化，三四线城市复苏偏慢

城市的市场复苏总体依然偏慢，部分城市的房价上涨仍显动力不足，为了加速区域市场热度提升，4月不少城市在政策放松的同时，积极推出“团购”方式，通过价格层面的优惠来吸引更多的需求者加速入场，这在一定程度上也会导致城市总体房价阶段性波动。　　4、5月走势：从线上的用户浏览量、线上售楼处咨询量等前置性指标来看，4月不少城市的市场的热度出现了阶段性回调，并且五一楼市的热度上涨分化亦十分明显，这都预计着5月房价表现仍将保持和4月相当水平，部分热点城市复苏的节奏有所保持，但部分城市还将在底部徘徊积蓄力量再次反弹。

金融界2023-05-17

澳大利亚央行发布会议纪要加息是出于对通胀意外上行风险的警惕

　　面对劳动力市场供应吃紧和房价上涨，澳大利亚央行在本月出乎市场意料地决定加息时，权衡了通胀意外上行的风险。　　澳大利亚央行议息委员会也讨论了连续第二个月按兵不动的选项，但最终还是决定上调基准利率至11年高点3.85％。该行当时还预测，总体CPI料将到2025年年中才会回落到目标区间2-3％的顶端。　　“成员们指出，尽管这与央行的使命和目标相符，但鉴于通胀率到那时将是高于目标约四年时间了，它几乎没有给通胀上行风险留下空间，”澳大利亚央行周二发布的5月2日会议纪要显示。　　“成员们还同意，可能仍然需要进一步加息，但这取决于经济和通胀的变化情况。” 　　“如果其他潜在通胀上行风险成为现实，就将进一步推迟通胀率回到目标水平的时间，并可能导致通胀预期发生破坏性变化，”会议纪要显示。“此外，委员们指出，会议上给出的预测是基于对现金利率路径 —— 涉及再次加息 —— 的技术性假设。” 　　会议纪要显示，其他重启加息的理由还包括4月经济数据强劲（劳动力市场供应吃紧、通胀压力显著），而全球银行市场的压力有所缓解。　　不过算上5月这次加息，澳大利亚应对通胀的政策行动也落后于全球其他一些央行，自2022年5月以来累计将利率提高了3.75个百分点。　　新西兰央行将于下周召开会议，料将再度加息25个基点，从而累计升息5.25个百分点。

金融界2023-05-17

房市好转原因找到了，专家警告：房价飙升，央行将不急于降息

且，房价的上涨趋势往往是非常明显，因此房价上涨可能预期会对通胀产生显著影响。加拿大人口最多的大多伦多地区的房屋平均价格在 4 月份连续第三个月环比上涨，同时销售额也有所上升。加拿大其他主要市场也有所上涨。尽管借贷成本较高，但在抵押贷款借款人接受压力测试后，加拿大的抵押贷款拖欠率目前仍然很低，经过压力测试后，如果将来利率比目前所签的贷款利率高 2 个百分点，他们还可以应付。此外，在贷方延长摊销期限并保持每月供款额不变后，浮动利率的房贷一族也免受更高利率的影响。 “市场能够如此迅速稳定下来的一个原因是因为没有强制抛售，”Kavcic 说。但情况可能会发生变化，加拿大皇家银行RBC最近警告称，未来一年抵押贷款拖欠率可能会上升三分之一以上。另一个担忧是美国银行业危机的压力可能会蔓延至加拿大，这方面的线索可能来自加拿大央行的金融体系审查的报告将于本周四发布。但分析师表示，也有支持房市复苏的有利因素，其中包括房源供应短缺、创纪录的新移民涌入加拿大，以及劳动力市场强劲。 Capital Economics 的加拿大高级经济学家斯蒂芬·布朗（Stephen Brown）说，未来几个月工资增长可能会降温，有助于降低通胀。但是，布朗警告说；“如果房价再次飙升，央行不太可能急于降息。” 作者：丁其

超级生活2023-05-16

加拿大房地产市场复苏，专家发出警告：可能推高通货膨胀，延缓央行降息！

此外分析师表示，房价往往非常明显，因此房价上涨可能会对通胀预期产生显著影响。加拿大人口最多的大都市区大多伦多地区4月房屋均价连续第三个月环比上涨，销售也有所上升。其他主要房地产市场也出现了上涨。尽管借贷成本上升，但加拿大的抵押贷款拖欠率目前仍保持在低位，此前抵押贷款借款人接受了压力测试，结果显示，如果利率比贷款利率高出2个百分点，他们仍能应付。在贷款人暂时延长其债务摊销期，保持其还款不变后，可变利率借款人已免受更高利率的影响。 “市场能够如此迅速企稳的原因之一，就是没有出现被迫抛售，”Kavcic说。但情况可能会发生改变。加拿大皇家银行最近警告说，未来一年抵押贷款拖欠的风险将上升三分之一以上。另一个担忧是，美国地区银行业的压力可能会蔓延到加拿大。这方面的线索可能来自定于周四(5月11日)发布的《中国央行金融体系评估》(Financial System Review)，该报告是对金融体系紧张状况的年度评估。但分析师表示，也有支持经济复苏的有利因素，包括供应短缺、创纪录的移民和劳动力市场强劲。未来几个月，工资增长可能会降温，有助于降低通胀，但加拿大央行“如果房价再次飙升，不太可能急于降息，”凯投宏观(Capital Economics)资深加拿大经济学家Stephen Brown在一份报告中表示。

绿山墙的安妮2023-05-15

悦读书|欧美银行动荡，如何避免金融危机卷土重来？

，2005年10 月发文称虽然过去两年房价上涨了25％，但是有基本面支撑。　　美国房地产价格开始下跌是在2006—2007 年，取决于使用哪个指数，但是房地产投资见顶则是在2005 年。喊房地产价格泡沫的人大多数都喊早了。即使有泡沫，破灭的时点也很难确定。市场不理性的时间可能要久于你保持流动性的能力。做空不能太早。总是喊狼来了，不一定是预判好，有可能只是运气好。一个停摆了的钟，一天还能准两次呢。IMF 以前有一位首席经济学家就开玩笑说：“我会一直预测衰退，直到它发生。” 　　过去100 年里房价的平均涨幅不超过通胀，那为什么大家认为房价会一直涨呢？一种看法是住房抵押贷款不会集体赖账，以房贷为支撑的债券不会违约，即使个别区域房贷违约，但打包证券化之后的房贷能够更好地分散风险。在20 世纪80 年代拉美危机之前很多人认为主权国家不会违约，在1998年俄罗斯拖欠债务之前也有人认为核武器国家不会违约。历史上，美国房贷违约率远低于1％，就是在经济衰退的2001年也只有0.5％，2008年金融危机期间才上升到3％。国债利率很低，购买MBS是为了追求高收益，看上去也没有什么风险。加杠杆买房，放大了房价上涨带来的收益。即使房价和通胀一起上涨，真实价格不涨，有杠杆仍然可以获利。杠杆让人迷失方向，忽视房价可能集体下跌的风险。　　四、长期繁荣带来的自满　　危机前，纽约联储让银行做经济衰退情境下的压力测试，没有一家银行的测试结果显示其资本金不足。事后看，压力测试的情景假设太宽松了，25 年没有发生大的衰退，银行的风险胃口越来越大，资本金的质量逐渐变差，普通股一级资本（common equity）减少。更重要的是，银行真正的杠杆在表外和衍生品，没有被计算进来。也不是银行故意隐瞒，它们也不知道怎么算。这种自满情绪不仅体现在金融市场的被监管对象，也体现在其监管者身上。伯南克2005 年在总统经济顾问委员会主席任上曾想加强“两房”的监管，保尔森2006 年来华盛顿更进一步，推动众议院通过了相关法案，但是在参议院被搁置。加强对住房贷款的监管来得太迟了，一直受到阻力，部分原因在于住房是“美国梦”的一部分，2005 年住房拥有率达到了最高点69％。危机后再加强监管，是亡羊补牢。　　五、危机自我加强的循环很难打破　　金德尔伯格说危机遵循“疯狂- 恐慌- 崩溃”（mania-panic-crash）路径。在危机集中爆发时刻会出现非线性放大的恐慌效应。伯南克、盖特纳、保尔森在《救火》一书里将这种效应比喻成“大肠杆菌传染效应”：某家汉堡店的某个汉堡里的牛肉有问题，恐慌的结果是全国消费者所有的肉都不吃了，而不是理性分析是哪个地方哪个分店的哪些肉出了问题。对某些资产的担忧会导致抛售，抛售让资产价格下跌导致追加保证金要求（margin call），保证金要求又导致更多的抛售，进一步压低资产价格和投资者净财富。保证金螺旋和净财富螺旋相互加强的反馈机制在危机的形成和泡沫破灭中都有发生，本章专栏8 对此有进一步的简述。　　六、危机的终极根源在于人性　　“太阳底下无新事。”危机的背后是人性，作为群居动物，恐惧和羊群效应在我们进化的基因之中。人的贪婪和恐惧交织，资产价格的暴涨和暴跌交替。人性不可能被消灭，因而危机总会发生，繁荣和萧条是金融的固有形态。上一场危机的应对常常埋下下一场危机的种子。　　从2001 年互联网泡沫到2008 年房地产泡沫，从大衰退后的量化宽松到资产价格繁荣。危机发生，应对危机，宏观刺激，形势好转，监管放松，志得意满，危机又爆发，如此周而复始，政策、市场和人性纠缠在一起。　　现在来看2008 年全球金融危机，美国发了十万亿美元次级贷款、百万亿美元信用违约掉期对赌，整个金融市场泡沫化，发生危机是必然的。大家都把雷曼倒闭当作2008 年全球金融危机的标志性事件。如果没有雷曼事件，结果会不会不一样？美联储没有救雷曼，救了贝尔斯登。事实上雷曼总资产约7 000 亿美元，贝尔斯登约4 000 亿美元，雷曼比贝尔斯登大不了多少。如果把雷曼救了，也许不一定会引发一系列的连锁反应，但历史无法假设。　　危机真正传染开来、引发恐慌是在货币市场这个看上去最安全的市场。货币市场基金主要储备基金（Primary Reserve Fund）大约持有雷曼1％的商业票据，雷曼倒闭之后该基金出现亏损，投资者的1 美元只能给付97 美分，也称跌破净值。原来大家都觉得买基金是最安全的，与存银行一样，但基金毕竟不是银行，没有存款保险保护。亏损发生后，买了这只基金的人就开始集中赎回，结果引发了发生挤兑。　　当时货币市场的规模是3.5 万亿美元，约有3 500 万人投资货币市场。巴菲特回忆说参加聚会，发现大家都在讨论货币市场是否安全。如果只挤兑这一家基金还行，但这个时候还会发生“大肠杆菌传染效应”。自从雷曼的商业票据出了问题，很多家货币市场基金都遭到了挤兑，因为货币市场基金持有很多大公司的商业票据，如通用电气、苹果、微软等企业的商业票据。平时大家觉得没有风险，不会破产，到这个时候就会想这些公司的票据会不会也有问题？所以一家公司的商业票据、一个产品出了问题，市场就认为所有公司的商业票据和其他产品都有问题。危机一定有意想不到的、协同的、夸张的恐慌效应，从很乐观到恐惧再到崩盘。　　危机的爆发也有可能是“灰犀牛”，即在一系列预警信号和危险迹象之后仍然发生的大概率事件。金融危机更多是“黑天鹅”，发生在事前没有想到和监管没有照顾到的角落。如果吸取了以前的经验教训，把监管漏洞堵起来，同样的危机就不会再次发生，风险聚集和金融创新都符合“最小监管阻力原则”，发生在监管边缘地带。回顾以前发生过的危机，比如20 世纪30 年代的银行危机，为避免银行挤兑，推出了存款保险，银行挤兑就很少见。再比如2008 年出问题后，对房地产市场和银行与影子银行体系监管较为严格，2020 年新冠疫情冲击时，这些部门的杠杆率得到有效控制，未发生系统性风险。　　没有两次危机是一样的，但是会押着相同的韵脚。2008 年全球金融危机暴露出了影子银行的问题，没有监管到影子银行有很多表外业务，成立了表外的 “特殊投资实体”，加了很多杠杆。投资银行也都依赖短期批发融资，杠杆率更高，再就是签了很多信用违约掉期对赌协议，内嵌有复合杠杆。监管没到位，杠杆率又很高。

金融界2023-05-12

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