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CPT Markets：邪恶循环终降临! 美国房市冷清，房价却不降反升!

缩价涨」的现象，我们可以观察到，此次的房价上涨并非需求所推动，CPT Markets分析师表示，不断攀升的房贷利率压抑了那些原本就持有低利率房贷卖家的出售意愿，因为他们丝毫不愿意放弃手中所拥有的低利率贷款条件，而这也导致市场上的房屋供应长期维持在较低水平，使房价无法因利率上升而下降。从另一个角度来思考，买方需求下降和房屋库存有限两者之间形成了一种推拉作用，也就是说，尽管买方需求下降使价格承受压力，但同时，库存的稀缺也推动着价格上升，不过最终却因待售房屋供应量创下历史新低，严重打击了市场供需状况，导致越来越多的买家买不起房，但房价却仍持续走高的现象。但让市场格外好奇的是，为什么美国30年期房贷利率创新高，但房贷违约率却只有不到2%呢?CPT Markets分析师指出这其中的两大主要原因: 1. 市场自2022年开始，购房需求变萎缩了，而这代表着美国当前仅有不到两成的购房者是以6%以上的利率买房。 2. 多数美国购房者是选择固定利率房贷且这类房贷通常都绑定较长的时间，也就是说，在购房时，他们便会更加谨慎地衡量未来的还款能力。借贷成本上升、房价屡创新高以及待售房屋库存极度有限，导致房屋销售疲软情况已持续了一年多，但此次的房地产市场低迷与本世纪初因房地产泡沫破灭后所引起的情形截然不同，因为当时美国经济陷入严重衰退，数百万的房主因丧失抵押品赎回权而失去房屋。而CPT Markets分析师估算，2023年美国成屋销售总量预计将为410万套左右，将创下自2008年全球金融危机以来年度销量的最低水平，且考虑到贷款利率可能持续维持在较高水平，因此明年销售量也不太可能会大幅回升。总结来说，受到库存极低的影响，未来房市面对高档震荡机率仍偏高，而从量能来看，高利率将长期影响购房需求，虽然美国房市似乎正尝试着进入软着陆环境，但能否安全着陆仍须取决于市场量能，而这也和美联储在明年是否有预防性降息的空间息息相关。 CPT Markets风险提示及免责条款 : 以上文章内容仅供参考，不作为未来投资建议。CPT Markets 发布的文章主要根据国际财经数据报告及国际新闻为参考依据。

CPT_Markets2023-10-27

专家：加拿大央行暂停加息将有助于冷却租赁市场

8加元。数据显示，在多伦多，同一单位的房价上涨了10.5%，至2,620加元。专家表示，加拿大央行暂停加息可能有助于抑制租金的大幅上涨，因为稳定的隔夜贷款利率使房东和租户的成本更容易预测。央行周三宣布，连续第二次将基准利率维持在5%。温哥华房地产经纪人Mike Stewart表示：“维持利率不变将使租赁市场变得更加容易，因为这表明了稳定。” 他补充说，这一暂停表明央行认为通胀已得到控制，这向租房者表明他们的生活成本将总体稳定。 Stewart表示：“利率维持不变也可能促使一些观望的购房者进入市场，从而释放租赁供应，这也应该会缓解一些租房者感受到的压力。” 他认为，如果当前租户离开，一些房东可能会想提高租金，但市场最终将决定租金水平。 Stewart说：“我们看到的是，随着市场在利率维持不变的情况下开始平衡，温哥华租金整体走软。” 多伦多房地产经纪人Davelle Morriso赞同温哥华同行的观点。 Morriso说：“利率暂停对租赁市场来说总体上是一件好事，因为它让房东松了一口气，他们的抵押贷款不会进一步上涨，这意味着他们不一定需要增加租金。” 加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的一位经济学家表示，虽然维持利率不变的决定可能有助于给租赁市场降温，但长期债券收益率的趋势可能会起到抵消作用。 CMHC首席经济学家Bob Dugan表示：“利率暂停将有助于缓解租赁市场的压力，但令我担心的是债券收益率的上升。” 他解释说，一般首次购房者通常会锁定基于五年期政府债券的固定利率抵押贷款，而这些债券的价格在过去几个月有所上涨。

Dan19772023-10-25

一线楼市，史无前例的大分化！

广东”的说法），资金集聚度非常高，这是房价上涨的关键。表：2020年中国区域金融力排行榜，数据来源：《中国基金报》根据《中国区域金融力排行榜》，广东金融业发展程度（金融、保险占GDP比重）明显弱于京沪，甚至弱于江苏，但融资能力（地区社会融资规模）、资本化程度（上市公司数量、总市值）、民间资本活跃度（新财富500富人榜上榜富人数及上榜者财富总额）明显强于京沪。说白了，就是搞钱的能力，广州、深圳（特别是深圳）明显强于京沪。这可以从2020年疫情后经营贷、消费贷流入楼市之踊跃，广深地区部分地产板块（如广州珠江新城、金融城，深圳的后海、光明等地）被民间资金爆炒，二手房业主“坐地起价、暴力拉伸”可见一斑。这种现象，在京沪非常少！另外，广深政策宽松度也明显高于京沪。改革开放以来，国家一直给予广东更大的政策自主权，希望广东有闯的精神，干的劲头。在金融、地产方面，国家对广东持宽容（试错）和鼓励的态度。比如，8月底以来的楼市政策松绑，京沪相对安静，广州、深圳早就按捺不住了。所以，广州、深圳的住户杠杆率（居民贷款余额/名义GDP）也要明显高于北京和上海。而且，排名前10的城市中，还有珠海（95.65%）和东莞（76.4%），可见珠三角就是投资的热土。资金集中向楼市涌入，推动楼市高增长，房价暴涨，反过来又进一步吸引资金往楼市走。数据来源：国家统计局（住户部门杠杆率：居民贷款余额/名义GDP） 03 进入下半场，经济政策最大的变化，就是修复内需，让内循环成为增长的动力，而不能再依赖两头在外（技术和销售市场）的出口和基建投资（背后是房地产在支撑），从而也不允许资金再次违规向楼市输送，比如资管新规、三道红线、贷款集中度。上半场的楼市模式寿终正寝。更重要的是，通过楼市拉动土地出让，然后推动城市基建、产业新区建设的高潮，已经过去了。现在，每一个城市的硬件基础设施（水电管气路、机场、高铁站等）都超前建设。而且，建成区规模都超级大，规划人口高达30-40亿。2015年，我国城市建成区面积加上工矿用地超10万平方公里，按照一平方公里一万人的宽松标准，即使2015年城市化立即停止，建成区也足以容纳10亿人口。到今天已经建成的城市建成区面积估计可容纳80%的中国人口。值得注意的是，房地产是基建和建成区扩张的“买单者”。基建和建成区过度扩张或过剩，其背后必然是房地产的无限供应和过剩。相应地，只有规划的人口目标实现了，在这里买房、居住、生活、就业；规划的产业能落地，企业在这里生产和销售，基建和建成区投资才是有效率的，才能为基建、建成区后续维护提供资金，这是地产、产业、城镇化协同发展的图谱。但是，这一图谱在广州、深圳的落地效果并不好，突出体现在，商业办公大面积的空置率。下图的甲级写字楼空置率只是一个缩影。高空置率说明，原先规划的产业目标无法实现，对应着这个区域的就业和人口目标也是无法实现的。相应地，区域内的住宅建设也就是过剩的。数据来源：第一太平戴维斯于是，我们看到，近期深圳将前海、后海、福田等热点片区多宗项目用地进行“商改住”的规划调整；包括广州、深圳在内的12个城市作为“商改租”的试点；2021年国家还发文，存量商业办公可以改为保障性租赁住房。其实，这些都是对过度超前或鼓吹的区域规划进行纠偏。但事实上，从一开始规划，地方政府也好，开发商也好，就知道规划的商业办公、CBD和计划落地的产业目标，大概率是无法实现的。既然如此，为何还要规划呢？很简单，就是描绘出高大上的区域定位，让土地卖个高价，并以这种规划作为后期营销的噱头，吸引购房者入场。当商品房能卖高价，规划商办的任务已经完成了大半，至于能不能卖出去，对于地方政府（短期政绩）、开发商（销售业绩）已没那么重要了。因为，规划的溢价已体现在住宅的价格上了。这就是为何，深圳的后海、前海、光明，广州的金融城、珠城，上一轮价格暴涨最大。现在，这些区域商办空置率，也非常高！ 04 对于广州、深圳来说，由于政策宽松、融资便利、监管容忍，自然就将这种“宏伟规划”驱动下的基建和建成区扩张，做到了极致。同时，互联网、新能源等新兴产业，也最早在广深地区兴起，这些产业也最擅长与“宏伟规划”结合在一起，鼓动社会资本、游资参与炒作。进入下半场，当规划的产业、就业目标无法实现，前期膨胀的购房需求所催化的房地产热潮，突然发现泡沫化了，于是就进入了价值重估的阶段，也就是从2021年下半年开启的楼市回调。到现在，深圳、广州的房价，分别阴跌了2年半、2年，即便是大尺度救助也无济于事。因为，逻辑和模式，都变了！其实，从人口来看，广州、深圳是非常有竞争力的。10年来，广州、深圳常住人口增长是最快的，分别达到47%和68%，实际管理人口超过2000万。而且人口比较年轻，广州深圳都在30-35岁。相比之下，京沪不仅人口增长少，近年来还在负增长，而且老龄化程度比较高。但是，广州、深圳增加的是外来人口、打工人群，基本上住宅城中村。比如，广州有600-800万住在城中村，深圳超过1000万人口住在城中村。而且，广州、深圳城中村和工业区宿舍，占据住房总量的50%-60%。外来人口超大规模、城中村超大规模，这是广深的特色。这个特色，在楼市的上半场（也是中国经济的上半场，即出口和基建驱动的高增长阶段），以其低成本、规模化给民企主导的制造业带来了巨大的优势，造就广东富豪一枝独秀，也创造了活跃的民间资本，并在后续楼市发展中，成为楼市的购买力，驱动了房地产的繁荣。问题是，数以千万计的外来人口、新市民、年轻人，长期栖息于与城市隔离的城中村（甚至就业也在城中村），并没有融入城市、没有分享城市化和房地产的红利。导致进入下半场以后，广州深圳楼市出现“购买力断层”；上半场规模化新建供应的房子，在下半场无人接盘。而且，近些年新毕业大学生、创业人群，也开始在城中村居住，使得本该政府提供的保障房责任，变相通过城中村来解决。于是，城市贫富差距越来越大、资产拥有越来越悬殊，城市“两张皮”的特征越来越突出，中产的规模无法壮大，金字塔的收入结构越来越显著。尽管北京、上海也有很多外来人口、新市民，他们也无法融入城市，但底层逻辑好很多。具体来说，京沪传统国企多、机关企事业单位多，大量福利房在“房改”后成为红本商品房。这些房子总价低、区位优，老市民在改善需求时，助推了新市民、外来人口拥有商品住房。这是过去20年京沪一直存在的循环图谱，即老市民改善、新市民上车。新市民在拥有产权房屋以后，也分享到了资产增值的收益，并在近年来成为新的改善群体。今年8月底推出“认房不认贷”以后，京沪二手房挂牌量迅速走高，并推动了刚需和改善的良性循环。因为，中间的接盘群体有需求，也有购买力！但在广州、深圳，这个循环不畅，或者说断掉了。从社会消费品零售总额来看，尽管一线城市常住人口有差距，但差距没那么大。比如，深圳常住人口为北京71%，但社会消费品零售总额仅为北京的50%，可见深圳的内需比北京要差多少？这就是楼市分化的根源。同时，不得不承认，在住房保障方面，京沪比广深做得好一些（当然，深圳2019年以来的保障房的力度也很大，但晚了）。不管是房改房、保障房，它们与城中村的最大区别，就是城市公共服务能覆盖，且是外来人口、新市民融入城市，并逐步成为市民和中产的阶梯。唯有此，房地产需求的层次才是健康的。当前，广州、深圳为代表的珠三角，正在推进城中村改造，并且提出了城中村改造与保障性住房相结合，目的是让外来人口、新市民成为真正的市民，分享城市的公共服务。对楼市来说，就是将断层的缺口补上来。做到这一点，广深等珠三角楼市未来就有希望。除此之外，别无他法！

金融界2023-10-23

历史总是惊人的相似

率和低于3%的抵押贷款利率导致美国平均房价上涨了约30%。来源：Mortgage News Daily 30年期抵押贷款利率自2000年以来首次触及8%的水平，现房销售开始受到越来越大的负面影响。抵押贷款申请量也刚刚触及1995年以来的最低水平。住宅房地产投资已经连续九个季度收缩，这是自房地产市场崩溃以来持续时间最长的一次。来源：美国全国房地产经纪人协会从历史角度看，住房可负担性（上图）已经变得非常糟糕。一座价值40万美元的房屋，首付款20%，现在的30年期普通抵押贷款每月要比两年前多支付1000美元，当时的抵押贷款利率为3%。ICE的企业研究副总裁最近在CNBC上表示，要恢复“正常”的住房可负担性水平，平均收入必须上涨55%，或者房价必须下降35%。到目前为止，房价一直保持稳定，这在很大程度上要归功于库存不足，因为许多房主对他们目前的房产持有低抵押贷款利率的“金手铐”。房屋被强制执行的案件上升了34%，这一数字在未来几个月可能还会进一步上升。高抵押贷款利率将继续对房地产商造成相当大的不利影响。新屋销售下降也将影响房地产配套行业。未来最有可能出现的情况是，美国的平均房价在未来几个季度下跌。幸运的是，这不会引发像2007年那样的金融危机。由于金融危机后信贷标准大幅收紧，房屋中有太多的资产净值。十多年来，低首付或零首付以及“骗贷款”的日子已经成为过去。正如马克·吐温的名言:“历史不会重演，但总是惊人的相似”。虽然住宅房地产市场应该能经受住即将到来的风暴，但分析师对商业房地产的前景却不那么乐观。从三个月前至今，商业地产的环境已经恶化。自8月份以来，办公楼抵押贷款的违约率从139个基点上升到9月份的10.75%。来源：摩根士丹利这确实令人担忧，因为考虑到未来几年有多少商业地产债务必须展期，利率将继续上升。由于疫情导致线上办公数量激增，许多主要城市的办公楼价值大幅缩水。不断上升的违约率和快速下跌的房地产价值，让人越来越担心地区银行体系。地区银行持有约30%的CRE贷款，其中约70%是由地区银行发放的。今年早些时候，我们已经看到三家知名的地区性银行倒闭。好消息是大型银行对CRE贷款的集中度和敞口较低。他们的资产负债表也比金融危机之前更健康，拥有更高的储备金。像摩根大通这样的大银行在第三季度的业绩结果证实了他们目前的稳健地位。图：美国国债与GDP的比较；来源：Macrotrends 从上图中可以看出，自金融危机以来，美国债务与GDP的比率急剧上升，目前略高于120%，这是美国历史上仅在二战期间出现过的水平。来源：Macrotrends 此外，2007年的利率较低。当年年底，联邦基金利率略高于4%，2008年3月略低于3%。联邦基金利率目前稳定在5%以上。按照目前的联邦基金利率，为目前超过33万亿美元的国债融资，每年将花费超过1.7万亿美元。情况不会像金融危机的那样严峻，主要是因为商业地产是一个比住宅房地产小的市场。然而，考虑到这些不利因素和当前利率水平下的债务负担，分析师认为在2024年避免经济衰退的可能性非常低。 $标普500ETF(SPY)$ $纳指100ETF(QQQ)$ $罗素2000指数ETF(IWM)$

老虎证券2023-10-20

韩国央行行长李昌镛：不会通过放松货币政策来让房价上涨

家庭债务增长。不会通过放松货币政策来让房价上涨。

金融界2023-10-19

9月70城房价数据解读：新房上涨城市数量降至15城达年内新低，二手房上涨城市数量转增

反应较为敏感和强烈，需求大规模释放带动房价上涨预期增强。新房方面，西安、宁波、海口、重庆、成都、杭州等重点二线城市涨势稳健，紧随一线城市复苏步伐。

金融界2023-10-19

美国住宅建筑商信心指数降至九个月来最低水平

数在10月份跌至九个月低点，进一步凸显房价上涨和抵押贷款利率飙升对住宅销售的拖累。全美住宅建筑商协会（NAHB）/富国银行的住宅建筑商信心指数本月下跌4点至40，为连续第三个月下滑。经济学家预测中值为44。 NAHB主席Alicia Huey在一份声明中表示，“建筑商报告称买家数量下降，因为一些买家，尤其是年轻购房者因为利率上升而被挤出市场”。 Huey认为，利率上升也提高了建筑开发和贷款的成本，这会影响住房供应并导致可负担能力下降。当前和预期销售指标，潜在买家流量指标均跌至年初以来最低水平，美国四大主要地区的建筑商信心指数环比均有所下降。

金融界2023-10-18

澳央行会议纪要显示决策者考虑过加息但最终认为按兵不动的理由更强

。澳大利亚央行表示，决策者注意到虽然房价上涨本身并不能成为收紧政策的理由，但与之相关的家庭财富增加给消费带来的支撑力度可能比目前预期更强，尤其是如果房屋成交的回升速度快于预期。该行表示，房价上涨也可能是一个信号，即当前政策立场并不像假设的那么具有限制性。

金融界2023-10-18

房价猛涨卖家毁约：大温华人买家闹上法庭，获赔$32万

时许多买家因毁约被判赔偿卖家，实际上当房价上涨时也有卖家毁约，最近一位华人因几年前买房遭遇卖家毁约而被法庭判获赔32万。法庭文件显示，2015年11月1日，赵先生签订了一份买房合同，买下了位于大温素里Sunnyside Park社区的一套独立屋，定于2016年3月28日交割，成交价为278万元。文件显示这是一套拥有8,278平方英尺居住空间的大宅，有一块17,330平方英尺的Lot，位于南素里Sunnyside Park社区的一条死胡同上。买家赵先生是一位年轻的专业人士，有妻子和两个儿子。赵先生在中国广州的家族建筑企业工作，常年在中国和加拿大两地工作。不料合同签订没几天卖家就反悔了，尝试解除合同，但遭到赵先生拒绝。当时卖家给买家经纪发的一封邮件说：告诉您我们无法搬出并取消我们的销售。我们有很多次告诉我们的房地产经纪人我们不想再卖掉我们的房子，但他仍继续催促我们展示房子。我的孩子们得知要卖房非常沮丧，我的孙子们哭着说他们不想去其他地方。我的妻子也不高兴，一直哭，血压不断升高。她不想搬家。请退回押金并为您的买家寻找另一个地方。赵先生告诉卖家，他希望按合同价格完成出售，他努力确保仍然执行该合同。他已经按约定交付12.5万定金。到2016年3月28日交割日期到来时，赵先生给卖家发送了交割文件，但卖家没有回应。几周后，赵先生购买了一套较小的替代房屋。他说，到那时，不断上涨的房价和有限的预算迫使他放弃了对他来说很重要的住房标准。由于当时房价快速上涨，他要求卖家赔偿相应金额。但是此时卖家提出赵先生未能按照合同要求支付定金，卖家有权选择终止合同。事实是赵先生确实按时足额缴纳了押金。但合同规定押金必须以保付支票或汇票的方式支付，而赵先生则是以银行汇票支付，卖家表示因此终止合同。不过当初似乎没有人知道为什么这笔押金不能通过银行汇票支付，或者为什么赵先生没有通过保付支票或汇票支付。直到多年后这场诉讼进行时才有人注意到这一差异。法官认为虽然这一缺陷使卖家可以选择终止合同，但他们当时并未行使该权利。他们当时的沟通对于单方面终止协议也没有暗示原因是押金，甚至没有暗示他们有任何理由。押金存款问题是多年后才被提出的。法官认为现在将其作为终止合同的依据是不公平和不合理的。法官判，评估截至2016年3月28日交割日期该房产的真实市场价值为310万元，合同价278万，这意味着卖家违反合同造成的损失为32万元，卖家必须赔偿买家的这个损失。

加拿大乐活网2023-10-17

费城联储行长Harker称更高的利率推动房价上涨

费城联储行长Patrick Harker表示，更高的利率通过提高借贷成本和限制库存，使首次购房者面临更大挑战，也导致房价更高。 Harker周一在为抵押贷款银行家协会在费城组织的一次会议准备的讲话中称，更高的利率阻碍了房主将他们的房产挂牌出售，从而推动库存吃紧。 “利率上升不仅提高了购房者的借贷成本而且还导致库存减少，”Harker说，“这只是一个简单的市场动态，库存不足会抬高整体价格，进一步减少潜在买家。” 他说，虽然新屋销售“呈上升趋势”，但这无法完全弥补房地产市场整体放缓的影响。 Harker今年对货币政策有投票权。他还重申了上周的言论，称只要经济数据没有急剧变化，美联储就可以维持基准利率不变。

金融界2023-10-17

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