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任泽平：房地产步入存量分化时代，我们将会首次见证房地产的“分化式复苏”

期大拐点，五大原因：　　第一大原因，中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房子建得差不多了。　　未来主要需求来自城市更新、人口流入的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70％的城市房子将出现不同程度过剩。除了人口流入的20％的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩。　　行业进入存量时代，意味着进入洗牌阶段，未来90％的房企将消失，房地产产业链上的建材、家具、家电等也将大洗牌。　　由于房地产大开发时代落幕，土地财政难以为继，因此房地产税替代土地财政是大势所趋。　　第二大原因，中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值。　　第三大原因，人口老龄化少子化加速到来，导致未来购房需求大幅萎缩。中国人口老龄化速度和规模前所未有，少子化加速到来，中国出生率持续下降，这导致购房需求持续减少。　　第四大原因，中国房价收入比和一二线城市房价在国际上偏高，挤压了居民消费和实体经济投资。根据我们的《全球一线城市房价比较报告》国内地一线城市绝对房价、相对房价位居全球前列。从房价收入比看，以使用面积算，北上广深市中心房价收入比高于纽约、伦敦和东京。从绝对房价看，全球前十大高房价城市，中国已占一半。　　第五大原因，城镇化步入尾声，人均住房面积已接近发达国家水平。从城镇化进程看，2015-2021年，中国城镇化率由56.1％增至64.72％。国际经验表明，城市化发展大致分为三个阶段：缓慢发展期（30％以前）、快速发展期（30％-70％）、稳定发展期（70％之后）。中国城市化已接近稳定发展阶段。　　根据我们测算，1978-2020年城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，接近发达国家的水平。　　十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致。　　房地产作为国民经济第一大支柱行业、地方财政最大收入来源、居民最重要财富、银行最大风险敞口，关系国计民生，如何处置非常考验智慧，根据国际经验，实施以“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举”为主的长效机制，有望实现中国房地产市场软着陆，避免硬着陆，2023年见分晓。　　未来中国房地产向何处去？哪里的房价涨，哪些跌？这对我们每个人都很重要。回答这个问题还是要回到基本分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，长期来说，人口往哪里流动，哪里才有需求，所以“跟着人口流动去买房”。　　那么，未来中国人口往哪里流动呢？这个事争议很大，有的同学认为应该去大城市，机会多，更精彩。但是呢也有同学认为大城市竞争压力大，交通拥堵，空气差，存在“大城市病”，还是回中小城市比较好，但是呢好山好水好寂寞，机会太少。　　其实，这个问题在过去几十年的空间规划和国土规划也这一很大，分为两派，“小城镇派”和“城市群派”。过去几十年中国城市化模式长期存在争论：小城镇模式还是都市圈城市群模式？“小城镇派”认为，“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”，初衷是为了避免其他国家走过的城市化弯路，比如欧美的大城市病、拉美的贫民窟。那么，世界各国人口流动的基本趋势是什么？　　我们采用近百年的跨国数据，涵盖美国、英国、法国、德国、意大利、日本、韩国、印度、巴西、中国等不同类型国家。　　研究发现，除了德国等少数国家，绝大多数国家的人口都在持续向城市群、都市圈集聚。发达国家城市化一般经历两个阶段：从城镇化到都市圈城市群化。　　我们再来看中国，从城市群看，中国人口持续向珠三角、长三角城市群集聚。近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人，但东北、西部等区域近年呈现人口流出趋势。　　从省份看，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南，此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩。　　从城市看，人口持续向少数核心城市集聚。近10年深圳、成都、广州年均常住人口增量超55万，郑州、西安、杭州、重庆、长沙年均常住人口增量超30万。这些城市均为所在都市圈的核心城市。　　无论是国际经验，还是国内经验，我们发现，由于规模效应、学习效应等，大多数产业具有集聚效应，人随产业走，人口自然向城市群都市圈集聚。大城市为那些有才华的年轻人，提供了实现梦想的机会。　　但是长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路指导下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、供求错配，这是一线二线高房价、三四线高库存的根源。　　因此，未来应尽快确立中国城市群都市圈的城市化模式，实现人地挂钩。　　从买房的角度，跟着人口流动去买房，未来70％的城市面临人口流出和房子过剩，只有20％左右的都市圈城市群人口流入。所以，分化是未来房地产市场的最大特征。未来我们将会首次见证房地产的“分化式复苏”。

金融界2022-12-21

房地产：供稳需松的政策，平稳过渡新模式

重要意义。我们曾经反复提出，土地信用是中国房地产行业的本质，也是有别于海外房地产市场的最显著特征，在指标上的呈现就是房企的杠杆率水平远高于海外房企、而居民杠杆率又低于海外居民，原因就在于中国信用派生的源头在于房企通过融资的方式去拿地。本次会议，对新模式的表述，变为了“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，具备重要意义，通过限制资产的重复抵押来降低房企杠杆率水平，以减少囤地的可能性，同时，降低居民购房门槛和降低贷款利率，能够有效降低居民的购房压力，最终可以让房地产市场的金融属性逐步的从房企端金融向居民端金融过渡，也即从投资端、切换为消费端，实现更为良性的循环。　　本次会议，对房地产提出了更高的要求，需求侧政策之后，不仅仅是信用能力，还有产品能力也将摆在房企面前，对有信用、有产品的房企来说将迎来重大的历史机遇。在确保信用的前提下，从产品角度，推荐目前市场比较认可的包括龙湖集团、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团，受益建发股份；同时，一些小玩家和新玩家也在奋力改进自己产品，受益中交地产等。　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

金融界2022-12-20

REITs市场扩容对房企的三大影响

　　我们认为，中国房地产市场正在走向投融资的现代化，即大量社会化、机构化的资金，正大量增配不动产市场。资金的涌入最初会围绕物流仓储、数据中心等少数领域展开，但很快会扩展到不动产市场的每个领域。“房地产”正越来越接近其国际含义——不是指住宅开发，而是指不同业态不动产全生命周期的投融管退。在中期，房地产开发企业资产的出表，也有望持续贡献业绩和稳定现金流入。　　▍C-REITs市场基础资产类别和规模的继续扩容值得期待。　　12月8日，证监会李超副主席表示将“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域”，同时“尽快推动首批扩募项目落地”。标志着我国基础设施公募REITs市场有望迎来新一轮底层资产类型增加和规模扩容。本文旨在分析REITs市场扩容可能对房地产企业的影响。　　▍影响一：有效改善房企资产负债表。　　我们测算，截止2022年6月，A股房地产企业固定资产（此处主要是酒店，景区等经营性资产）及投资性房地产账面价值已超过万亿。我们测算，8家样本房企存量物业以平均估值水平计算通过C-REITs市场出表可获得现金净流入达4410亿元，同时出表后房企仍能通过持有REITs产品份额，享受原始资产70％的租金收益。尽管盘活存量资产是渐进的，但其行业影响却是巨大的。　　▍影响二：持续增厚企业利润水平。　　持有物业通过REITs市场出表将通过一次性出表收入及REITs产品长期运营分红提升上市房企利润水平。上市房企作为REITs产品的原始权益人，还将通过持有REITs产品份额长期享受优质底层资产的收益回报。我们测算，颇有一些地产公司，按照年出表存量资产3％的速度计，盘活资产对每年业绩的增厚程度，也在20％以上。　　▍影响三：企业更积极培育专业业态的经营和服务能力。　　截止2022年12月14日，已上市C-REITs产品23支，合计总市值847亿，流通市值369亿，我们测算当前市场综合现金分派率5.47％，其中产权类3.33％，经营权类6.91％。我们相信，面对一个冉冉升起的REITs市场，越来越多的房地产企业也会把经营重心放在专业不动产业态的改造运营和效率提升上来。REITs不是一次静态的不动产资产盘活狂欢，而是一次动态的不动产经营业务线提质扩容。长期而言，房地产开发企业的营业收入将更稳定，竞争门槛也会逐渐提高。　　▍风险因素：　　REITs市场扩容具体时间仍存在不确定性；房地产市场基本面有待恢复。　　▍中国不动产市场的迅速现代化匹配中国房地产企业的供给侧改革，看好蓝筹房企的未来。　　我们认为，中国房地产市场正在走向投融资的现代化，即大量社会化、机构化的资金，正随着社会大类资产配置的变化而大规模涌入不动产市场。尽管这种资金的涌入最初会围绕物流仓储、数据中心等少数领域展开，但很快却会扩展到不动产市场的每个领域。“房地产”正越来越接近其国际含义——不是指住宅开发，而是指不同业态不动产的投融管退。在中期，企业大量资产的出表，则有望持续贡献业绩和稳定现金流入。

金融界2022-12-16

马斯克再度出售价值35.8亿美元特斯拉股票，一年减持已达到近400亿

励措施。马斯克表示，特斯拉正在努力应对中国房地产市场暴跌、欧洲能源危机和美联储加息对需求的影响。马斯克花了几个月时间试图退出推特的交易，但最终失败了。为了为收购提供资金，他在交易完成前抛售了超过150亿美元的特斯拉股票，4月份约85亿美元，8月份为69亿美元。去年11月，他又卖出了39.5亿美元的股票。作为收购的一部分，马斯克在推特的资产负债表上增加了大量高息债务。公司的债务负担从交易前的17亿美元膨胀至约130亿美元，现在面临着每年接近12亿美元的利息支付。它的借款成本可能会更高，因为其中约一半债务的利率没有锁定，而且会随着市场的上涨而上升。马斯克本周在推特上写道：“在宏观经济动荡的情况下，要小心债务，尤其是在美联储不断加息的情况下。” 根据彭博社的数据，马斯克最近的股票出售使他在公司的股份减少到大约13%。截至周三收盘，他的资产为1609亿美元，在彭博亿万富翁指数中排名第二，仅次于法国的伯纳德·阿尔诺。他的财富今年减少了1094亿美元。

Sue2022-12-15

特斯拉面临重重问题，马斯克所谓2022年“史诗般的”业绩将成一纸空谈！

司第三季度财报电话会议上，他承认，由于中国房地产市场暴跌、欧洲能源危机以及美联储加息，需求“比原本的情况要困难一些”。他在上周的一条推文中给出了几乎相同的评估。特斯拉本季度出现麻烦的第一个迹象是，公司报告称前三个月其产量超过交付量22,000辆。首席财务官Zachary Kirkhorn在10月19日的收益电话会议上警告说，投资者应该预计到年底会有另一个“空白期”，随着本季度结束，将有更多的汽车生产出来并仍在运输中。此后不久，特斯拉在中国下调了所有产品的价格，降幅从5%左右到9%以上不等。11月公司提供了保险补贴，恢复了推荐计划，甚至在当地电视购物频道上做广告，背离了马斯克长期以来避免传统营销的策略。彭博社上周报道称，特斯拉计划将其上海工厂的产量较上月降低约20%。特斯拉开始提供进一步的激励措施，电动汽车行业在中国的销量下降，部分原因是零星的封锁让消费者呆在家里。据知情人士透露，特斯拉将工厂的停工时间安排在月底到1月初，正在缩短工人每班的生产时间。在美国，本月交付新Model 3或Y的客户将获得特斯拉所谓的3750美元的“价格调整”，弥补明年生效的新电动汽车税收抵免。特斯拉在德克萨斯州奥斯汀的最新工厂一直在努力生产更大的电池，并已向其亚太业务负责人Tom Zhu寻求帮助。早在今年4月，马斯克就表示特斯拉今年将生产超过150万辆汽车。特斯拉在前三个季度生产了929910辆汽车，需要生产57万辆以上才能实现这一目标。 AutoForecast Solutions全球汽车预测副总裁Sam Fiorani说：“今年特斯拉要达到150万辆将会很困难。我们担心经济衰退，利息支出上升，买家不急于花很多钱。” 换句话说，自特斯拉2008年开始生产跑车以来，马斯克就没有遇到过这种情况。

Sue2022-12-14

中央经济会议召开在即！世界学者聚焦中国：新团队领导下的第一年，对未来走向至关重要

既扰乱了生产，也抑制了消费支出，加剧了中国房地产行业持续紧缩和全球经济疲软对出口行业的影响，从而抑制了经济增长。在不断上升的经济成本和广泛的公众抗议的刺激下，上周中国政府放弃了严格的新冠管控措施。此举因其长期经济利益受到全球市场的欢迎，但随之而来的短期前景是感染人数激增。上周中共中央政治局表示，明年将加大财政政策力度，而货币政策将有针对性和力度。政策消息人士和分析师对路透社表示，中国央行可能会通过结构性工具加大对受困行业的针对性支持。上个月政府顾问对路透社表示，他们将建议会议通过4.5%至5.5%的2023年增长目标，而一位央行顾问上个月表示，中国应设定不低于5%的增长目标。自那以后，关于中国应将经济增长目标定在5%左右的建议在会议前夕得到了支持。 “我认为我们应该设定5%以上的增长目标，”一名政府顾问说：“我们需要加强财政政策，我认为明年的预算赤字率至少应该提高到3%。” 2022年预算赤字占中国国内生产总值的目标确定在2.8%左右。这位政府顾问说，央行明年可能会维持3%左右的年度通胀目标不变。中国央行行长易纲本月承诺将重点支持正在放缓的经济，并表示2023年消费通胀可能保持温和。尽管重要的经济目标预计将在会议上获得通过，但这些目标将在中国每年3月举行的人大会议之前不会公开宣布。摩根大通(JPMorgan)分析师在一份客户报告中表示：“明年将是中共20大后新经济团队领导下的第一年，也将是中国应对新冠疫情政策转变的过渡年。” 他们说，这次会议不仅对增长目标至关重要，而且对货币和财政政策的指向也至关重要，尤其是向家庭转移的转变，以及对住房和与新冠疫情相关政策的指导。

Sue2022-12-13

“我的钢铁”年会预告：王惠敏介绍房地产业新时代的发展与展望

资等创造了非常好的空间和机会。当前，中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束。就房地产市场来说，加强和完善房地产调控、遏制投机性需求，强化租购并举、推进租赁市场发展是大趋势，也是大方向。对于房地产企业而言，房地产已经从原本“高杠杆、高周转、高收益”的打法，转向“低增长、低利润、低容错”的新阶段，企业需要补齐短板、均衡协调才能走得更长远、更健康。在“双碳”目标驱动之下，房企纷纷发力建筑领域的绿色可持续发展，房地产行业价值链开始加速重构，并将影响力扩大至产业链、生态圈。在信贷、债券、股权“三箭齐发”，有力提振房地产市场预期下，房地产行业将迎来怎样的新时代？房地产行业如何实现稳定健康发展？房地产企业如何更好把握宏观经济形势？ 2022年12月29日-30日，中国房地产业协会驻会副会长王惠敏拟应邀出席2023中国钢铁市场展望暨“我的钢铁”年会，敬请关注他介绍房地产业新时代的发展与展望。让我们齐聚上海，着眼长远、把握大势，开门问策、集思广益，共同探讨后期市场走势并提出对策建议。我们期待您的关注和参与！ 2022大宗商品年报出炉在即！欢迎抢鲜品读！报告聚焦钢材、煤焦、铁矿石、不锈钢新材料、铁合金、废钢、有色金属、建筑材料、农产品等9大品种，由上海钢联100多位资深分析师倾力打造，深度剖析100余条细分产业链长周期数据，囊括行业热点、宏观政策等全方位解读，涵盖价格价差、成本利润、产能产量、库存、资源流向、区域供需平衡、市场竞争格局等基本面分析…… 点击链接了解更多：点击查看

我的钢铁网2022-12-10

恒大将与美元债券持有人会面讨论债务重组，影响或波及中国万亿金融体系

FX168财经报社(北美)讯处于中国房地产债务危机中心的开发商恒大集团(China Evergrande Group)似乎正一步步接近公布一份重组蓝图，此前的长期拖延令投资者感到失望。知情人士说，中国恒大集团计划于周五(12月9日)与其美元债券持有人组成的一个特别小组会面，正式讨论一项债务重组提议。此次会议可能标志着，在去年年底因美元债券违约而搅乱市场之后，人们期待已久的重组计划朝着更详细的方向迈出了重要一步。其他知情人士上周晚些时候表示，恒大的海外债权人正在签署保密协议，以推进债务谈判。恒大是全球负债最多的开发商，或将迎来中国有史以来规模最大的重组之一，影响到银行、信托公司和数百万房主。这家建筑商已成为中国房地产行业危机的象征，在政府从2020年开始打击过度借贷和房地产投机之后，房地产行业的压力逐渐蔓延。今年早些时候，房产市场的冲击将中国离岸垃圾债券拖入了困境。最近几周这些证券刚刚出现了有史以来最大的反弹之一，此前中国政府加大了拯救房产行业的努力，并放松了一些新冠管控措施。这些证券的平均价格已攀升至约68美分，接近4月以来的最高水平。但债权人收回资金的道路漫长而不确定。开发商发行的1美元债券价值仍低于10美分。知情人士说，恒大与特别小组原定于周五举行的会议仍有可能发生变化。彭博社联系到恒大的一位媒体代表时，他没有置评。特别小组的顾问莫里斯公司(Moelis & Co.)和柯克兰埃利斯律师事务所(Kirkland & Ellis LLP)周四没有回复寻求置评的电子邮件。彭博社上月报道，恒大公司此前曾告诉海外债权人，计划最早在12月的第一周提交重组方案。恒大还在11月底香港清盘法庭的听证会上表示，预计将在2月底或3月初获得主要海外债权人的支持。尽管即将到来的与债券持有人的会议带来了希望，恒大最终在达成债务解决方案方面取得了一些进展，但过去恒大曾令投资者失望，未能在7月底之前交出其承诺的初步蓝图。随着债权人失去耐心，恒大正在与自己设定的年底前提交重组方案的最后期限赛跑。目前公司负债1.97万亿元人民币(合2830亿美元)，债务改革将波及中国58万亿美元的金融体系。

Sue2022-12-08

吸收散户撤退资金！中国要求“平安保险、人寿保险”回购债券获响应

始旅行，企业高管将重返飞机。这将发生在中国房地产市场开始复苏的同时，进一步刺激消费者支出。彭博经济研究认为，中国重新开放将提振全球大宗商品价格，并可能创造供应链备份，从而对许多商品和服务的价格构成压力。假设中国在2023年年中完全开放，彭博经济研究估计能源价格将上涨20%，他们认为到年中可能会降至3.9%的美国消费者价格指数可能会在年底跃升至5.7%。这将是中国今年角色的逆转，届时中国将帮助抑制全球通胀。房地产市场低迷和遏制新冠病毒的激进限制措施导致中国经济异常放缓。彭博经济研究已将其 2022 年国内生产总值增长预测从3.5%下调至3%，并将明年的预测从5.7%下调至5.1%。各种指标反映了中国的疲软如何影响全球经济的每一个角落。国际能源署9月份表示，中国今年的石油采购量将是1990年以来的最低水平。中国从其第五大贸易伙伴贸易领头羊韩国的进口在11月下降25%以上，这是自2009年以来的最大降幅。严格的旅行限制意味着中国的空中交通，中国是仅次于美国的全球第二大航空旅行市场，已经下降到2019年的35%。中国曾经是世界上最繁忙的国内航空市场，每天处理约14000个航班，11月份下降至约2800。一个反弹的中国将推动石油、大宗商品和原材料的进口，同时刺激对飞机座位、酒店房间和海外房地产的需求。ING Groep NV大中华区首席经济学家Iris Pang表示：“如果中国全面重新开放，肯定会推高全球通胀。将会有更多的国际旅行、更多的销售、更多的生产。” 中国明年重新开放的可能性有多大仍然是一个悬而未决的问题，但很明显，一个支点正在进行中。12月7日，北京当局发布了一项10点计划，其中包括额外的宽松措施，巩固了观察人士的观点，即政府正在远离新冠清零。北京、广州、杭州、上海和深圳等城市在病例激增的情况下放松了限制措施。苹果公司所在地郑州正在取消限制。中国官员表示，全国疫情防控进入新阶段。所有这些都激起了人们对中国将比预期更早重新开放的预期。 Gavekal Inc.分析师克里斯托弗·贝多尔(Christopher Beddor)表示，最近的政策措施表明政府的 Covid 政策正在演变。他说：“中国已经到了新冠清零结束的开始。”#新冠疫情#

小萧2022-12-08

人民币兑美元中间价报6.9606元，上调369个基点

看居民可支配收入增长的情况。另一方面，中国房地产政策扶持力度加大，彻底解除了此前地产融资的限制，这意味着未来地产修复带来的信用扩张和对社会总需求的改善效果，有利于助推中国经济向潜在增速回升。　　美国经济方面，今年四季度经济减速和2023年上半年陷入衰退的可能性大增。一方面，希望压低通胀的同时能够维持低失业率、避免经济衰退的“软着陆”似乎越来越难以实现。11月美国非农就业数据依旧强劲，平均时薪环比增速创今年1月以来的新高，这意味着美国当前加息打压通胀回落的效果可能大打折扣，美国最终可能需要继续让经济减速，这意味着要以失业率回升为代价来遏制通胀。（作者：楷瑞）

金融界2022-12-08

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