FX168财经网_全球视野外汇黄金加密货币NFT资讯网

离岸人民币兑美元日内跌超500点现报7.0586

。所以，某种程度上说，离岸人民币汇率是中国房地产市场的盛衰指标，当其上涨时，意味着楼市处于衰退期；当其下跌时，意味着楼市处于复苏期。　　3、技术走势决定了离岸人民币会反弹　　纯技术角度看，USDCNH处于中期反弹阶段，近期的反弹走势有加速迹象。去年10月份，离岸人民币汇率形成长期双顶结构，在今年1月份之前，一直维持下跌状态。1月份至今，离岸人民币的反弹已经持续了三个多月，但涨幅相对有限。由于反弹A的起点位置不具有长期底部的特征，我们认为反弹结束后离岸人民币仍将重归跌势。阻力位暂定为7.1000关口，预计在此价位之下将遇阻回落。

金融界2023-05-18

中国新趋势！“特种兵式旅游”走红，家庭消费潜在疲软的症状之一？

发展方面发挥更大的作用。分析师表示，中国房地产市场低迷，青年失业率创历史新高，对就业稳定性的普遍担忧，以及政府在工资、养老金和医疗福利方面的节俭，都使消费者保持谨慎。周二公布的数据显示，4月份零售总额较2022年(当时上海处于封锁状态)增长18.4%，低于21%的增长预期。消费者信心已从2022年的创纪录低点反弹，但仍低于前20年的水平。一位名为Icecube的旅游博主在类似instagram的社交媒体应用程序“小红书”上发帖，他告诉路透社，他在安徽省南部的黄山旅行时，为了省钱，在公厕里睡了一夜。 “这是值得的，”这位拒绝透露真名的博主说。这位博主说：“虽然我吃了一点苦头，但我还是尽可能地花最少的钱去看美丽的风景。未来，我可能会考虑增加一点预算，以改善住宿条件。” 对于那些押注随着时间推移消费将加速增长的人来说，或许并非全输了。 23岁的北京人Xing Zicong试图花很少的钱去参观历史悠久的丝绸之路古城西安，但发现太不舒服了，结果花了比计划更多的钱。 “也许我没有穿合适的鞋子，但走了一万多步后，我的脚开始疼了，”她说，并开玩笑说她是“特种兵式旅行中伤痕累累的版本”的典范。

超启 1评论2023-05-18

ATFX国际：离岸人民币汇率破7，利率剪刀差或是主要原因

。所以，某种程度上说，离岸人民币汇率是中国房地产市场的盛衰指标，当其上涨时，意味着楼市处于衰退期；当其下跌时，意味着楼市处于复苏期。　　3、技术走势决定了离岸人民币会反弹　　▲ATFX图　　纯技术角度看，USDCNH处于中期反弹阶段，近期的反弹走势有加速迹象。去年10月份，离岸人民币汇率形成长期双顶结构，在今年1月份之前，一直维持下跌状态。1月份至今，离岸人民币的反弹已经持续了三个多月，但涨幅相对有限。由于反弹A的起点位置不具有长期底部的特征，我们认为反弹结束后离岸人民币仍将重归跌势。阻力位暂定为7.1000关口，预计在此价位之下将遇阻回落。　　ATFX风险提示、免责条款、特别声明：市场有风险，投资需谨慎。以上内容仅代表分析师个人观点，不构成任何操作建议。请勿将本报告视为唯一参考依据。在不同时期，分析师的观点可能发生变化，更新内容不会另行通知。

金融界2023-05-18

私募魔女李蓓应该尽早割肉地产股：全球金融危机将至、楼市远未出清！基金净值永远比面子更重要…

金融危机一旦爆发，将超越08年。　　中国房地产的牛市可以从1998年我国取消分配福利房开始，楼市从此进入市场化。随着中国经济的高速发展和城镇化率大幅提升，加之其被赋予的金融属性，房地产走了约20年的牛市。房子也是商品，是商品就没有只涨不跌的，也会有周期，有牛熊市。房地产大势已去，长期的大熊市已经在路上了，现在还远未结束。　　当前一线城市的房价还在高位，和股市类似，它们相当于强势股，不补跌整个市场是不会见底的。而整个市场也远未出清，例如负债2万亿的皮带哥的问题距离解决还很远。房地产市场出清的标志性信号是有一大批中小房企倒下，某些知名房企的名字像雷曼从地球上被抹去。不出现这些信号，房地产市场难言见底。　　对于地产股而言，现在还扯什么市盈率、市净率恐怕就没有意义了。在企业能正常经营的情况下是可以看这些的，但如果未来房价大跌，房企亏损，资产负债表恶化，市盈率、市净率都“没了”，哪里还有什么低估值？　　个人认为李蓓低估了全球经济的衰退程度，乐观估计了房地产的形势。而本轮全球衰退将比肩1929，房地产市场后市将雪崩。现在还没暴雷的地产股，后面就能确定不暴雷吗？就像去年没阳的人，今年就能确定不会阳吗？李蓓现在持有的地产股应该是被套的状态，我觉得她应该早点割肉，对于还没暴雷的地产股，未来也有可能像瑞士信贷一样跌成渣。人都会犯错，无论是神如巴菲特还是魔如索罗斯。我想李蓓这一次也错了，或许未来她会承认错误，因为面子永远没有基金净值重要……

金融界2023-05-17

5月15晚间要闻盘点：央行重磅！当前我国经济没有通缩，物价仍在温和上涨，4月份全社会用电量同比增长8.3％

税提高至每吨16.2美元。　　穆迪将中国房地产行业展望从负面调为稳定：融资环境预计将进一步改善　　国际评级机构穆迪在最新发布的一则报告将中国房地产行业展望从负面调为稳定，并称销售进一步下滑的风险较低，融资环境预计也将进一步改善。穆迪在报告中称，继2022年房地产销售额下降28％之后，中国房地产市场的全国合同销售额将在未来的12个月内趋于稳定。此外，随着政府采取的措施扩大，将进一步改善融资渠道。　　【重要公司动态】　　谷歌将推出新工具以识别虚假信息和AI生成内容　　谷歌正为其图像搜索增加两个新功能，以减少虚假信息的传播，特别是在当前人工智能AI工具已经使得伪造图片变得轻而易举的情况下。　　平治信息回应年报“低俗标题”争议：公司内部管理不当正在反思　　针对2022年年报中引发网友争议的《夫人每天都在隐瞒怀孕》等“优质”作品，平治信息相关负责人对财联社记者表示，“我们这个内容业务做了好多年了，有一定规模，没必要踩红线。我们自己都有审核的体系，监管部门也会抽查监管。当然，吸引眼球的话题肯定不合适，是我们把关不严，所以我们在反思，‘优质内容’的说法没有经过监管部门界定，是我们同事定义的，实际上我们有非常多的作品，不都是这种内容。”（财联社）　　阿里云：达摩院自动驾驶业务并入菜鸟，裁员70％的消息不实　　有消息称阿里达摩院自动驾驶团队并入菜鸟集团，但该业务仅有近百人转入，裁员比例约占70％。当日，阿里云表示，关于阿里达摩院自动驾驶业务裁员70％的消息不实。　　腾讯高级副总裁马晓轶：游戏有望突破既有产业范畴迎来“第三次扩容” 　　5月15日晚，腾讯高级副总裁马晓轶在2023腾讯游戏发布会上表示，生发于游戏产业的游戏科技，不仅在不断革新游戏产品形态与研发方式，也有望为更多生产、生活领域带来新可能。随着各种游戏技术的跨界应用越来越多地涌现，游戏将有望突破既有产业范畴，迎来从单机到网络，从PC到移动之后的“第三次扩容”。　　郭明錤：苹果对发布AR/MR头显已充分准备立讯、歌尔分别独供组装、外部电源　　知名分析师郭明錤今日发文指出，苹果AR/MR头戴设备可能会在6月WWDC亮相，苹果已经对发布此新设备做了充分准备。从新款设备的材料成本来看，除了组装（立讯精密独家）之外，最贵的前5名分别是Micro OLED显示器（Sony独家）、双处理器（台积电独家）、机壳（长盈精密为主要供应）、12颗相机模型组（高伟电子独家）、与外部电源（歌尔股份独家）。（科创板日报）　　恒瑞医药：拟6亿元-12亿元回购股份　　恒瑞医药公告，公司拟以6亿元-12亿元回购股份，用于员工持股计划。回购价格为不超过70.14元/股。　　联特科技：公司CPO相关的开发项目暂未形成收入　　联特科技发布异动公告，CPO是在AI应用等大算力应用场景下光模块的技术和产品演进的方向之一，但目前CPO相关产品开发还处于初期阶段，技术的成熟及市场的规模化应用还尚需时日，也存在诸多不确定性和风险，公司能否实现技术突破和完成技术成果的产业化及商业化存在不确定性。公司CPO相关的开发项目暂未形成收入，对公司未来业绩的影响存在不确定性。　　国芯科技：第一代RAID控制芯片改进量产版产品内部测试成功　　国芯科技公告，全资子公司广州领芯研发的第一代RAID控制芯片改进量产版CCRD3316以及其适配卡近日于公司内部测试成功，可实现同类产品的国产化替代。

金融界2023-05-15

国际评级机构穆迪将中国房地产行业展望从负面调为稳定

国际评级机构穆迪在最新发布的一则报告将中国房地产行业展望从负面调为稳定，并称销售进一步下滑的风险较低，融资环境预计也将进一步改善。　　穆迪在报告中称，继2022年房地产销售额下降28％之后，中国房地产市场的全国合同销售额将在未来的12个月内趋于稳定。此外，随着政府采取的措施扩大，将进一步改善融资渠道。

金融界2023-05-15

穆迪将中国房地产行业展望从负面调为稳定：融资环境预计将进一步改善

国际评级机构穆迪在最新发布的一则报告将中国房地产行业展望从负面调为稳定，并称销售进一步下滑的风险较低，融资环境预计也将进一步改善。穆迪在报告中称，继2022年房地产销售额下降28％之后，中国房地产市场的全国合同销售额将在未来的12个月内趋于稳定。此外，随着政府采取的措施扩大，将进一步改善融资渠道。

金融界2023-05-15

“我在澳洲做风水师，时薪＄1000”放弃北京百万年薪，华人来到澳洲做道士（多图）

Yan表示，在2006年到09年期间，中国房地产行业的形势一片大好，无论是一线城市还是二线城市，只要在房地产上班都是相当赚钱的，自己那段时间年薪加上提成大概达到百万了。由于亲属的原因，Master Yan在2008年决定来到澳洲。在2011年，Master Yan考取了房地产property license的执照。本以为自己来到澳洲会干起老本行，但是事与愿违，她没法进入那种工作状态。在2012年至2015年期间，Master Yan在悉尼房地产公司一直做销售培训，当时的薪资是200澳元一小时。刚刚来澳洲时，Master Yan只是把道士当成副业，后来孩子上了幼儿园以后，业余的时间相当充裕，她借此进修、提升自己的技能和增加自己的经验，后来客户也开始多了起来，人们口口相传。在大概2011年的时候，她在陈家趟拥有了自己的办公地点。13、14年时，搬到了Wynard，设立了更大的办公室。15年时，Master Yan把办公室搬到了Chatswood，实现了自己一步步的上升。学道是封建吗？听到过质疑声吗？ Master Yan的回答是没有。她表示，至少自己没有听到过质疑的声音。 “对于外边的人是怎么看待的话？我就真的不知道，因为肯定会有很多人各种想法，我们不了解一件事情的时候，不了解一个人的时候，我们也只是听说。还是回到那句话，自己没有真真正正的去体验、去了解或者是接触，会有自己的想法，每个人都是不同的。” “如果别人有这种想法，我们也要接受和认可，这就是一个人的当下。对于我而言，不会影响到我自己，因为我做任何事情都是脚踏实地，严格遵照规矩办事的，只要我认真完成自己的事情就可以了，外界的声音不会影响到我的修行，我有一个很大的保护屏障，任何事情在我这里都有转化的能力。” 在澳洲当道士，日常生活是怎么样的？ Master Yan称，自己所在的道教学院主要做这几件事情。第一，关于易经，就是解决个人困惑的一些问题，给人们提供一些建议和方法，去帮助人们化解当下的一些困点。第二就是风水，特别是商业，比如西人的公司，另外家宅也需要看风水。第三就是诵经刑法，刑法是道教传承下来的，需要教徒记住。第四是传授课程，Master Yan会把所学教给感兴趣的人。 “在西方来说，Psychic Reading 或者Tara Reading这种，他们认可中国的易经是最高级别的。” Master Yan表示，在工作时间，客户会提前跟自己预约，她会一对一的去解决事情。有时她会外出进行商业祈福，有时她也会在办公室帮助客户为父母、孩子和生意祈福。每天五点钟，她会准时下班，然后去健身，下班以后以后属于个人的时间，她一般就不会接受任何联系了。道士在澳洲的薪资高吗？由于行业特殊，道士在澳洲的薪资是很高的！据Master Yan称，时薪至少是在600澳元以上的。像风水这一块，时薪更高，要1000刀起步的，而且一般是2个小时才能完成一个case。根据po主晒出的报价表，楼盘风水的报价一般$3000起，主要包括地块地势风水勘察、方位与环境因素对楼盘风水的影响及调整、建筑外形与方位及环境的关系、户型图的风水分析以及园林规划的风水分析；商业风水的报价则是1999刀起，包括办公室、工厂和零售店铺的选址和勘察、开业及庆典的吉日选择以及摆设、布局和装修的风水建议。结束采访后，华人po主的感想以下为原文：说到澳洲这一行的收入，很多人觉得1000澳币/小时不可思议，其实这还还要提前预约，而且两小时起预定说实话，采访了这么多各行各业嘉宾，每次我都很开眼界，但1000澳币每小时我也确实没想到。我们能学到什么? 我觉得获得财富的一个途径就是为社会提供其有需求，但是无从获得的东西，并且实现规模化我们看嘉宾的例子，当普通人都在卷其他行业(会计、IT、工程等等)，她选择了很少人做的道士。那只要做出自己品牌，在这个市场上她就是独一无二，有定价权，当然不卷。至于觉得是真是假我觉得没必要，基督、犹太是真的吗？上帝真的存在吗？美国总统对着圣经宣誓那荒谬吗? 满足人们的精神需求的价值，几千年来有那么多人愿意购买这个服务，其实就是价值的体现。当在澳洲这个市场没有人能提供，或者她能更好地提供，其实就是发现了社会其需求而且很好的提供了需求。当然我相信嘉宾发心不是赚钱，可分析为啥可能赚钱的逻辑，我觉得这个道理可以用到我们的创业和职业规划中。

澳洲亿忆网2023-05-15

中国房地产展望2023：分化时代到来

　　今日，泽平宏观发布《中国房地产展望2023：分化时代到来》表示，长期看，区域分化是未来房地产市场最大的特征；房价普涨的大开发时代结束，城市内部房地产市场分化加剧；产业+地段为王；改善时代来临，产品力将成核心竞争力。　　　　导读　　我们在2022年底预测2023年将首次出现分化式复苏，过去几个月房地产数据印证了我们的观点，具体表现为：一二线城市好于三四线、改善性需求强于刚需等。　　2023年一季度，随着房地产放松政策进一步落地、购房者信心有所恢复、积压的需求集中释放，楼市迎来局部小阳春，销售环比转正、同比显著改善。进入4月，销售环比转负，回落幅度高于2019-2022年同期水平，同比涨幅较3月收窄，复苏进程放缓。　　近期复苏较好的城市以人口人才净流入、库存去化快、产业优势突出的城市为主，而无突出优势产业、人口流出、库存高企的城市复苏表现相对较差。　　复苏第一梯队城市：北京、深圳、成都等，三个城市环比连续3个月正增长、同比连续3个月改善。　　复苏第二梯队城市：上海、广州、苏州、杭州、南京、武汉、青岛、无锡、佛山、宁波等，这些城市环同比实现2个月正增长或同比连续3个月正增长。　　复苏较弱的城市：福州、南宁、泉州、柳州、芜湖、娄底、吉安等，这些城市环比、同比改善幅度小、持续时间短。　　随着房地产放松政策进一步落地、购房信心逐步恢复，我们认为，2023年楼市将继续保持点状弱复苏态势，复苏集中在热点城市二手房、改善性住房。预计2023年商品房销售面积将企稳回正，同比增长5％。　　长期看，区域分化是未来房地产市场最大的特征；房价普涨的大开发时代结束，城市内部房地产市场分化加剧；产业+地段为王；改善时代来临，产品力将成核心竞争力。　　楼市复苏持续的关键在于市场信心恢复、供给出清和销售回款。解决房地产问题宜早不宜迟，当前房地产市场尚未走出困境，风险尚未解除，建议尽快化解房地产行业困境。可以考虑七大措施：下调二套房首付比以支持改善型需求，下调首套房贷款利率以支持首套刚需，对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，放开二线城市的外地首套购房限制，降低交易税费，改变此前过严的限购限贷限价措施、恢复到正常市场状况，支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”等便民善政。同时，通过“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”等构建新模式，促进长期平稳健康发展。　　目录　　1 全国复盘：一季度小阳春，四月复苏放缓，二手房市场好于新房　　2 城市复盘：分化式复苏，一二线城市好于三四线　　3 短期展望：延续点状复苏态势，预计2023年商品房销售同比增5％　　4 长期展望：大都市群城市群化、区域分化加剧、“产业+地段”为王、改善时代来临　　5 启示：短期因城施策适度松绑，建立人地挂钩等长效机制　　正文　　1 全国复盘：一季度小阳春，四月复苏放缓，二手房市场好于新房　　2023年一季度，随着房地产放松政策进一步落地、购房者信心有所恢复、房地产积压需求集中释放，楼市迎来局部小阳春，销售环比转正、同比显著改善。进入4月，销售环比转负，回落幅度高于2019-2022年同期，同比涨幅较3月收窄，复苏进程略有放缓。　　从新房销售看，一季度新房销售筑底复苏，一二线与三四线城市分化，4月环比回落幅度高于往年同期水平、复苏力度变弱。　　2023年一季度，49个样本城市新房成交42.2万套，环比增速由去年四季度的-15.0％转正为8.6％，同比2022年一季度下降6.2％，较2019-2021年一季度平均成交56.8万套有一定差距，但同比降幅较2022年四季度大幅收窄，呈现小阳春弱复苏特征。其中，一线、二线、三四线城市环比增速均由负转正，分别增长2.1％、10.6％、8.8％；一线、二线城市同比增速由负转正，较2022年一季度分别增长10.0％、5.0％，三四线城市同比降幅收窄至41.6％。　　2023年4月，新房成交套数13.2万套，环比增速由3月的正增长转负，下降30.9％，不及2019-2022年4月环比+5.3％、+27.0％、-7.7％、-18.8％的增速；同比增长6.3％，较3月大幅收窄。其中，一线、二线、三线城市环比增速均由正转负，一线城市同比增长123.7％，主因去年上海成交低基数，二线、三线同比分别下降3.4％、34.1％。　　　　从二手房销售看，一季度二手房销售好于新房，环比增速转正且高于新房，同比增长且超越2019-2021年一季度平均水平，4月环比转负、同比涨幅收窄。　　2023年一季度，18个样本城市二手房成交套数24.0万套，环比增速由去年四季度的-14.6％转正为40.5％，同比2022年一季度大幅增长70.8％，同时，大幅超越2019-2021年一季度平均17.7万套的成交水平，二手房销售优于新房。其中，一线、二线、三四线城市环比增速均由负转正，分别增长45.9％、39.7％、27.7％；各线城市同比大幅正增长，一线、二线城市成交套数较2019-2021年同期平均成交套数分别增长8.7％、49.9％。　　2023年4月，二手房成交套数9.3万套，环比下降21.3％，较3月增速由正转负，与2019-2022年4月环比+27.0％、+37.9％、+2.0％、-4.2％的表现有差距；同比增长68.8％，较3月105.6％的同比增速显著收窄。其中，一线、二线、三线城市环比增速较3月均由正转负，同比增速较3月均有不同程度收窄。　　　　从房企销售看，一季度百强房企销售额2022年以来同比首次正增长，销售额进一步向头部央国企、优质民营房企集中，4月销售修复速度略降。　　2023年一季度，百强房企销售金额1.8万亿元，同比由负转正，增长8.2％，为2022年以来首次正增长。累计销售同比增长的房企数量超50％，同比涨幅超30％的企业数量达38家。分梯队看，TOP10房企销售操盘金额门槛同比大幅增长，而前30、前50等门槛降低，市场份额进一步向头部房企集中。4月，百强房企销售额环比较3月由正转负，下降17.4％，同比增长29.9％，较3月涨幅扩大。1-4月，百强房企销售金额2.4万亿元，同比继续增长12.8％。从规模看，1-4月，销售额超千亿房企为6家，较去年同期增加3家；销售额500-1000亿房企8家，较去年同期增加2家。　　从投资看，一季度，受供地制度影响，土地供应规模下降，成交规模下降，但成交均价上涨；4月，核心城市集中供地，拿地热度回升。央国企与民企拿地持续分化，重点城市竞争激烈。　　2023年一季度，受供地制度影响，各城市土地供应时间延迟，供应规模下降，导致百城住宅用地成交建面环比下降81.7％、同比下降20.9％。同时，3月多个核心城市优质地块供应推高成交均价，一季度，百城住宅用地成交均价同比增长4.1％，平均溢价率由去年一季度的3.87％增至5.65％。从企业拿地看，百强房企拿地规模在一季度、1-4月同比降幅持续收窄，房企间、城市间拿地继续分化。一方面，央国企拿地占比提升，占比将近一半，民营房企拿地积极性仍较低。根据中指院数据，4月权益拿地金额TOP50房企中，央国企、地方国企及城投、民企、混合所有制房企拿地金额占比分别为44％、15％、28％、11％。另一方面，房企在不同城市拿地热度明显分化，热点城市如杭州、合肥竞争激烈，杭州首批集中供地1小时内全部出让，而热度较低的城市如长春，大部分地块以底价成交。　　　　　　从去化周期看，2023年以来，样本城市去化速度加快、库存压力有所下降，但三四线城市去化周期仍较长。1-4月，19个样本城市去化周期呈持续下降态势，由1月的13.4个月降至4月的10.1个月。其中，一线、二线、三四线城市去化周期分别由1月的11.8、13.7、20.4个月，降至4月10.3、9.5、18.1个月，分别下降1.5、4.2、2.3个月。　　　　2 城市复盘：分化式复苏，一二线城市好于三四线　　根据我们“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，随着我国置业人群及人口总量依次见顶回落、住房存量基本平衡，房地产市场进入“结构分化”期，不同区域不同类型的房子表现也不尽相同。　　具体表现为：一二线城市好于三四线、二手房市场好于新房、改善性需求强于刚需。近期复苏较好的城市以人口净流入、库存去化快、产业优势突出的城市为主，而无突出优势产业、人口流出、库存高企的城市复苏表现相对较差。　　一，需求端，人口总量、结构影响购房需求。近一年常住人口增量排名前五名的城市分别为长沙、杭州、合肥、西安、南昌，人口增量均在10万以上。分结构看，人口较为年轻的城市有深圳、东莞、厦门、佛山、广州、郑州，65岁及以上人口占比不到10％，而南通、烟台、重庆、大连等城市老龄占比超15％。人才净流入量大的城市有北京、上海，虽然两个城市因严控人口导致常住人口增速由正转负，但仍有大量中高端人才净流入。　　　　二，供给端，库存反映供需情况。2023年4月，上海、杭州、苏州、宁波商品住宅去化周期不到12个月；而福州、济南去化周期大于20个月，去化压力较大。　　　　三，政策端，2023年以来，需求端政策仍延续2022年边际放松的态势，政策效果逐步累积并发挥作用，购房者预期改善、信心恢复，积压的购房需求逐步释放，推动热点城市楼市回暖。　　分线城市看，人口流入的一二线城市楼市回暖程度优于三四线城市。销售方面，根据Wind数据，30个大中城市按一线、二线、三四线城市分类，从环比看，2023年1-3月，一线、二线、三四线城市商品房成交套数环比涨幅持续改善，3月环比分别增长51.8％、41.6％、50.5％，进入4月，各线城市环比涨幅均由正转负，复苏放缓。从同比看，2023年1-3月，一线、二线、三四线城市商品房成交套数同比增速由负转正、持续改善，4月，一线城市同比仍持续大幅增长，主因去年同期上海低基数；而二线、三四线城市同比涨幅较3月大幅收窄。　　　　　　复苏第一梯队城市包括：北京、深圳、成都等，三个城市环比连续3个月正增长、同比连续3个月改善。在4月大部分城市复苏乏力的情况下，这三个城市仍保持环同比正增长。　　以成都为例，从成交量看，成都是本轮复苏中唯一一个实现连续3个月环比正增长的二线城市，2、3、4月环比涨幅分别为33.4％、35.7％、5.9％。从成交价格看，截至2023年3月，成都新房、二手房价格环比连续上涨了15个月，在全国70个大中城市中表现突出。从去化速度看，1-4月，成都新房市场71次开盘中，去化率大于90％的项目占比46％，去化率大于70％的项目占66％。　　为什么本轮复苏成都脱颖而出？一，成都作为西部地区核心城市，对西部资金、人才等吸引力强，根据成都市政府数据，2022年成都GDP突破2万亿元，成为全国第7个2万亿城市；2023年一季度，成都GDP达到5266.8亿元，超越苏州位居全国第6。2022年，成都常住人口2126.8万人，较2021年增加7.6万人，增长0.4％。二，成都持续放松楼市调控政策，自2022年10月至今，成都对多孩家庭、高层次人才、父母投靠子女等群体放松限购；优化限购区域，将成都12个区统一为一个限购区域、取消区分购房资格顺位；下调首套房贷款利率下限；优化成都市落户政策等，一系列放松政策吸引了大量刚需、改善性消费者。　　复苏第二梯队城市包括：上海、广州、苏州、杭州、南京、武汉、青岛、无锡、佛山、宁波等，这些城市环同比实现2个月正增长或同比连续3个月正增长。　　以宁波为例，从成交量看，宁波在2、3、4月环比增速分别为122.5％、107.3％、-63.0％，同比增速分别为24.2％、32.1％、18.7％，2023年4月与2019-2021年同期平均成交套数比下降62.9％，因此，宁波经历了2-3月强势回暖后，4月复苏乏力，与2019-2021年同期比差距较大。从成交价看，2023年1-3月，宁波新房价格环同比连续3个月正增长，二手房价格环比2个月改善、同比连续3个月保持正增长。从去化周期看，自2023年1月起，宁波去化周期连续4个月下降，4月，已降至11.4个月，在样本二线城市中处于较低水平，仅次于杭州、苏州。　　为什么宁波在本轮复苏中保持了相对较好的表现？主因宁波区位优势，依靠石油化工、汽车零部件、电工电器等支柱产业集群，集聚了一批优秀人才就业定居，为楼市发展提供长足动力。2022年，宁波常住人口961.8万人，即将突破千万级人口门槛，较2021年增长7.4万人。宁波优势产业产业链的不断延伸和发展，为人口稳定流入提供了有力支撑。除人口外，宁波也紧跟全国楼市政策放松节奏，2022年5月推出公积金新政，2023年4月，在去年公积金新政基础上，上浮公积金贷款额度，利好收入高、公积金多的高层次人才群体，刺激改善性需求。　　复苏较弱城市包括：福州、南宁、泉州、柳州、芜湖、娄底、吉安等，这些城市环比、同比改善幅度小、持续时间短。以福州为例，从成交量看，2023年以来，福州新房成交套数仅在3月环比增长48.2％，同比下降6.4％，进入4月，环同比分别下降39.5％、37.1％。从成交价格看，2023年3月，福州新房环比下降0.6％，二手房环比下降0.3％、同比下降0.2％。从去化周期看，与其他二线城市比，福州去化周期居高不下。自2022年6月起，福州去化周期超过20个月，2023年4月，福州去化周期已增至29.5个月，在样本二线城市中最高。　　为什么福州楼市复苏冷淡？主要原因在于福州缺乏能够支撑自身发展的优势、高端产业，因此，相对热点二线城市，福州的人口吸引力略显不足。2022年，福州常住人口增长2.8万人，与全国主要城市相比，人口增量相对较少，甚至低于泉州2.9万人的增量。尽管2022年福州推出一系列支持楼市发展的政策，如去年3月在全国率先放开限购，全面解除限购，非户籍人口无需社保即可在市区购房，但由于高端产业发展相对乏力，放松限购的政策不足以刺激购房需求增长。　　3 短期展望：延续点状复苏态势，预计2023年商品房销售同比增5％　　当前，随着国家出台的系列稳楼市措施落地，房地产至暗时刻已过、复苏通道开启，市场出现小阳春但后劲略有不足，进入4月后环比放慢，楼市尚未完全恢复，行业信心尚未完全提振，楼市成交与2019-2021年同期水平仍有一定差距，恢复基础不牢，对市场不宜盲目乐观，需要实质有力措施推动楼市复苏延续，在坚持“房住不炒”前提下，提振市场信心，这事关中国经济复苏进程和化解房地产金融风险。随着前期房地产政策的进一步落实、后续楼市政策的继续放松、购房信心的逐步恢复，预计2023年楼市将继续保持点状弱复苏态势，复苏集中在热点城市二手房、改善性住房。　　我们在《2023年中国房地产市场展望：这次救得起来吗？》对2023年房地产市场进行了预测，乐观情景下，我们假设2023年超预期利好政策出台，且落地速度快，经济步入复苏轨道，居民收入改善等。需求端，一线城市外围区和主要二线城市核心区因城施策放松限购，居民观望情绪扭转，销售明显提升。供给端，优质房企融资端利好政策加码，落地快，房企信心加速恢复，拿地积极性上升。我们预计2023年商品房销售面积、竣工面积、房地产开发投资额将企稳回正，同比分别+5％、+6％、+2％；考虑到2022年拿地少等因素，预计2023年新开工面积同比-7.4％。　　4 长期展望：大都市群城市群化、区域分化加剧、“产业+地段”为王、改善时代来临　　我们对未来十年房地产市场进行了测算：综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来仍有发展空间。根据我们测算，2023-2032年年均新增城镇居住需求约10.9亿平，相较2011-2022年年均新增城镇居住需求的12.8亿平有一定下滑。2032年我国居住总需求降至10亿平方米。2023年我国每年新增城镇居住需求约12亿平方米，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的31.5％、 32.7％、35.8％。2032年总需求波动降至10亿平方米，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的15.4％、37.4％、47.2％。改善性需求总量、占比均呈现逐年增长趋势，2023年后有望超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。　　我们认为，未来房地产有以下趋势：　　一，区域分化是未来房地产市场的最大特征。具体有3个表现：一是东部沿海地区房地产发展潜力优于东北和西部地区，南方地区房地产市场整体好于北方地区；二是发达城市群、都市圈房地产增长潜力相对不发达城市群、不发达都市圈更高，不发达城市群、不发达都市圈房地产市场表现将好于非城市群、非都市圈；三是人口流入的一线城市、强二线城市与人口流出的三、四线城市房地产市场分化。根据我们此前的研究结果，一国成熟市场的套户比一般在1.1左右，这个数字表明该国住房供求基本实现平衡。2020年，中国套户比超过1.1的城市数量占比已达56.7％。我们预测未来中国70％的城市将出现房子过剩，只有20％多的城市房子有潜力。　　二，城市内普涨时代结束，“产业+地段”为王。1978—2022年，中国城镇套户比从0.8增至1.09，住房从供给短缺到总体平衡，房子全面普涨、闭眼买房时代结束，城市内部房地产市场分化将加剧，产业和地段对房地产价值影响深化。从政策看，2016年以来，随着“房住不炒” 提出、因城施策深化，各城市立足当地实际情况，提高房地产调控频率与精细度。从环境看，2022年中国人口开始负增长，总和生育率跌破1.1，热点城市人口净流入放缓，非热点城市人口净流出。房地产从大开发时代进入存量时代。其一，历史积淀造就老城区“地段”，城市规划与发展创造新“地段”， “地段”通过吸引高购买力人群影响房地产价值。其二，产业集聚通过创造高购买力人群、影响土地成本，进而影响板块内房地产发展，产业外溢又会带动周边板块房地产发展。　　三，改善时代来临，产品力将成核心竞争力。中国住房整体紧缺的时代已经过去，消费者对住宅的追求从单纯的“有房住”向“住好房”转变。人人都有房住不意味着人人都住上了好房子，居民对住宅品质有了更高的需求，住房产品力的不同，推动住房价值分化。户型方面，“改善为王”代表改善性需求的户型正在成为主流，三房户型成交套数占比变高，四房户型成交占比也呈增长趋势，二房户型的需求量则逐年下降。多居室的户型能提高居住体验，随着人均住房面积增长，消费者从 “住小房”向“住大房”转变，大户型未来也许会逐步成为购房主流。品质方面，住房品质影响住房价值，住房消费需求从“有房住”向“住好房”转变，居民对住房品质的要求提高。　　四，行业出清、剩者为王。纯开发房企向“轻重并举”转型。高杠杆时代已经结束。房地产行业正向高质量发展转型，未来大部分开发型房企会消失，头部房企市场占有率将进一步提高。随着行业出清，“三高”经营模式终结，行业整体负债率将下降。经历行业寒冬后，越来越多的房企开始探索新发展模式，提高现金流安全垫，未来将向“轻重并举”新发展模式转型。　　5 启示：短期因城施策适度松绑，建立人地挂钩等长效机制　　当前并不是简单传统意义上的救房市，而是在稳房市的同时，要发挥其实体经济属性，避免其金融属性死灰复燃。2020年房地产及其产业链占我国GDP的17％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献）。房地产问题解决宜早不宜迟，建议尽快化解地产困境，这样有利于稳宏观经济，也能通过短期措施促进房地产市场稳定，又能通过新模式建设促进房地产市场健康发展。　　短期稳楼市：坚持房住不炒，因城施策适度松绑，促进房地产软着陆　　在坚持“房住不炒”前提下，各城市应因城施策、适度松绑，促进软着陆。　　1）适当降低人口流入地区限购门槛，增强市场信心。　　2）下调首套和改善型二套首付比，减轻刚需人群和改善型购房人群的首付压力。　　3）下调首套和改善型房贷利率，加快贷款审批。　　4）提高公积金贷款限额或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付。　　5）北上广深等应适当降低落户和购房门槛，充分尊重人口和产业向都市圈城市群集聚的客观规律。　　6）通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解房企风险。　　长效机制：推进以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为五大支柱的住房制度改革　　根据我们对发达经济体住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房制度现状和发展阶段特点，建议以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为五大支柱构建长期住房制度。　　1）推动都市圈城市群战略。人随产业走，人往高处走。二十大报告指出，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略。　　2）以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。　　3）保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求。规范房企融资用途，支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会。　　4）稳步推动房地产税试点。房地产税替代土地财政是大势所趋，2021年，中央提出开展房地产税改革试点工作。未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。　　5）二十大报告强调，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

金融界2023-05-09

敲响警钟！中国建筑商如临大敌：2023年第一家被强制清盘上市房企诞生

该公司提出了债务交换要约。这使它成为中国房地产危机期间第一家在重组债务后面临法院命令清算的开发商。这一裁决令许多观察人士感到意外。这标志着一个新时代的到来——在这个时代，谈论争取债权人的步骤不一定有助于在法庭上争取更多时间。虽然此前还有两家开发商也接到了类似裁决令，但它们并没有推出重组计划，因此结果不那么令人震惊。据《乐居财经》报道，对于突如其来的裁定，佳源国际方面也很意外。因为佳源国际此前的重组方案已经有80%的债权人“同意”，但没想到法院会直接判令“清盘”。 “这将是一个警钟，提醒他们不能自满，”Linklaters LLP驻香港合伙人Richard Woodworth说，指的是违约的中国房地产公司。“这提醒我们，当一家公司破产并进行重组时，你必须听取债权人的意见，让他们接受你的程序。” 许多面临清盘诉讼的中国开发商面临着清算：他们必须向法院出示详细的重组计划和实质性债权人支持。下一个考验案例是龙光集团(Logan Group Co.)的海外子公司，听证会定于下周举行。这家建筑商一直在与债权人就其提议进行谈判，但迄今尚未公开发布任何计划。在中国开发商的违约率飙升至创纪录水平后，清盘诉讼成为债权人追讨债务的一种流行工具，如果成功的话，清盘诉讼可能导致公司解散。 “法院对佳源国际清盘的决定表明，香港法院热衷于防止债务人滥用权力，这些债务人可能希望拖延时间，或者在手头没有有意义或切实的重组建议的情况下阻挠这一进程，”Dechert LLP合伙人、专门从事亚洲重组事务的Daniel Margulies说。佳源国际的债务重组工作拖了八个多月。该公司在8月份推出了交易要约，并一再延长要约截止日期。最终，这家开发商在4月份放弃了收购要约，并表示将寻求全面重组。佳源国际此次被裁定清盘的起因，要追溯至去年9月，佳源国际有六只境外债券没还，不满的债权人便直接向法院提出清盘呈请。进入法院程序后，佳源国际多次申请清盘呈请延期，由今年3月1日延期至3月6日，最后延期至5月2日。到时间后，法院便直接裁定了清盘。据香港破产管理署条例，法院发布清盘令后，会任命临时清盘人，临时清盘人将接管该公司，处置资产，用于偿还债务。当公司的全部资产已变现，并清偿债务后，清盘人将提交 “免除清盘人职务证明书”，并于提交之日起两年内，解散公司。在周二的听证会上，佳源国际的一位代表说，按价值计算，约70%的债券持有人支持交换方案，接近全面重组所需的75%的支持水平。她说，接受交换提议的票据持有人的数量超过了出席并支持请愿人的债权人。这并没有说服法官Linda Chan，她说“所谓的重组实际上不是一个具体的建议，只是公司提出的一个想法”，然后宣布了发出清盘令的决定。当一家公司欠下至少1万港元(合1274美元)的债务时，可以向香港法院提起这类诉讼，大大小小的债权人都可以申请。但佳源国际提醒债权人，迫使发行人谈判的法律策略可能会适得其反，脱离他们的控制。 “这些事情像滚雪球一样越滚越大，公司总是有失去对局势控制的风险，”Linklaters重组、破产及特殊情况合伙人James Warboys去年接受采访时表示。“最终还是要由公司来管理其债权人，包括非常小的债权人，因为你可以持有很小一部分债务，但仍然提出清盘申请。”

会员

超启2023-05-08

24小时热点