定海德商村镇银行资产处置困局：4月以来流拍超百次，折价30%无人接盘？德清农商行持股56%lg...

浙江省舟山市定海区人民法院将于2025年6月19日10时至6月20日10时，通过淘宝网司法拍卖平台公开处置浙江定海德商村镇银行股份有限公司名下的一处商业用房。该标的物位于舟山市定海区环城南路284号六层，建筑面积574.33平方米，含2个车位，评估价422.46万元，起拍价296万元，较评估价折价近30%。作为该银行控股股东，浙江德清农村商业银行持有其56.36%股份。

钢混结构商业用房存交易风险

此次拍卖的标的物为钢混结构办公楼，建造于1995年，所在建筑总高10层，标的位于第六层。根据产权登记信息，其房屋所有权证号为舟房权证定字第1211980号，土地使用权证号为舟国用（2004）字第7860号，土地用途为城镇单一住宅用地，使用权终止日期为2065年5月5日。

标的物内部现状为办公装修，地面铺设地板，墙面及顶面为涂料。法院特别强调，标的物以实物现状为准，不承担瑕疵担保责任。竞买人需自行承担原有户口迁移、水电气及物业欠费等问题。此外，税费负担规则明确：被执行人需承担增值税、土地增值税等主要税种，买受人则需先行垫付后申请退还，交易成本存在不确定性。

从地理位置看，该房产位于定海区主干道环城南路，周边商业配套成熟，但楼龄已达30年，建筑维护成本和未来改造空间需纳入竞买考量。竞拍保证金为50万元，增价幅度1万元，拍卖采用保留价模式，若无人出价则可能流拍。

四月以来已有111次流拍项目

企业预警通数据显示，浙江定海德商村镇银行近一年涉及风险事件346起，均为司法拍卖事件。仅2025年四月以来，该银行通过司法拍卖处置的资产中，已有111次流拍记录，流拍总金额达4788万元。其中，舟山市普陀区东港街道浦东路25号不动产以65万元起拍未成交，舟山市定海区金塘镇新丰村西丰经济合作社的房产及土地使用权项目流拍金额高达4291.88万元，成为年内最大单笔流拍标的。

流拍高发与区域资产供需失衡相关。舟山作为海岛城市，商业地产去化周期较长，加之当前宏观经济环境下投资者趋于谨慎，导致大额标的流动性进一步降低。司法拍卖记录显示，定海区法院同期还将处置多宗临城街道金岛路沿线不动产，起拍价集中在146万至1459万元区间。

竞拍规则：淘宝网拍设5分钟延时与资金管控

本次拍卖通过淘宝网司法拍卖平台进行，竞买人需实名认证支付宝账户并冻结保证金。拍卖设置“5分钟延时出价”机制，即在结束前5分钟内若有新报价，自动延长5分钟竞价周期，直至无人出价为止。这种设计既防止恶意压哨竞价，也给予市场充分反应时间。

资金方面，竞得者需在2025年7月10日前将尾款汇入舟山市定海区人民法院执行款专户，开户银行为浙江舟山定海海洋农村商业银行。法院特别提示，因司法拍卖标的金额较高，竞买人需提前确认银行单日支付限额，避免因转账限制导致违约。对于产权过户、贷款咨询等需求，法院指定“来拍法服”机构提供免费支持，但强调拍卖过程与地方中介无关，警惕非授权机构收费行为。

从行业视角观察，村镇银行资产处置难度攀升已成普遍现象。

图为部分流拍的项目（数据来源：企业预警通）